Тема1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним План

1Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

2Введение в РК системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

3.Правовые аспекты регистрация прав на недвижимое имущество

1. Под объектами регистрации понимаются право, обремене­ние, изменение или прекращение прав или обременения на не­движимое имущество, изменение идентификационных характе­ристик объекта недвижимости или данных правообладателя, подлежащие регистрации в Правовом кадастре . В настоящее время перечень объектов регистрации дан в двух законодательных актах: ст. 118 ГК РК и ст.2 Указа «О государ­ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Все объекты, подлежащие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установлены п. 2 ст. 118 Гражданского кодекса: «право собственности; право хозяйствен­ного ведения; право оперативного управления; право землепользова­ния на срок свыше года; право пользования насрок свыше года; залог недвижимости; рента на недвижимое имущество; право довери­тельного управления ».

В соответствии со ст. 2 Указа Президента, имеющего силу Закона, «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 25 декабря 1995 года № 2727 объек­тами государственной регистрации являются следующие пра­ва: «право собственности; право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право землепользования на срок свыше года; право пользования на срок свыше года; право доверительного управления на срок свыше года; залог; рента; иные права на недви­жимое имущество, а также обременение прав на недвижимое иму­щество».

Исходя из приоритета законодательных актов, в зависимости от даты их принятия, закрепленного ст. 4 Закона РК от 24 мар­та 1998 года «О нормативных правовых актах», в настоящее вре­мя объекты регистрации определяются в соответствии с Граж­данским кодексом. Объектами регистрации в соответствии с п. 1 ст. 118 ГК РК, кроме определенных прав на недвижимое имущество, являются также ограничение этих прав, их возникновение, переход и пре­кращение. Кроме перечисленных, согласно п. 2 ст. 2 Указа «О государственно регистрации прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним» к объектам регистрации отнесены измене­ния прав на недвижимость и их обременения. В связи с этим возникает вопрос о правовых последствиях регистрации изме­нений, прекращении прав на недвижимое имущество и их обре­менения. Также возникает вопрос: с какого момента считаются возникшими обременения прав или права считаются прекращен­ными? В частности, решение суда о наложении ареста на объект недвижимости может быть зарегистрировано после вступления его в силу. Если до регистрации такого решения объект недви­жимости будет продан, сделка может быть признана недействи­тельной в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 158 ГК РК: «Вслу­чае, если один из участников сделки совершил ее с намерением укло­ниться от исполнения обязательства или от ответственности перед третьим лицом либо государством, а другой участник сделки знал или должен был знать об этом намерении, заинтересованное лицо (государство) вправе требовать признания сделки недействи­тельной».

В тех же случаях, когда арест не был зарегистрирован, реги­стрирующий орган не имел оснований для отказа в регистрации сделки об отчуждении имущества. В связи с изложенным сле­дует признать, что обременения прав на недвижимое имущество считаются возникшими с момента их государственной регист­рации. Прекращение прав на недвижимое имущество также сле­дует признать с момента регистрации указанного факта, за ис­ключением определенных случаев. В тех случаях, когда права у одного правообладателя прекращаются, а права у другого воз­никают на основании одного и того же факта (например сдел­ки), проблем в определении момента прекращения права не воз­никает. Права на воздушные и морские суда, суда внутреннего пла­вания и космические объекты регулируются законодательством.

При отказе от права собственности в порядке, предусмотрен­ном ст. 250 ГК РК, таких проблем также не возникает, посколь­ку согласно указанной статье «отказ от права собственности не в/генет прекращения прав и обязанностей собственника в отноше­нии соответствующего имущества до момента приобретения права собственности на данное имущество другим лицом», то есть до момента государственной регистрации права. Возникновение прав на такое имущество должно подчиняться правилам, пре­дусмотренным ст. 242 ГК РК. Согласно п. 3 ст. 118 ГК РК госу­дарственной регистрации подлежат сделки с недвижимостью. Поскольку в соответствии с п. 2 ст. 118 ГК РК и ст. 2 Указа «О государственной регистрации прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним» объектами регистрации являются не все права на недвижимость, п. 1 ст. 23 Указа установлено, что сдел­ки с недвижимым имуществом, создающие, изменяющие или прекращающие права, перечисленные в подпунктах 1-8 п. 1 ст. 2 Указа, считаются совершенными с момента их регистрации.

2. В Республике Казахстан на основании ст. 118 Гражданского кодекса и в соответствии с Указом Президента Республики Ка­захстан, имеющим силу Закона, от 25 декабря 1995 г. № 2727 «О государственной регистрации прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним» была введена система государственной ре­гистрации. Указанная система функционирует в республике с момента создания регистрирующих органов (август-сентябрь 1997 г.) (далее - Центры по недвижимости).

На сегодняшний день неопределенным является ответ на воп­рос о том, с какого момента в Республике Казахстан вводится государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Дело в том, что государственная регистрация вво­дится нормами Гражданского кодекса и Указа «О государствен­ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Но ГК РК введен в действие с ! марта 1995 года, Указ - с 1 марта 1996 года. В Гражданском кодексе не определены органы, на которые возлагаются регистрирующие функции. На практике регистрирующие функции выполнялись управлениями по оцен­ке и регистрации недвижимости, созданными в соответствии с Постановлением Кабинета Министров РК от 10 января 1995 года № 30 «Об оценке и регистрации недвижимости». Указанным Постановлением на управления возлагались функции по реги­страции зданий, строений, сооружений, а также их составляю­щих (жилых и нежилых помещений). Регистрация прав, в том числе на землю, Постановлением не предусматривалась. Впер­вые регистрирующие органы были определены Указом «О госу­дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сде­лок с ним».

Согласно ст. 5 этого Указа государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют органы Министерства юстиции Республики Казахстан. Процесс создания таких органов начался с даты принятия Постановле­ния Правительства РК от 20 февраля 1997 г. № 236 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Казахстан», имеюще­го силу Закона, от 25 декабря 1995 года № 2727. Постановлением предусмотрена передача в ведение Мини­стерства юстиции Республики Казахстан созданных при мест­ных исполнительных органах учреждений и предприятий по оценке и регистрации недвижимого имущества, а также других организаций по оценке и регистрации недвижимости, переиме­новав (преобразовав) их в областные (городские) Центры по недвижимости Министерства юстиции Республики Казахстан с системой филиалов в административных районах.

Организационно-правовая форма управлений по оценке и регистрации недвижимости в республике была различной. В це­лях унификации организационно-правовой формы и условий материально-технического обеспечения (финансирования) По­становлением Правительства РК от 15 августа 1997 года «О пре­образовании учреждений и предприятий по оценке и регистра­ции недвижимого имущества в государственные предприятия «Центры по недвижимости Агентства по регистрации недвижи­мости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан» все областные (городские) учреждения преобразо­ваны в государственные предприятия «Центры по недвижимос­ти» на правах хозяйственного ведения.

Таким образом только с момента создания регистрирующих органов у субъектов правоотношений возникла реальная воз­можность регистрировать права на недвижимое имущество, пре­дусмотренные ст. 2 Указа «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .

3. В декабре 1995 года был принят Указ Президента Республи­ки Казахстан «О государственной регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним». Принятие этого Указа обус­ловлено требованием статьи 118 Гражданского кодекса Респуб­лики Казахстан, регламентирующей необходимость регистрации в едином государственном реестре прав, их возникновение, пе­реход и прекращение.

Данный Указ стал базовым законодательным актом по со­зданию единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Он направлен на стаби­лизацию рыночных отношений и существенное снижение обо­стрившихся негативных процессов по сделкам с недвижи­мостью. Система регистрации гарантирует юридическую защи­ту владельцам зарегистрированных прав на недвижимость. За­регистрированные заинтересованными лицами права на недви­жимое имущество имеют приоритет перед незарегистрирован­ными. Наличие единой информационной системы позволяет по­лучать информацию о земле и других объектах недвижимости из одного источника, что способствует рыночной активности хозяйствующих субъектов, а также отвечает интересам физичес­ких лиц в сфере гражданских правоотношений.

Принципиальное отличие новой системы регистрации от практики, существовавшей до введения Указа, заключается в следующем:

• введена единая государственная регистрация прав на не­движимое имущество в органах Министерства юстиции Респуб­лики Казахстан;

• государственная регистрация становится единственным доказательством существования зарегистрированных прав;

• государство обеспечивает правовые гарантии и защиту соб­ственности граждан, юридических лиц и государства;

• отменяется обязательное нотариальное удостоверение до­говоров купли-продажи недвижимости, при этом сохраняется обязательное нотариальное оформление ренты.

Государственная регистрация характеризуется тем, что не­обходимым условием является соответствие регистрируемого объекта требованиям законодательства. Это означает, что в функ­ции регистрирующего органа входит проведение правовой экс­пертизы объектов, проверка правосубъектности и правомочий правообладателя или его представителя.

Правовой кадастр является единым государственным реест­ром зарегистрированных прав на недвижимое имущество и един­ственным источником информации о правах (обременениях) на него. Это означает, что в правовом кадастре содержатся сведе­ния о всех обременениях прав, препятствующих совершению правообладателем сделок в отношении своего имущества. Система регистрации прав на недвижимое имущество и сде­лок с ним является существенным компонентом инфраструкту­ры стран с рыночной экономикой и служит единственным ис­точником официальной информации о правах на землю и иное недвижимое имущество. Посредством указанной системы реги­стрируются и приобретают юридическую силу операции с зем­лей и недвижимым имуществом. Внедрение системы регистрации предусматривает укрепле­ние гарантий прав собственности на землю и иную недвижи­мость, способствует развитию рынка недвижимости, а также укреплению системы кредитования за счет обеспечения кредит­ных учреждений надежным источником гарантии через ипотеку.

В большинстве стран мира на создание регистрационных си­стем уходили десятилетия. У нас нет такого запаса времени, по­этому внедрение системы регистрации прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним идет быстрыми темпами. Широкие пол­номочия республиканских государственных предприятий «Цент­ров по недвижимости» Комитета регистрационной службы Министерства юстиции РК — признавать и подтверждать от лица государства возникновение, ограничение, переход или прекра­щение прав на недвижимость - накладывают на них серьезную ответстве н ность.

Главное условие и преимущество государственной регист­рации прав - единообразие этой процедуры на всей территории

Казахстана. Формирование единого информационного банка в Республике Казахстан позволит ускорить развитие системы регистрации прав, упростит процедуру со сделками и обеспе­чит надежную защиту прав правообладателя от притязания третьих лиц. Переход от чрезмерного централизованного государственно­го регулирования руководства экономикой к хозяйственной свободе нельзя понимать как полный отказ от государственно­го регулирования имущественных отношений в обществе. На­против, роль государства в правовом регулировании отношений по поводу недвижимости усложняется. Государство в лице его органов хозяйственного управления становится равноправным участником имущественных отношений, оно несет ответствен­ность за принимаемые ими решения по нормам, предусмотрен­ным гражданским законодательством. Вопросы создания и развития правового государства вклю­чают в себя целый комплекс мер по обеспечению равных прав всем членам общества, включая и имущественные права. Соот­ветственно задачей правового государства является создание условий для их защиты и обеспечение гарантий для справедли­вой оценки. Становление и развитие системы государственной регист­рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Респуб­лике Казахстан направлено на охрану прав собственников и гарантирование достоверной информации о недвижимом иму­ществе.

Задача государственной регистрации — прежде всего, охра­нять права собственников и гарантировать достоверную инфор­мацию о недвижимом имуществе. Правовой кадастр является главным (основным) документом единой системы государствен­ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и содержит сведения юридического, экономического, техничес­кого характера, касающиеся этих прав. Правовой кадастр со­стоит из трех-разделов, содержание которых определяется нор­мами Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, от 25 декабря 1995 года «О государственной регистра­ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Ведение Правового кадастра на всей территории Республики Казахстан осуществляется регистрирующими органами Мини­стерства юстиции, которые созданы в административных райо­нах, городах. В соответствии с утвержденными формами каждо­му объекту недвижимости должен быть присвоен кадастровый номер — индивидуальный, не повторяющийся на территории РК. Кадастровый номер здания, сооружения состоит из кадастрово­го номера земельного участка и инвентарного номера здания, сооружения.

Государственная регистрация прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним производится в целях признания и подтверж­дения государством оснований возникновения, перехода, обре­менения или прекращения прав на недвижимое имущество. Она направлена на упорядочение гражданского оборота и охрану прав владельцев имущества. Государственная регистрация долж­на производиться по единой системе записей по каждому объекту недвижимости в Едином государственном реестре прав на не­движимое имущество и сделок с ним. Такая регистрация явля­ется единственным доказательством существования зарегистри­рованного права для всех лиц, поскольку она не оспорена в су­дебном порядке.

В то же время регистрация должна носить открытый публич­ный характер. Любое лицо может получить информацию о за­регистрированных правах на объекты недвижимости, что позво­лит избежать многих злоупотреблений и споров после принятия указанного Закона.