3. Техническая экспертиза включает следующие основные этапы:

полный анализ нормативно-технической документации, представленной специалисту;

производить съемку земельного участка, составляв, эс­кизные зарисовки (абрисы), вычерчивать схематические пла­ны (полевые и камеральные работы);

производить съемку зданий и сооружений, вычерчивать поэтажные планы (полевые и камеральные работы);

составлять технически грамотное описание всех конст­руктивных элементов,

правильно определять их износ и средневзвешенный из­нос строения в целом

Рекомендуемая литература:

1.«Оценка стоимости предприятия» Г.И. Сычев, Е.Б. Колбагев, В.А. Сычев, Ростов-на-Дону, 2006 г.

2. Бенке И.Ю.- Теор. Основы оценки недвижимости. Учебное пособие, 2010.Бе236с.

3. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие, Иванов Е.Н. М. КНОРУС, 2008. 344с

4. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. Учебное пособие, 2-е изд., перераб. и доп. М. КНОРУС, 2008. 224с

Тема 8. Составление абриса

Тема 8. Составление абриса

План:

1 Исходные положения и понятия абриса.

2. Съемка строений и земельных участков.

3. Схематичный эскиз участка с натуры.

1. Инвентаризация застроенных земельных участков тесно связана с технической инвентаризацией строений. Последняя, как правило, не производится без инвентаризации участков, на которых расположены строения В практике специалисту по технической инвентаризации чаше всего приходится заниматься съемкой участков и строе­ний одновременно. Поэтому ему необходимо знать и уметь выполнять все работы, связанные с инвентаризацией строении (составление технического описания, графические работы по составлению абрисов, чертежей земельных участков и строе­ний).

Специалисты выполняют съемку усадебных участков при помощи тесьмяной измерительной рулетки. Большие замеры производятся стальной лентой или электронной рулеткой.

При инвентаризации земельного участка определяют его границы и обмеряют все строения и сооружения, а также про­изводят все необходимые дополнительные замеры для точного изображения в масштабе действительного расположения уча­стка. Все данные таких обмеров наносятся на абрис, по кото­рому в дальнейшем вычерчивается инвентаризационный план.

Абрисом называется схематический рисунок участка с на­туры, содержащий изображение его границ и очертаний всех строений и сооружений по внешним контурам. Абрис состав­ляется от руки так. чтобы изображаемые на нем строения и сооружения по своему очертанию были близки к действитель­ное ги и располагались в относительной масштабности.

[Три составлении абрисов следует избегать неправильных изображений, при которых строения, большие в натуре, оказа­лись бы на абрисе меньше малых, хотя бы это несоответствие и пояснялось соответствующими размерами. Нарушение пример­ной масштабности приводит к неправильному зрительному восприятию и часто является причиной затруднений при на­кладке и вычерчивании плана земельного участка в установ­ленном масштабе. Масштабные несоответствия особенно не­желательны при одновременном производстве большого ко­личества съемок и составлении нескольких абрисов В этом случае из-за разнообразия снимаемых объектов бывает трудно восстановить по зрительной памяти действительное располо­жение строений на участке и их примерную масштабность.

Фасадная линия на абрисе обычно изображается параллель­но нижнему обрезу листа. Надписи и цифры на абрисах долж­ны быть четкими и располагаться параллельно линиям, к ко­торым они относятся.

При изображении на абрисе сложной застройки рекомен­дуется для большей ясности заштриховывать деревянные стро­ения косыми штрихами, а каменные - крестообразно и выде­лять контуры строений утолщенными линиями.

Абрис является первичным документом, по которому со­ставляется технический паспорт. Поэтому подчистки и подтир­ки на абрисе не допускаются; отдельные исправления должны быть четкими и иметь оговорки. Перечерчивать абрисы для придания им более аккуратного вида не разрешается. На аб­рисе должны быть дата составления и подпись составителя. Подлинник абриса целесообразно заверять печатью предприя­тия, что предотвращает его замену. При наличии значитель­ных текущих изменении следует, не уничтожая ранее состав­ленный абрис и не исправляя его. составить новый. Если же изменения относятся лишь к некоторой части абриса, то со­ставляют вновь только соответствующую его часть, но с обя­зательной увязкой ее с основным абрисом и проверкой осталь­ных размеров.

Приступая к составлению абриса, специалист должен определить порядок выполнения работы и проводить ее, не на­рушая намеченного порядка. Обмер участка начинается с за­мера и зарисовки фасадной линии, промеряемой с особенной аккуратностью и точностью. Эта линия является основной или, как ее принято называть, базисом всей съемки земельного уча­стка.

Далее специалист осматривает снимаемый участок, нано­сит на абрис расположение всех строений и сооружений и на­мечает необходимое количество вспомогательных замеров для определения отдельных точек участка и увязки обмера участ­ка в целом.

2. Съемки участков способом засечек позволяют установить положение искомой точки путем пересечения двух линий определенной длины, проведенных из двух ранее установлен­ных или заданных точек. Определение положения искомой точ­ки путем засечек из трех точек является еще более точным, но применяется лишь при особой необходимости. В этом случае третья засечка не только увеличит точность искомой точки, но и даст возможность контролировать ее, так как при неправильно взятом замере три засечки не пересекутся в одной точке.

При определении вспомогательных линий необходимо сле­дить за тем, чтобы их длина была не более 20 метров (предель­ная длина ленты-рулетки) и чтобы расстояние между точками, из которых засекается искомая точка, по возможности незна­чительно отличалось от длины вспомогательных линий, т.е. чтобы треугольник, образуемый линиями, соединяющими все три точки, был близок к равностороннему (рис. 2а).

3

а

. Следует избегать пересе­чения засечек под углом ме­нее 30 градусов (рис. 26), гак как в этом случае положение искомой точки может ока­заться неточным. Не допус­каются засечки от неопреде­ленных точек (например, от временно вбитых кольев, от­дельно расположенных вре­менных построек и прочих случайных ориентиров).

Д ля точной съемки участ­ка АБВГД (рис. 1), имеюще­го прямые углы в точках Г и Д, и увязки расположенного на нем строения ЕЖИК пря­моугольного очертания в плане кроме непосредствен­ных обмеров границ участка и контура строения необхо­димо выполнить 6 вспомога­тельных замеров. Чтобы убе­диться в этом,следует нало­жить на бумагу абрис, вы­чертив линию АД, и, приняв ее за основание, пересечени­ем вспомогательных прямых АЕ и ДЕ получить точку Е, а пересечением прямых ЕК и ДК - точку К. Точку Б опре­деляем пересечением прямой АБ со вспомогательной пря­мой БЖ. Нанесение строе­ния на план участка закан­чивается построением точки Н, являющейся пересечени­ем прямых ЖИн КИ, парал­лельных прямым ЕК и ЕЖ. Вспомогательная линия ВЖ служит увязкой В. Точка F образуется пересечением разных граничных линий Bf нДГ.

При инвентаризационных съемках применяется также спо­соб перпендикуляров, заключающийся в определении кратчай­ших расстояний от принятой за основание линии до снимаемо­го объекта. Длина перпендикуляров рекомендуется не более 3—4 метров.

Замеры следует производить аккуратно, а цифровые записи отчетливо. Ошибки или неясности могут вызвать необходи­мость повторного выхода на участок. При обмерах надо сле­дить за тем, чтобы рабочий держал ленту рулетки за место, где обозначен нуль (кольцо рулетки целесообразно укреплять на нулевой отметке).

При горизонтальных обмерах замеряется также и высота строений. Она не проставляется на абрисе в том месте, где взя­та в натуре. Чтобы не пропустить какого-либо измерения вы­соты, целесообразно при составлении абриса заранее наметить место ее замера, поставить букву Я. Основные строения на земельном участке измеряются как по цоколю (для определения застроенной площади), так и по телу строения, т.е. выше цоколя. Из-за того что инвентариза­ция земельных участков производится обычно вместе с инвен­таризацией строений, эти два измерения следует производить одновременно, изображая необходимые размеры на абрисе в виде дроби. При обмере земельных участков следует пользо­ваться рулеткой со стальной лентой. Такая рулетка более проч­ная, чем тесьмяная, меньше вытягивается и дает более точные промеры. Во избежание прогибов рулетки, искажающих дей­ствительные размеры, ленту нужно натягивать по земле. Раз­меры границ участка округляются до 0,1 метра.

На земельном участке следует снимать все строения, угодья, ограждения. Угодья отмечаются полным наименова­нием (огород, сад, цветник и т. п.).

Если в садах нет ясно выраженных границ, то их площади принято считать по границам, которые принимают на расстоя­нии 2 метров от крайних стволов фруктовых деревьев. При измерении границ участков замеряются также рассто­яния до пересечения их с границами смежных участков (сме-жество). Смежество с соседним участком при вычерчивании планов указывается стрелками (рис. 3).

Основные строения всегда измеряются отдельно от нежи­лых пристроек, даже если пристройки составляют по очерта­нию одну геометрическую фигуру с основным строением и имеют одинаковую с ним высоту.

Деревянные стены замеряются без остатка, стены с пиляст­рами - без учета пилястр. Стены, обшитые тесом, измеряются

Строения, расположенные внутри участка, а также грани­цы угодий замеряются в последнюю очередь. Обмеряются и заносятся на абрисе все строения постоян­ного типа, связанные с землей фундаментами или столбами, а именно:

основные;

служебного назначения: сараи, летние кухни, конюшни, гаражи, навесы, погреба, уборные, помойные ямы и пр.;

сооружения: ограды, заборы, колодцы, мусорные ямы, тротуары, замощения, фонтаны, водопроводные и канализаци­онные колодцы, электрические опоры, зеленые насаждения и пр.

Рекомендуемая литература:

1. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие, Иванов Е.Н. М. КНОРУС, 2008. 344с

2. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. Учебное пособие, 2-е изд., перераб. и доп. М. КНОРУС, 2008. 224с

3. «Техническая инвентаризация недвижимости» практическое руководство. Алматы. Жеті жаргы . 2000г.224с

4.Риполь-Сарагоси «Основы оценочной деятельности», Москва, 2-е изд., ., перераб. и доп. 2008г.

5. Коваленко Г.П. Рынок недвижимого имущества в РК. Практическая работа. Алматы, жеті жаргы, 2002,256с