4.2.2. Концепция управления коммерческой недвижимостью

Концепция управления недвижимостью — комплекс мероприятий по реализации основной цели управления объектом (или комплексом) недвижимости, реализуемый на основе системного подхода к управлению недвижимостью.

Концепция охватывает мероприятия, связанные с организацией и проведением всего комплекса технических, экономических и правовых экспертиз недвижимости, которые обеспечи­вают получение максимального эффекта от ее использования (рис.4.2).

В основе разработки концепции управления недвижимостью лежит анализ рынка и текущего состояния объекта недвижимости, который предполагает выполнение следующих экспертиз:

• мониторинг и анализ рынка недвижимости;

• анализ местоположения объекта недвижимости;

• анализ правового положения объекта недвижимости;

• экспертиза технического состояния объекта недвижимости;

• экономическая экспертиза объекта недвижимости;

Рис. 4.2. Схема проведения анализа недвижимости для разработки стратегии управления [11]

Мониторинг и анализ рынка недвижимости. Анализ текущего со­стояния и потенциала (возможностей в перспективе) рынка недвижи­мости осуществляется для того, чтобы определить, насколько та или иная стратегия и цели инвестора и будущего собственника вписывают­ся в характер спроса и предложения на рынке недвижимости.

Исследование или анализ рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспече­ние объективной информацией лиц, принимающих решения о проведе­нии тех или иных операций на рынке. В ходе данного анализа изучается местоположение объекта недвижимости, характер развития и состоя­ние экономики региона, обеспеченность объектами коммерческой недвижимости, возможные конкуренты и конкурирующие объекты и т.д. Оценивается соотношение спроса и предложения на объекты коммер­ческой недвижимости и делается вывод о целесообразности соответ­ствующей стратегии и целей управления объектом.

Для целей управления недвижимостью анализ и мони­торинг рынка должны вестись на постоянной основе, что обусловлено спецификой рынка недвижимости, пре­терпевающего постоянные изменения из-за цикличности раз­вития.

Экспертиза местоположения объекта недвижимости. Место­положение объекта недвижимости — важный фактор, влияющий на его привлекательность для потенциальных арендаторов. При анализе вари­антов использования объекта недвижимости необходимо рассмотреть и учесть негативные факторы, сопутствующие каждому варианту. Особое внимание уделяется социальным, демографическим и экономическим факторам района местоположения, при этом необходимо проанализиро­вать, какое именно влияние эти факторы оказывают на объект недвижи­мости. Необходимо рассмотреть:

• состояние и развитие инфраструктуры (объекты промышлен­ности, образования, культуры, социального обеспечения, сферы об­служивания);

• развитие строительства;

• классификацию района по месту расположения (район истори­ческой застройки, жилая, коммерческая, промышленно-коммунальная, рекреационная, сельскохозяйственная территории);

• экологическую ситуацию;

• состояние района и его значимость в масштабах округа, города;

• близлежащую застройку и ландшафт;

• транспорт и улично-дорожную сеть;

• информацию о социальном положении населения.

Правовая экспертиза объекта недвижимости. Правовая об­основанность концепции управления объектом недвижимости заключа­ется в его экспертизе с точки зрения:

• действующего законодательства;

• градостроительных нормативов (зонирования, охраны окружаю­щей среды, пожаробезопасности, энергопотребления и т.д.);

• перспективных решений по районной планировке земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимости;

• ограничений местной администрации и требований местного населения.

Экспертиза технического состояния объекта недвижимости.

Техническую экспертизу объекта недвижимости проводят для оценки физического состояния несущих и ограждающих конструкций, анализа качества архитектурного и объемно-планировочного решения здания. Не менее важны сведения о материале основных несущих конструкций, данные об обеспечении зданий инженерными системами, их составе и техническом состоянии.

Такое обследование для нового строительства (планирующегося или строящегося) проводится на основании имеющейся документации. Для построенного объекта оно включает изучение технических паспор­тов и осмотр объекта специалистами.

В ходе технической экспертизы необходимо произвести обследо­вание:

• основания — с целью выявления потенциально опасных участ­ков, а также фундамента здания (представить результаты обследования и рекомендации по усилению);

• строительных конструкций (сделать выводы по техническому состоянию и представить проект по усилению или реконструкции);

• инженерного оборудования (сделать выводы о том, какое обору­дование и когда должно быть заменено).

Результатом обследования технического состояния объекта недви­жимости является разработка технического заключения о ремонте и вос­становлении поврежденных конструкций, о мероприятиях, обеспечи­вающих безопасную эксплуатацию объекта. По величине процента износа дается общая оценка текущего состояния здания. Затем приводятся все причины, обусловливающие плохое либо негодное состояние конструк­ций, а также приводятся рекомендации по усилению конструкций, техно­логии ремонтов, восстановлению, а также устранению неисправностей.

При проведении технического обследования необходимо иметь следующую техническую документацию по объекту [6]:

• план участка;

• технические паспорта на здание и оборудование;

• результаты геодезической съемки;

• поэтажные планы;

• проектно-сметную документацию;

• акты приемки объекта от строителей;

• схемы внутренних сетей: водоснабжения, канализации, цент­рального отопления, газоснабжения, электропроводки, водомерного узла, элеваторного узла, распределительного щита, сигнализации, теле­фонной связи;

• схемы подземных коммуникаций;

• экспликацию колодцев;

• чертежи контуров заземления с актами свароч­ных работ;

• акты предыдущих технических экспертиз объекта;

• проекты, сметы, ведомости дефектов для производства ремонт­ных (восстановительных или модернизационных) работ, акты приемки работ.

На основе этих данных можно спрогнозировать расходы, связан­ные с проведением ремонтных работ. Эти данные понадобятся и при оценке рыночной стоимости объекта для проведения его экономической экспертизы.

Экономическая экспертиза объекта недвижимости.

В основе экономической экспертизы объекта недвижимости лежит процедура выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного варианта использо­вания объекта недвижимости (п. 4.2.1 учебного пособия).