3. Принципы, связанные с рыночной средой: в зависимости от спроса и предложения, конкуренции, изменения.

Принцип зависимости позволяет определить зависимость стоимости объекта недвижимости от его местоположения и соответствие архитек­турного стиля и уровня удобств (услуг) новых объектов недвижимости потребностям и ожиданиям рынка.

Суть принципа соответствия спроса и предложения заключается в том, что при приросте спроса или снижении предложения стоимость объекта недвижимости повышается и соответственно при сокращении спроса и увеличении предложения – снижается.

Суть оценочного принципа конкуренции состоит в том, что рыночный спрос создает конкуренцию на рынке недвижимости и прибыль. Разруши­тельная конкуренция приводит к получению сверхприбыли, так как рост конкуренции ведет к росту предложения на рынке недвижимости. Сверх­прибыль приводит к разрушительной конкуренции, так как рост конкурен­ции ведет к росту предложения на рынке. В этой ситуации, если, например, спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются.

Принцип, характеризующий изменение полезности объектов недвижи­мости в данном месте, так и называется – принцип изменения. Как извест­но, объекты недвижимости постоянно создаются и по разным причинам ликвидируются, со временем меняется характер землепользования. Про­исходит колебание объема денежной массы и процентных ставок. Возни­кают новые экономические условия, современные технологические и со­циальные тенденции предъявляют новые требования к объектам не­движимости. Демографическое развитие порождает потребности в раз­личных видах жилья. Изменяются вкусы населения Жилые районы про­ходят через циклы роста, зрелости, упадка и обновления.

К конкретному объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько принципов, в то же время не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки, можно применить эти принципы в полном объеме.

Все факторы изменяются во времени, и поэтому оценка объекта не­движимости производится на конкретную дату.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объек­та недвижимости (ННЭИ) – это синтез принципов всех трех групп. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» под­разумевает такое использование, которое из всех физически осуще­ствимых, рациональных, юридически допустимых, финансово прием­лемых видов обеспечивает максимально высокую текущую стоимость объ­екта недвижимости.

Согласно этому принципу, участок земли оценивается как свободный (т. е. при оценке в первую очередь речь идет о наибольшей доходности зе­мельного участка, а затем уже о доходности всего объекта недвижимости).

Выбирается вариант использования, при котором объект недвижи­мости может быть продан по наибольшей цене. Если участок свободен от строений, то, исходя из наиболее эффективного варианта его ис­пользования, оценщик определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке имеется, оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по его сносу при выбранном варианте использо­вания земельного участка.