6.3. Принципы оценки объектов недвижимости

Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия раз­личных факторов на стоимость объекта недвижимости. Они лишь от­ражают тенденцию экономического поведения субъектов рынка не­движимости, но не гарантируют реальности такого поведения.

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя (по­лезность, замещение, ожидание), позволяют определить полезность объекта, его приемлемую цену и ожидаемые выгоды от владения объ­ектом недвижимости.

Принцип полезности гласит, объект недвижимости обладает стои­мостью, только если он может быть полезен потенциальному соб­ственнику для реализации определенной экономической функции. По­лезность объекта недвижимости – это способность удовлетворить по­требности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени.

Принцип замещения означает, что максимальная стоимость оцени­ваемого объекта недвижимости определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.

Принцип ожидания гласит, что стоимость объекта недвижимости должна включать текущую стоимость всех будущих доходов и учиты­вать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спро­са и ограничения предложения

2. К принципам, связанным с объектом недвижимости и его улучше­нием, относятся следующие:

остаточной продуктивности земли;

предельной продуктивности (принцип вклада);

возрастающего и уменьшающегося дохода;

сбалансированности,

экономического размера;

экономического разделения.

В соответствии с принципом остаточной продуктивности земли собственник земельного участка при минимальных затратах на его обустройство может извлекать максимальный доход. Практически этот принцип используется при определении целесообразности нового строительства.

Оценочный принцип предельной продуктивности представляет со­бой дополнительный денежный вклад собственника в объект недви­жимости, но не сумму стоимости нового элемента недвижимости (на­пример, стоимость гаража, который пристраивается к дому), а сумму, которая оценивает объект недвижимости с учетом этого нового элемента (т. е. стоимость дома с гаражом). Дополнительные элементы увеличивают стоимость объекта недвижимости на величину, большую, чем затраты на создание, хотя не исключается и снижение стоимости.

Собственник недвижимости может получить дополнительный чистый доход, если своевременно будет включать в недвижимость (либо изымать из нее) конкретные объекты, помня, что улучшенные объекты недвижи­мости обладают большей ценностью и увеличивают рыночную цен­ность.

Суть принципа возрастающего и уменьшающегося дохода состоит в том, что по мере добавления капитала и труда к земле доходность уве­личивается до определенной величины и может наступить момент, когда затраты будут превышать стоимость объекта недвижимости.

С учетом оценочного принципа сбалансированности владелец земельного участка может расширять производство на конкретной территории до мас­штабов, позволяющих максимально повысить стоимость земли. Для каж­дого типа землепользования существует оптимальная величина застройки, при которой обеспечивается его максимальная стоимость.

Оценочный принцип экономического размера позволяет определить стоимость земельного участка, оптимального для рыночной конъюнктуры, сложившейся на определенной территории.

Принцип экономического разделения применяется в том случае, если права на недвижимость можно разделить на два имущественных интереса или более, реализуя которые в разное время и разными путями собст­венники способны увеличить общую стоимость объекта недвижимости.