_{Министерство образования и науки Российской Федерации}

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

ИНЖЕНЕРНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

Кафедра экономики и менеджмента недвижимости

Смирнова И.В.

УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

учебное пособие

Направление подготовки 080500 - Менеджмент

Магистерская программа – Производственный менеджмент

(Предпринимательство и управление строительством)

Санкт-Петербург

2013

сОДЕРЖАНИЕ

Введение
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ОСОБЕННОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ	3
1.1. История возникновения понятия «недвижимость»	3
1.2. Основные аспекты понятия «недвижимость»	4
1.2.1. Недвижимость как материальный объект	4
1.2.2. Недвижимость как объект имущественных отношений	9
1.2.3. Экономический аспект понятия «недвижимость»	16
ГЛАВА 2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: ОСОБЕННОСТИ И ОСНОВЫ АНАЛИЗА	19
2.1. Понятие рынка недвижимости. Объекты и субъекты рынка	19
2.2. Специфические черты рынка недвижимости 2. Специфические черты рынка недвижимости	24
2.3. Основы анализа рынка недвижимости	34
2.3.1. Типовые цели анализа рынка недвижимости	34
2.3.2. Показатели мониторинга рынка недвижимости	35
2.3.3. Классификация объектов недвижимости	37
2.3.4. Использование методов математической статистики для целей анализа рынка недвижимости	44
2.3.5. Источники данных о предложении и спросе	47
2.3.6. Циклы, периоды, фазы и стадии развития рынка недвижимости	53
ГЛАВА 3. ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ	57
3.1. Содержание, функции, принципы управления. Классификация объектов и субъектов управления недвижимостью	57
3.2. Стандарты управления недвижимостью	72
ГЛАВА 4. СОДЕРЖАНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО УПРАВЛЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТЬЮ	74
4.1. Правовые аспекты управления недвижимостью	74
4.2. Экономический аспект управления недвижимостью	84
4.2.1. Принципы анализа и оценки с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости	84
4.2.2. Концепция управления коммерческой недвижимостью	92
4.2.3. Арендная политика в управлении недвижимостью	94
4.2.3.1. Факторы, определяющие величину арендной платы	94
4.2.3.2. Организационные вопросы арендной политики собственника коммерческой недвижимости	99
4.3. Организационно-технический аспект управления недвижимостью	109
Глоссарий	119
Приложения	121
Литература	133

Глава 1. Понятие и особенности недвижимости

1.1. История возникновения понятия «недвижимость»

Термин «недвижимое имущество» появляется в российском законодательстве довольно поздно по сравнению с европейскими странами: в широкий оборот его ввел своим указом «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 г. Пётр I. Указ гласил «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места». С этих пор принятое понятие недвижимого имущества стало общепринятым в дореволюционной России, о чём свидетельствует свод гражданских законов России 1914 г. издания (т.10, ч.1, ст. 383-400). Это общее понятие дополнительно конкретизировалось в отдельных статьях закона (всего статей, относящихся к недвижимости, было 18). Так, например, к принадлежностям земель относились «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озёра, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах её металлы, минералы и другие ископаемые».

Позднее понятие недвижимости в России стало более обобщённым: «под именем недвижимости понимается, прежде всего, часть земельной поверхности и всё то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть прервана без нарушения вида и назначения вещи» (Учебник русского гражданского права, – 1914г.).

В послеоктябрьские времена деление на недвижимое и движимое имущество в советском законодательстве отсутствовало более 70 лет.

Гражданский кодекс РСФСР, введённый в действие 1 января 1923 года, в ст.21 отменял право частной собственности на землю. Составители данного Гражданского кодекса, в примечании к ст.21 указали, что с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упраздняется.

В экономическом обороте использовалось понятие основных производственных фондов, схожее с понятием недвижимости лишь отчасти. Понятие основных производственных фондов включает в себя предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, машины, оборудование, рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и т.д.), которые в своей натуральной форме функционируют и используются в хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребительской формы.

Синтез категорий земли и зданий определяет расхождение между понятием недвижимости и понятием основных производственных фондов. Именно удаление земли за рамки товарно-денежных отношений привело к трансформации понятия недвижимости в отечественное понятие основных производственных фондов. Признавалось только право пользования землёй (в 1935г. был утверждён акт бессрочного пользования землёй для сельскохозяйственных предприятий, а с 1975г. – этот акт мог выдаваться любым юридическим лицам).

В современных нормативных документах понятие недвижимого имущества впервые появляется в документе под названием «Основы гражданского законодательства Союза ССР» (1991 г., ст. 4.): «К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно, с ними связано, как-то: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения».

В Указе Президента РФ № 1767 от 27 октября 1993г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» в параграфе 1 дано следующее лаконичное определение: «Земельные участки и всё, что с ними связано, относятся к недвижимости».

Гражданский кодекс (ГК) РФ (I часть), вступивший в действие с 1 января 1995 года, дает в ст. 130 следующее определение недвижимого имущества (в редакции Федерального закона от 01.12.2007 № 333-ФЗ):

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Особым видом недвижимости является предприятие. В соответствии со ст. 132 ГК РФ(в ред. Федераль­ного закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ):

1. Предприятием как объектом прав признается имущественный ком­плекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недви­жимостью.

2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-про­дажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением измене­нием и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные уча­стки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализиру­ющие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозна­чение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Леса и многолетние насаждения признавались недвижимым имуществом до принятия Федерального закона "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации", внесшим изменения в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, исключающие слова "леса и многолетние насаждения" из перечня недвижимых вещей. Таким образом, леса и многолетние насаждения, как и другие вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются теперь движимым имуществом. К недвижимому имуществу относятся лесные участки. Согласно ст. 93 ЛК РФ право собственности и другие вещные права на лесные участки, ограничения (обременения) этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Лесным участком является земельный участок, границы которого определяются в процессе проведения лесоустройства, прошедший государственный кадастровый учет лесных участков.

Согласно ст. 71 ЛК РФ лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование, аренду, безвозмездное срочное пользование; гражданам - в безвозмездное срочное пользование и в аренду. Договор аренды лесного участка заключается на срок от 10 до 49 лет, в некоторых случаях использования лесов - на срок от 1 года до 49 лет. Срок договора аренды лесного участка определяется в соответствии со сроком разрешенного использования лесов, предусмотренным лесохозяйственным регламентом.

ЛК РФ 2006 г. не предусматривает выдачу лесорубочных билетов, ордеров и лесных билетов и вводит понятие "лесная декларация" - заявление об использовании лесов в соответствии с проектом освоения лесов. Лесная декларация подается ежегодно в орган исполнительной власти, которым лесные участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование или в аренду. Можно сделать вывод, что разрешительный порядок использования лесов заменяется заявительным.

Граждане, юридические лица осуществляют заготовку древесины на основании договоров аренды лесных участков, а в случае осуществления заготовки древесины без предоставления лесного участка - договоров купли-продажи лесных насаждений. Граждане осуществляют заготовку древесины для целей отопления, возведения строений и иных собственных нужд на основании договоров купли-продажи лесных насаждений. Срок действия договора купли-продажи лесных насаждений не может превышать один год.

Право общего пользования лесами возникает на основании ст. 11 ЛК РФ, закрепляющей право граждан свободно и бесплатно пребывать в лесах и для собственных нужд осуществлять заготовку и сбор дикорастущих плодов, ягод, орехов, грибов, других пригодных для употребления в пищу лесных ресурсов, а также недревесных лесных ресурсов. Пребывание граждан в лесах в целях охоты регулируется лесным законодательством и законодательством о животном мире.