6.2. Виды стоимости объектов недвижимости

Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену и стоимость.

Понятие стоимости объекта недвижимости рассматривается с раз­личных позиций. Так, различают рыночную стоимость, стоимость за­мещения; потребительскую, восстановительную, инвестиционную, страховую; стоимость для целей налогообложения, ликвидационную, первоначальную, остаточную, залоговую; стоимость права аренды объ­екта недвижимости; стоимость действующего предприятия и объекта недвижимости при существующем использовании.

Рыночная стоимость объекта недвижимости – это наиболее вероятная сумма, за которую он может быть продан на открытом рынке в услови­ях конкуренции. Рыночная стоимость является предметом торга и мо­жет как повышаться, так и понижаться.

Потребительская стоимость (стоимость при существующем ис­пользовании) отражает ценность объекта недвижимости для конк­ретного собственника, который не собирается выставлять его на рынок.

Восстановительная стоимость определяется затратами в текущих це­нах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь ис­пользуются такие же архитектурные решения, строительные конструкции и материалы, соблюдается качество строительно-монтажных работ; аналогично воспроизводятся моральный износ и недостатки архитектурных решений оцениваемого объекта.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство нового объекта недвижимости, полезность которого эк­вивалентна полезности оцениваемого объекта, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов, прогрессивных материалов и конструкций, а также совре­менного оборудования.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается затратами на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – затратами на создание функционального аналога.

Инвестиционная стоимость – цена объекта недвижимости, опре­деляемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Инвестиционная стоимость рассчитывается ис­ходя из ожидаемых инвестором доходов и конкретной ставки их капита­лизации и может быть либо выше, либо ниже рыночной стоимости. Данный вид стоимости имеет субъективный характер.

Страховая стоимость объектов недвижимости рассчитывается на ос­нове восстановительной стоимости либо стоимости замещения объ­екта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

Налогооблагаемая стоимость объекта недвижимости в соответ­ствии с российским законодательством тождественна инвентаризаци­онной стоимости, базирующейся на восстановительной стоимости с уче­том степени износа. В странах с развитой рыночной экономикой налого­обложение осуществляется по рыночной стоимости.

Ликвидационная стоимость определяется в случае, если объект не­движимости должен быть отчужден в срок меньше обычного срока службы аналогичных объектов, и представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при его ликвидации или принудительной продаже.

Первоначальная стоимость объекта недвижимости – фактические за­траты на приобретение или создание объекта на момент начала его ис­пользования.

Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании – рыночная стоимость объекта недвижимости, которая исчисляется исходя из его существующих характеристик с целью последующей продажи с сохранением функций.

Стоимость действующего предприятия – стоимость единого иму­щественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства.

Залоговая стоимость – стоимость для целей обеспечения кредита.

Стоимость права аренды объекта недвижимости (арендная плата ) – еди­новременная плата за право пользования и распоряжения объектом.

Цена объекта недвижимости – это фактическая сумма конкретной свершившейся сделки купли-продажи. Поскольку цена в любой ре­альной и предполагаемой сделке связана со стоимостью объекта не­движимости, часто эти термины используют как синонимы.

Цены объектов недвижимости всегда рассматриваются до налого­обложения и подразделяются на цену:

продавца – это сумма, которую он получает в результате совершения сделки;

покупателя — это общая сумма всех его затрат на покупку объекта недвижимости;

реализации – это сумма, которую покупатель отдает продавцу.

Они различаются на величину оплаты услуг посредников и расходы на оформление сделки.

Цена объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов, ко­торые можно сгруппировать следующим образом.

1. Объективные факторы (как правило, экономические) о пределяют средний уровень цен конкретных сделок с субъектами недвижимости.

Их можно разделить на два вида:

макроэкономические, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, динамика курса доллара, инфляция, уровень и условия оп­латы труда, потребность в объектах недвижимости, развитие);

микроэкономические, характеризующие объективные параметры конкретных сделок (предмет, сроки действия, права и обязанности сторон, расторжение договора).

2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания, и факторы психологического характера (массированная реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность).

3. Физические факторы:

местонахождение и состояние объекта недвижимости;

архитектурно-конструктивные решения и наличие коммунальных услуг;

экологические и сейсмические факторы.

4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи объекта недвижимости количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип квартир и именно в этой части города; объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, пло­хая планировка, износ и т. п.);

престижность и экологическая обстановка в районе;

транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;

социальная однородность дома,

структура сделки (разнообразные варианты обмена или, на языке риел-торов, «альтернативные») и юридическая «чистота» объекта.