Договор ренты.

Понятие договора ренты – статья 583 ГК.

Разновидности договора ренты.

Есть общая конструкция, мы говорим о типе ГП договора: договор постоянной ренты и договор пожизненной ренты.

Пожизненная рента имеет свою разновидность – договор с условием пожизненного содержания с иждивением (т.е. одна из разновидностей ренты).

Развитие института договора ренты, в рамках вообще отечественного законодательства, возник как разновидность договора купли-продажи, он был направлен на продажу недвижимости с пожизненным содержанием с иждивением. Отмечают, что на сегодняшний день Россия дала толчок развитию рыночных отношений. Но за последние 20 лет рентные отношения занимают мизерную долю в отношениях гражданского оборота. Споры по рентным отношениям за последние пять лет набирают обороты, но это связано с тем, что отношения порочные – некие субъекты пытаются злоупотребить, т.е. получить прибыль под видом пожизненного содержания с иждивением в обмен на имущество.

Законодатель не определяет пределы участия того или иного субъекта в качестве рентоплательщика (субъектный состав не определён).

Изначально, данная конструкция должна была опосредовать отношения лишь с участием физических лиц, и не допускать участия всех других субъектов гражданского оборота.

Отношения экономического базиса не должны отличаться от базиса с купли-продажи. Отношения ренты – всегда долгосрочные, в отличие от купли-продажи (искл. Энергоснабжение), которые, чаще всего, моментальны. В отношениях ренты речь ведётся о том, что всегда одно лицо имеет интерес – получать содержание. Данное содержание получается путём передачи имущества в собственность. Этим глобально отличаются от договора купли-продажи. Их нужно сравнивать не по элементам, которые находятся в определении, а по отношениям экономического базиса, которые сформировали такую конструкцию. Рента – реальный договор.

Консенсуальная конструкция предоставляет гарантии сторонам. Критерий разграничения между реальным и консенсуальным, который лежит в природе сделки, вопрос дискуссионный (теория интересов действий).

Договор ренты – возмездный договор. Она отражается в периодической выплате ренты. Форма может быть как денежная, так и иная. В постоянной ренте – это деньги или иное имущество. В пожизненной ренте – деньги. Специфика в зависимости от договора ренты.

Соотношение критерия возмездности с конструкцией платной и бесплатной ренты. Имущество может быть выдано плательщику как платно, так и бесплатно. Нельзя путать платность и бесплатность и возмездности договора – всегда будет встречное предоставление. Это только влияет на характер передачи вещи. В особенной части есть дилемма на счёт договора займа – возмездный он или нет, но он всегда остаётся возмездным, независимо от того, было ли уплачено или предоставлено какое-либо имущество при самом факте займа.

Односторонний договор – порождает одно обязательство – уплата рентных платежей. Плата производится в момент передачи вещи, в момент совершения сделки договора ренты. Обязательство возникает только одно – по выплате рентных платежей, а не по выплате той цены в рамках платной ренты. Платность и бесплатность влияет на вопросы реальной передачи вещи – к платной – положения главы купли-продажи, к бесплатной – глава о дарении, применяются субсидиарно. Выкуп ренты – распространяется и на пожизненную ренту – момент выкупа ренты определяет момент прекращения договора ренты. Договор постоянной ренты предполагается бессрочным (это влияет на применение института правоприемства – передавать, уступать, наследовать право). В рамках договора пожизненной ренты – срок действия договора – жизнь рентополучателя (или того, кто был указан в договоре как получатель). При выкупе ренты, если рента платная – рентоплательщик должен уплатить годовой размер рентных платежей. В постоянной ренте есть вопрос о моменте прекращения договора ренты. Если бесплатная – кроме объёма годичных платежей, выплатить стоимость данного имущества (аналогичную цену в сравнимых обстоятельствах за имущество). Режим платности или бесплатности влияет на размер выкупа ренты. Так же влияет на размер рентных платежей. В постоянной ренте, не смотря на то, что условия о размере ренты существенные, законодатель определяет минимальную годичную планку, отталкиваясь от прожиточного минимума. Пожизненное содержание с иждивением – двукратный размер прожиточного минимума.

Элементы договора ренты.

Рассматриваем через разновидность.

Стороны (в постоянной ренте) - легального определения нет. В пожизненной – получатель всегда гражданин.

Предмет – в постоянной ренте (характеризуется в целом) может выступить имущество как движимое, так и недвижимое. Влияет на вопросы обременения ренты дополнительными обязательствами. С переходом собственности недвижимости, если её продали – переходит и обременения, наложенные рентой. Формальные признаки относительно договора ренты, связанного с передачей недвижимости – возникает право залога в силу закона (ст 587). Договор ренты связанный с передачей движимых вещей – могут передаваться деньги по договору ренты (но существует институт займа). В ст. 587 п. 2 – акцессорное обязательство становится существенным при заключении договора. Это нонсенс для особенной части.

Специфика предмета – в постоянной может быть любое, в постоянно – любое, а в пожизненном договоре содержания с иждивением – только недвижимость.

Форма – нотариально-удостоверенная форма. Аргументация связана с защитой прав получателя ренты, так как договор построен по реальной конструкции + предметом ренты выступает недвижимость. Если недвижимость передаётся – необходима государственная регистрация.

Сроки. Срок влияет на квалификацию договору – если не указан – постоянная рента. Его можно прекратить и на следующий день путём выкупа ренты. Условия о сроке – договор ренты можно прекратить её выкупом. В отношении постоянной ренты – это определяет факт прекращения договора. В отношении пожизненной ренты – либо момент выкупа, либо смерть рентополучателя.

Законодатель определяет форму ренты – периодические платежи. Форма может быть денежная, а может быть и иная. Очень широкая форма в договора пожизненного содержания с иждивением – всё, что нужно человеку для проживания, необходимо точно определить объём содержания, который будет предоставляться иждивенцу.

Условия о размере ренты предполагают стоимостной характер.

Исполнение обязательств связано с уплатой ренты – через это обязательство рассматриваются и права и обязанности. Право собственности переходит в момент заключения договора, который определяется либо нотариальным удостоверением, либо государственной регистрацией. Риск случайной гибели переходит с момента передачи вещи. После гибели вещи – обязательство по выплате платежей сохраняется. Законодатель определяет особенность, относительно договора постоянной ренты – возможна прекращения постоянной платной ренты – при гибели имущества прекратить обязательство, либо потребовать изменений условий договора.

ОСНОВАНИЯ О ПРЕКРАЩЕНИИ ДОГОВОРА РЕНТЫ ИЗУЧИТЬ САМОСТОЯТЕЛЬНО.

Когда договором выступает недвижимость – можно потребовать обратно это имущество. Такое право делает конструкцию договора пожизненного содержания с иждивением делает ничтожным.

Фидуциарные сделки - установление запрета на возможность отказа от реализации права на прекращение сделки в одностороннем порядке. Относительно отдельных разновидностей постоянной ренты можно говорить об наличии элементов фидуциарности.

Аллеаторность (риск на исполнение сделки) в отношении рентополучателя – абсурдно. Так же как и на счёт рентоплательщика – может выкупить ренту и не будет никаких рисков. А вот страхование такой сделки будет аллеаторной.