Структура кадастра

К основному разделу кадастра относится реестр объектов недвижимости – документ, в котором содержатся сведения об объекте недвижимости в текстовой форме путем описания внесенных сведений.

Второй раздел – кадастровые дела – в настоящее время ведутся только на бумажном носителе – это совокупность скомплектованных и систематизированных документов, на основании которых в кадастр внесены соответствующие сведения.

Кадастровые карты – информация в текстовой и графической форме (нет нормативного урегулирования вопроса о форме, структуре и содержании карт).

Резервирование земель для государственных и муниципальных нужд (ФЗ от 10.05.2007 года). До принятия данного ФЗ о внесении изменений в ЗК понятие «резервирование» употреблялось лишь дважды. В новой редакции см. ст. 70.1 ЗК РФ и Положение о резервировании земель для государственных и муниципальных нужд, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 22.07.2008 года № 561.

Земельное законодательство закрепляет основания резервирования земель:

1. Земельные участки предоставлены конкретных ФЛ и ЮЛ, решение о резервировании земель может приниматься только в случаях, указанных в ст.49 ЗК РФ (основания для изъятия земель для государственных и муниципальных нужд).

2. Земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности, но не предоставлены конкретным ФЛ и ЮЛ, а при этом возникла необходимость разместить объект транспорта, инфраструктуры или иное значение для государственных и муниципальных интересов.

3. Резервирование земель допускается в зонах планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных и муниципальных нужд. По общему правилу, срок резервирования не должен превышать 7 лет, но для транспортного сообщения (для строительства линейных объектов) резервирование осуществляется на срок до 25 лет.

Решение о резервировании в интересах РФ или ее субъектов принимается территориальный орган Росимущества, а в интересах МО – муниципальный орган. Резервирование осуществляется посредством принятия и опубликования НПА.

Контроль в области использования и охраны земель. Выделяют общественный, муниципальный, государственный, производственный контроли.

Государственный земельный контроль (ст. 71 ЗК РФ, Положение о государственном земельном контроле, утвержденном Постановлением Правительства от 15.11.2006 года № 689). Государственный земельный контроль осуществляется уполномоченными государственными органами. Федеральная служба по надзору в сфере природопользования (осуществляет контроль за соблюдением законодательства по рекультивации земель), Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному контролю.

Государственный инспектор вправе давать обязательные для исполнения предписания.

Контроль осуществляет посредством проведения проверки, которые бывают плановыми и внеплановыми.

Тема: Правовой режим отдельных категорий земель. Правовой режим земель с/х назначения.

1. Понятие и состав. Особенности правового режима

2. Субъекты прав на земли с\х назначения:

   1. Ю.л.

   2. Крестьянские (фермерские) хозяйства

   3. Граждане для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества

Гл. 14 ЗК, ФЗ от 24.07.02 «Об обороте земель с\х назначения», ФЦП «Сохранение и восстановление плодородия почв земель с\х назначения и агроландшафтов как национального достояния РФ на 2006-2010 гг. и период до 2012 г.» (Пост. Пр. от 20.02.06 №99)

1.

Земли с\х назначения (ст. 77 ЗК) – земли, расположенные за границей населенного пункта и предоставленные или предназначенные для нужд с\х.

Виды земель с\х назначения:

1. Сельхозугодья – особо ценные, подлежат приоритетной охране:

   1. Пашни

   2. Сенокосы

   3. Пастбища

   4. Залежи

   5. Земли, занятые многолетними насаждениями

2. Иные земли, в т.ч. занятые дорогами, коммуникациями, зданиями, строениями, сооружениями, водоемами. Эти земли предназначены для обслуживания с\х

3. Земли фонда перераспределения.

Ст. 80: в фонд перераспределения включаются земли:

• При добровольном отказе

• Выморочное имущество

• Изъятые в принудительном порядке (н-р при нарушении правил землепользования, нецелевом использовании)

Земли используются для наделения граждан/ю.л. земельными участками.

Земли делятся по качеству:

1. Земли, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень по муниципальному району (городскому округу)

2. Земли, кадастровая стоимость которых на 50% и более превышает средний уровень

3. Особо ценные продуктивные сельхозугодья. П. 4 ст. 79: перечень таких участков утверждается органами гос. власти субъекта

Особенности правового режима земель с\х назначения заключается в их функции – функция основного средства производства в с\х.

Цель правового режима: повышение плодородия этих земель, их охрана, недопущение их необоснованного выбытия из с\х оборота.

Ст. 7 ФЗ №172 «О переводе земель…»: случаи перевода земельных участков с\х назначения в др. категорию:

1. Консервация земель

2. Создание особо охраняемых природных территорий

3. В связи с установлением или изменением границ населенных пунктов

4. В связи с размещением промышленных объектов на землях, чья кадастровая стоимость не превышает среднерайонного уровня и при отсутствии иных вариантов размещения

5. В связи с включением непригодных для с\х производства земель в состав земель лесного, водного фонда или запаса

6. В связи со строительством линейных объектов: газопроводов, нефтепроводов, ЛЭП при наличии утвержденных проектов рекультивации

7. В связи с выполнением м\н обязательств РФ при отсутствии иных вариантов

8. Добыча полезных ископаемых

9. Размещение объектов социального, коммунально-бытового назначения и объектов здравоохранения при отсутствии иных вариантов размещения

П. 2 ст. 7 ФЗ: не допускается перевод особо ценных продуктивных сельхоз угодий и земель, чья кадастровая оценка выше среднерайонной на 50% и более кроме случаев, установленных п. 3, 6, 7, 8

Законодатель устанавливает дополнительные обязанности субъектов по обеспечению качества с\х земель:

• По сохранению и повышению плодородия

• По защите от водной, ветровой эрозии, иных негативных процессов

• По защите от заражения вредителями, болезнями растений, зарастания сорняками

• По мелиорации, рекультивации, сохранению и использованию плодородного слоя почвы

ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» от 16.07.1998 года.

Охрана и восстановление земель:

1. Рекультивация земель – восстановление нарушенных земель (Пост. Пр. от 23.04.94 №140 «О рекультивации земель, снятии сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы»): нужно снимать плодородный слой почвы перед началом работ, а потом использовать эту землю для рекультивации. 2 этапа рекультивации:

   1. Технический – выравнивание ландшафта

   2. Биологический – нанесение плодородного слоя почвы и высадка многолетних насаждений (трав, кустарника – облепиха)

2. Консервация земель (Постановления Пр. №830 от. 2 октября 2002 г.: Положение о порядке консервации земель с изъятием их из оборота). Консервации подвергаются деградированные земли:

   1. Подвергшиеся водной и ветровой эрозии, воздействию селей, засолению, а т.ж. земли в районах крайнего севера, занятые оленьими пастбищами с сильно нарушенным почвенно-растительным покровом

   2. Земли, имеющие просадки поверхности вследствие использования недр или в результате естественных геологических процессов (В КО это проблема)

   3. Земли, загрязненные радиоактивными веществами, нефтью, нефтепродуктами, тяжелыми металлами

Предложение о консервации готовят органы Госреестра (ФС земельного кадастра, картографии…): готовится проект восстановления. Если восстановление невозможно, то земли переводят в другие категории.

3. Мелиорация (ФЗ от 10.01.96 «О мелиорации»). Виды мелиорации в зависимости от способа улучшения земель:

   1. Агролесомелиорация – за счет облесения

   2. Гидромелиорация – осушение или увлажнение

   3. Химическая мелиорация и т.д.

Мероприятия по мелиорации планируются на уровне федеральных, региональных, местных программ и по заказам конкретных землепользований (граждан и ю.л.).

Особенности оборота земель с\х назначения:

ФЗ №101-ФЗ от 24.07.02 в ред. 30.12.08 «Об обороте земель с\х назначения»

1. Приватизация земельных участков на территории субъектов осуществляется с момента, определяемого законом субъекта РФ

2. Не подлежат приватизации земли, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера

3. Иностранные граждане и ю.л. могут обладать земельными участками с\х назначения только на праве аренды

4. Ст. 8 ФЗ №101: субъект РФ или в соответствии с законом субъекта – муниципальное образование, имеют преимущественное право покупки земельного участка по цене, за которую он продается. Продавец обязан в письменной форме известить высшие исполнительные органы субъекта о продаже земельного участка с указанием существенных условий, прежде всего – цены (заказным письмом с уведомлением или под расписку). Если в течение 30 дней субъект РФ не заявит о желании приобрести земельный участок, то собственник может продать земельный участок по заявленной цене в течение 1 года.

5. Ст. 9-10 ФЗ №101: особенности договора аренды:

   1. В аренду можно сдавать только участки, прошедшие кадастровый учет. Если участок в долевой собственности – договор заключается со всеми участниками долевой собственности или с одним на основании доверенности

   2. Максимальный срок аренды – 49 лет

   3. В договоре может быть условие о выкупе земельного участка. Если земля государственная или муниципальная – выкуп не ранее, чем через 3 года с момента заключения договора

Ст. 82 ЗК РФ предусматривает, что условия и порядок оборота земель сельскохозяйственного назначения определяются ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Ст. 10 данного ФЗ определяет, что земельные участки предоставляются ЮЛ на торгах в собственность за исключением приобретения земельного участка арендатором по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с публичным образованием. В аренду эти участки могут предоставляться без торгов при наличии одного заявления заинтересованного субъекта и при соблюдении двух условий: предварительное заблаговременное сообщение в средствах массовой информации о наличии свободных участков, которые могут быть использованы по с/х назначению; если по истечении 30 дней не поступили новые заявки, земельные участки предоставляются первому заявителю.

До 1990 года основными субъектами прав на земли с/х назначения были колхозы и совхозы, которые были реорганизованы на основании законодательства о земельной реформе в начале 1990-ых гг. В процессе реорганизации осуществлялась приватизация земель, право на бесплатную земельную долю получили следующие категории граждан: 1) работники совхозов или члены колхозов; 2) пенсионеры этих хозяйств, которые проживали на территории этих хозяйств; 3) работники социальной сферы на селе; 4) уволенные по сокращению численности штата до 1 января 1992 года и временно отсутствующие работники (например, стипендиаты хозяйств, лица, на выборных должностях). Размер участка в данном случае не зависел от стажа, а определялся по норме бесплатной передачи земли в собственность граждан, устанавливаемых в каждом конкретном административном районе (Указ Президента от 2 марта 1992 года «О норме бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан», хотя данный указ уже утратил свою юридическую силу, его положения до сих пор применяются).

В настоящее время правовой режим земельных долей, правовое регулирование их оборота регулируется главой 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Ст. 12 предусматривает, что собственник земельной доли может без выдела ее в натуре распорядиться следующим образом: завещать долю; внести ее в уставный, складочный капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности; передать ее в доверительное управление; продать или подарить другому участнику долевой собственности или организации, использующей весь земельный участок, находящийся в долевой собственности. Во всех иных распоряжения необходимо выделить земельный участок в натуре в счет земельной доли.

Порядок выделения земельных участков в счет земельных долей установлен статьей 13 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»:

1. Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом, если это не нарушает требований статьи 4 настоящего Федерального закона.

2. Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии со статьей 14 настоящего Федерального закона.

Образование земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, осуществляется на основании этого решения общего собрания участников долевой собственности.

3. В случае, если общее собрание участников долевой собственности не утвердило местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии со статьей 14 настоящего Федерального закона, участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить земельный участок в счет своей земельной доли остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого в счет своей земельной доли земельного участка.

Указанные извещение или сообщение должны содержать описание местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка, которое позволяет определить его местоположение на местности, а также указание на необходимость направления в письменной форме возражений остальных участников долевой собственности относительно местоположения этого земельного участка требующему выделения земельного участка в счет его земельной доли участнику долевой собственности или указанному в извещении представителю участника долевой собственности.

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю. При этом участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить в счет своей земельной доли земельный участок, площадь которого больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю, если увеличение или уменьшение площади образуемого земельного участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий, в границах которых образуется данный земельный участок.

4. В случае, если в течение тридцати дней со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи не поступят возражения относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка от участников долевой собственности, предложение о местоположении такого земельного участка считается согласованным. Данные возражения должны быть обоснованными.

Споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается субъектом Российской Федерации.

В случае недостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка рассматриваются в суде.

5. Земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю (невостребованные земельные доли), подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости.

Образование этого земельного участка осуществляется на основании соответствующего решения субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, на основании соответствующего решения муниципального образования.

Общее собрание участников долевой собственности вправе принять решение об определении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, площадь которой равна сумме площади невостребованных земельных долей.

Сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их собственников опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

Субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на этот земельный участок.