1. Физическая возможность.

Возможно ли физически осуществить пос­тавленную задачу?

Эта проверка касается физических аспектов оцениваемого участка, для того, чтобы убедиться, что «идеальные» сооружения могут быть построены. Проверка каждого варианта на соответствие данному критерию произво­дится на основе данных, полученных в ходе анализа местоположения и ре­сурсного качества участка (пригодность для застройки):

- размеры и форма участка, (непрямоугольный участок более затратно разрабатывать и сложнее использовать);

- фронтальность и глубина участка;

- доступ к объекту.

Например, если объект размером 10х50 м² используется под магазин, на его ННЭИ будет влиять возможность расположения по фронтальной части участка - 10 или 50 м приходится на вит­ринную часть, мимо которой движется поток пешеходов - потенциальных поку­пателей. Тот же критерий важен и с точки зрения доступа к объекту.

Кроме того, необходимо учитывать:

- состояние почв;

- опасность стихийных бедствий (землетрясений, подтоплений, паводков, наводнений и т.п.).

В соответствии с принципами сбалан­сированности и экономического размера, некоторые участки наилучшим образом используются только в соеди­нении с соседними. Например, пригородный участок 6 соток в особо престижном месте курорт­ного района, возможно, достигнет наибольшей рыночной стоимости, если бу­дет сблокирован с соседними и использован под строительство 3-х этажного индивидуального дома.

Если варианты проходят по всем параметрам физической возможности, следует перейти к их проверке с точки зрения зако­нодательной разрешенности.

2.Законодательная разрешенность (правовая допустимость). Анали­тик должен ознакомиться со всеми ограничениями, связанными с зониро­ванием территории, на которой расположен объект (тип застройки - жилая, промышленная и т.д.; плотность застройки; высота зданий и сооружений; охрана памятников истории и архитектуры; разрешенные стройматериалы и технологии и т.д.).

Характер использования также может быть ограничен долгосрочными договорами аренды, что может препятствовать ННЭИ. Кроме того, могут иметь место частичные или временные ограничения, определяющие за­прет на использование отдельных видов материалов, ограничение этаж­ности, временный запрет на строительство в данном месте, ограничения, связанные со статусом объекта, как памятника культурно-исторического наследия. Частичные ограничения в большинстве случаев накладывают дополнительное бремя расходов для доведения объекта недвижимости до ННЭИ, особенно в районах исторической городской застройки. Кроме законодательных ограничений могут иметь место негативные настроения местного населения, что также может сделать невозможным определенный вариант использования.

Возможны ситуации, когда существующие ограничения не позволяют реализовать то использование, которое по расчетам будет оптимальным, но есть достаточные основания полагать, что в нормативные акты будут вне­сены изменения, которые разрешат осуществление такого варианта. Если такие основания действительно существенны и вероятность таких зако­нодательных изменений высока, аналитик вправе включить в расчет этот условный вариант использования как будущее ННЭИ, а допустимое на данный момент ННЭИ признать временным, но при этом учесть фактор времени.

Если некоторые варианты использования прошли и эту проверку, т.е. оказались юридически правомочными, следует перейти к следующему эта­пу - финансовой целесообразности.

3.Финансовая целесообразность. Финансовая целесообразность про­екта определяется тем, способен ли он обеспечить поток денежных средств в достаточном количестве, что позволит инвесторам возместить вложенный капитал и получить необходимую и ожидаемую ими ставку дохода. При этом во внимание принимается время вложения и поступления денежных средств, валовая выручка, объем затрат, платежи по обслуживанию долга, выручка от продажи объекта.

Все физически возможные и юридически правомочные варианты исполь­зования, при которых отдача больше затрат, считаются финансово до­пустимыми.

В связи с тем, что рыночные условия меняются, экономически оправ­данное в данный момент использование может стать неоправданным в бу­дущем, и наоборот.

На данном этапе проверки следует учитывать принципы спроса и пред­ложения, замещения, соответствия и т.д. Очевидно, что финансовая целе­сообразность в большой степени зависит от соотношения спроса и предло­жения и месторасположения, которые определяют такие характеристики, как валовой доход, операционные расходы, потери и т.д.

Если после проверки на финансовую целесообразность, осталось боль­ше чем один вариант использования, то необходим последний этап выбора варианта ННЭИ по критерию максимальной прибыльности.

4. Максимальная прибыльность. Максимальная прибыльность вари­анта использования означает, что данный вариант принесет наибольший доход.

Из всех финансово целесообразных вариантов, наилучшим и наиболее эффективным признается использование, которое:

а) создает максимальную остаточную стоимость земли или

б) обеспечивает максимальную чистую текущую стоимость объекта или чистый доход.

В случае проведения анализа для участка как свободного в качестве критерия максимальной прибыльности часто используют остаточную сто­имость земли, в основе расчета которой лежит техника остатка. Остаточная стоимость земельного участка представляет разницу между суммарной сто­имостью всего объекта недвижимости и остаточной стоимостью строений и/или затратами на их возведение.

В случае проведения анализа для объекта с существующими улучше­ниями критерием максимальной прибыльности может стать как стоимость объекта, так и критерии инвестиционного анализа, например величина чистой текущей стоимости и/или внутренней нормы рентабельности.

Если вариант удовлетворяет всем четырем критериям, то именно он будет признан наилучшим и наиболее эффективным способом использо­вания объекта недвижимости и именно данное использование необходимо учитывать при принятии управленческих решений и пост­роения концепции управления объектом недвижимости.

Кроме того, при определении ННЭИ могут иметь место особые случаи, когда использование:

единственно возможное;

временное;

законодательно несогласованное;

не являющееся наилучшим и наиболее эффективным;

многофункциональное;

для специальных целей;

спекулятивное;

при излишках земли.