2.3.3. Классификация объектов недвижимости

Сущность понятия «тип (класс) объекта»

При решении различных задач анализа рынка требуется определять показатели различной степени дифференциации и обобщения. Для этого вся совокупность объектов рынка (например, совокупность офисных помещений, проданных в определенном городе в течение месяца) должна быть разделена на группы (типы, классы) по качеству, размеру, местоположению, а иногда и по другим типологическим признакам (например, для новостроек — по степени готовности в момент продажи), т.е. должна быть проведена типизация объектов. Целью типизации является выделение групп однородных объектов — как по характеристикам (близких по физическим признакам, размерам, местоположению), так и по цене (имеющим как можно меньшие различия по цене, арендным ставкам).

В общем случае цена объекта (арендная ставка) на рынке зависит от его характеристик. Характеристики могут быть непрерывными и дискретными величинами и выражаться (на примере квартир в многоквартирных жилых домах):

• числом (значения размера кухни, высоты потолка, декартовых координат местоположения, расстояния до ближайшей станции метро, и т.п.);

• диапазоном чисел (диапазон значений периода строительства, высоты потолков, и т.п.);

• количественным признаком (этажность дома, этаж расположения квартиры, число комнат, число санузлов, число балконов, и т.п.);

• качественным признаком (материал несущих конструкций, материал наружных ограждений, тип санузла, тип планировки, ориентация окон во двор или на проезжую часть, и т.п.);

• бинарным признаком «да-нет» (наличие лифта в доме, наличие телефона в квартире, состояние дома — после реконструкции, капремонта, и т.д.).

Разделим все характеристики по трём классификационным основаниям — качества, местоположения, размера:

Классификация объектов по качеству

Типизации жилой недвижимости по качеству

Как было отмечено выше, типизация (классификация) объектов производится, для данного сегмента рынка в данном городе один раз, и может корректироваться по мере необходимости.

Методика типизации жилья по качеству предусматривает три подхода, которые используются совместно, но в различной последовательности в зависимости от выбора аналитика:

- от конструкции;

-от комфортности проживания;

- от цены.

Если выбран в качестве первого шага подход «от конструкции», то необходимо изучить конструктивно - технологические характеристики и потребительские свойства жилого фонда города, выделить основные категории строений в зависимости от технологии постройки и внутри категории произвести разделение на типы и классы в зависимости от конструктивно-технологических особенностей и потребительских свойств.

2. При выборе второго подхода («от комфортности проживания») сначала формируется перечень классов качества жилья по комфортности проживания. Затем каждому из них присваивается в соответствие тот или иной конструктивный тип, и далее производится ценовая и объёмная сегментация рынка.

3. Наконец, при третьем подходе («от цены») анализ начинается с построения гистограммы распределения общей и удельной цены объектов. Поскольку гистограмма, как правило, оказывается полимодальной (что отражает неоднородность совокупности объектов по качеству), необходимо выделить одно-модальные группы (кластеры) однородных объектов и зафиксировать их ценовой диапазон и долю в общей совокупности. Далее каждой группе ставится в соответствие набор конструктивных типов (характеристик) жилья, входящего в данную группу. Наконец, группе присваивается класс качества, соответствующий данному уровню конструктивных характеристик, потребительских свойств и цены.

В зависимости от решаемой задачи анализа рынка или бизнес-задачи целесообразно выбирать различную степень сегментации рынка по классам качества жилья. Например, всё жильё крупного города можно разделить на три класса по комфортности проживания: элитное, повышенной комфортности и типовое. Целесообразно разработать многовариантную классификацию и использовать тот или иной вариант при необходимости.

Особенности классификации офисов

Одним из важнейших критериев отнесения объекта к тому или иному классу является его местоположение (только центр города для класса А и В, но объект такого же качества за пределами центра может быть отнесён только к классу С). В то же время современные офисные здания сегодня могут быть построены далеко от центра, и поэтому важно изучать и учитывать влияние местоположения на арендные ставки и цены отдельно от влияния качества объекта. Таким образом, целесообразно из требований к классу офиса характеристики местоположения исключить, оставляя лишь характеристики расположения (транспортная и пешеходная доступность и т.п.).

Сегодня на практике чаще всего используются следующие группы характеристик объектов офисной недвижимости, существенно влияющих на уровень цен и арендных ставок:

назначение объектов (принятые названия);

возраст здания;

расположение;

конструктивные решения;

планировочные решения;

архитектура и отделка (ремонт);

инженерия;

инфраструктура и сервис;

паркинг;

управление зданием.

Ниже приведены значения критериев качества офисных объектов при условии выделения шести классов офисов.

Разработанная совокупность критериев является необходимой и достаточной, несоответствие объекта хотя бы одному из критериев служит основанием для перевода его в нижний класс. Необходимо только отметить, что первый критерий — назначение здания — необходимо использовать осторожно, ориентируясь не на принятое в рекламе обозначение, а на фактическое состояние (табл. 2.2.).

Таблица 2.2.

Классификация офисных помещений по качеству

Класс	Описание
	Критерии	Значение
А	Назначение здания	Бизнес-центры
	Возраст здания	Новое строительство
	Расположение	Первоклассное. Расположение на главных транспортных артериях и площадях, с удобным подъездом
	Конструктивные решения	Монолитно-каркасное, металло-каркасное здание. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков; высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии)
	Планировочные решения	Оптимальные. Рациональная эффективная сетка колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами
	Архитектура и отделка	Индивидуальный (авторский) проект. Наружная отделка высококачественными материалами. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора. Панорамное остекление
	Инженерия	Высококачественная, зарубежных производителей. Автоматизированные системы жизнеобеспечения. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха. Современные системы безопасности здания; UPS (источник бесперебойного питания).
	Инфраструктура и сервис	Развёрнутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха.
	Паркинг	Достаточное количество машиномест на подземной автостоянке. Охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв.м. офисных помещений.
	Управление зданием	Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации.
В	Назначение	Бизнес-центры, офисные здания
	Возраст здания	Бизнес-центры после 5-7 лет эксплуатации, или специальные новые офисные здания, или реконструированные особняки
	Расположение	Несоответствие некоторым требованиям к классу А
	Конструктивные решения	Монолитно-каркасные, металло-каркасные, кирпичные здания. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков.
	Планировочные решения	Несоответствие некоторым требованиям к классу А
	Архитектура и отделка
	Инженерия	Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; современные системы безопасности здания; UPS (источник бесперебойного питания).
	Инфраструктура и сервис	Несоответствие некоторым требованиям к классу А
	Паркинг	Парковка, обеспечивающая достаточное количество машиномест
	Управление зданием	Управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием
С	Назначение	Офисные здания
	Возраст здания	Устаревшие офисные здания, реконструированные здания иного назначения
	Расположение	С недостатками в расположении (удалённость от транспортных артерий, неудобный подъезд)
	Конструктивные решения	Возможность установки подвесных потолков
	Планировочные решения	Достаточно эффективные поэтажные планы
	Архитектура и отделка	Требований к архитектуре не предъявляется. Ремонт, соответствующий западным стандартам
	Инженерия	Система предварительного охлаждения приточного воздуха или сплит-системы кондиционирования воздуха
	Инфраструктура и сервис	Недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха
	Паркинг	Недостаточное количество машиномест
	Управление зданием	Круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель
D	Назначение	Нежилые помещения в административно-офисных зданиях, научно-исследовательских институтах, приспособленные под офисы
	Возраст здания	Более 10 лет
	Расположение	Требования не предъявляются
	Конструктивные решения
	Планировочные решения
	Архитектура и отделка	Более или менее качественный ремонт
	Инженерия	Устаревшие инженерные коммуникации
	Инфраструктура и сервис	Требования не предъявляются
	Паркинг
	Управление зданием	Отсутствие специализированных служб эксплуатации и жизнеобеспечения

Типовые характеристики торговых центров по качеству

При типизации торговых помещений по качеству используют как принципы, принятые при классификации жилых и офисных объектов, так и специфичные для данного подвида коммерческой недвижимости:

местоположение объекта из признаков качества исключается;

учитывается расположение объекта с точки зрения удобства подъезда, прохода потока покупателей;

классификация по качеству распространяется на любую торговую недвижимость с различной категорией ритейлингового бизнеса, но может уточняться при необходимости для конкретной категории.

Первым, основополагающим признаком качества объектов торговой недвижимости является формат объекта, и в связи с этим объекты подразделяются на 10 классов:

класс 1 и 2 (shopping centers) — комплекс зданий со своей территорией (торговый комплекс (ТК), торгово-развлекательный комплекс (ТРК), торговый центр (ТЦ), молл, гипермолл, гипермаркет);

класс 3 и 4 (street retail) — отдельное здание-магазин (супермаркет, универсам, гастроном);

класс 5 (market store in bilding) — нижние этажи в жилом или офисном здании (продовольственный, промтоварный магазин, аптека);

- класс 6 и 7— пристройка, павильон, киоск (небольшое торговое предприятие, обслуживающее жителей микрорайона);

класс 8 — бутик;

класс 9 — нежилые помещения свободного назначения (первые этажи и подвалы жилого дома);

- класс 10 — то же до отделки или реконструкции