Лекция 6. Прогнозирование рынка земли

Для эффективного управления земельными ресурсами субъекту управления необходимо создать надежную и эффективную систему прогнозирования показателей, с различных сторон характеризующих состояние земельных ресурсов и эффективность управления ими.

Понятие «рынок недвижимости» в настоящее время юридические не закреплено.

Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

В отношения на этом рынке неизбежно будет вовлечено огромное количество участников, которых можно разделить на две группы:

1. Организации и специалисты, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование;

2. Предприниматели, работающие на коммерческой основе (физические и юридические лица).

У частных компаний, организаций, физических лиц и т.п. необходимость прогноза рынка недвижимости возникает в случаях:

• проведения оценка недвижимости;

• обоснования вложения средств институциональных и частных инвесторов в различные сегменты рынка недвижимости;

• диверсификации инвестиционных портфелей как составленных целиком из объектов недвижимости, так и смешанного типа;

• страхования сделок с недвижимым имуществом;

• выработки банковскими структурами своих ипотечных программ;

• обоснования бизнес-планов и т.д.

В ходе исследования рынка решаются следующие задачи:

1. анализ и оценка текущего состояния показателей;

2. исследование динамики показателей;

3. совместное исследование динамики различных показателей;

4. исследование факторов, влияющих на изменение показателей;

5. прогнозирование тенденций изменения показателей.

Все показатели можно разделить на 4 группы:

1. дифференцированные по типам объектов и районам региона, района и города и обобщенные по совокупности сделок (предложений);

2. характеризующие ценовую ситуацию: средние за период (среднемесячные, среднеквартальные, среднегодовые и т.п.) цены предложения и осуществления сделок (продажи, покупки, аренды) с объектами различных видов недвижимости на вторичном и первичном рынках;

3. характеризующие конъюнктуру спроса и предложения: объем и структура спроса и предложения, соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках;

4. характеризующие активность рынка: число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по городу, району и региону в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе, районе и регионе (доля объектов в рыночном обороте);

5. характеризующие ликвидность объектов: среднее за временной период (месяц, год) время экспозиции проданных и непроданных объектов различных видов на вторичном и первичном рынках.

Прогнозирование рынка земли необходимо органам власти:

1. для понимания процессов, происходящих на рынке, с целью принятия мер, способных либо предотвратить, либо значительно смягчить последствия кризисов на рынке недвижимости;

2. для обоснованного расчета будущих налоговых поступлений;

3. для выработки экономических механизмов регулирования рынка;

4. для проведения модернизации нормативно-законодательной базы.

У коммерческих участников рынка также возникает потребность в достоверном прогнозе.

История развития и функционирования рынка в развитых странах сира за последние сто лет, показывает, что зачастую одной из главных причин крупных кризисов на рынках недвижимости является неправильное понимание сложившейся на нем ситуации.

Не только угроза кризисов, но и повседневные проблемы – возрастающая конкуренция, снижение возможностей для получения краткосрочных сверхприбылей, начало реализации долгосрочных и капиталоемких проектов девелопмента коммерческой и жилой недвижимости, приход на рынок зарубежных инвесторов с высокими требованиями к обоснованию решений и т.п. – объективно свидетельствуют о том, что значимость качественного анализа достоверного прогноза на рынках земли и иной недвижимости в России будет в ближайшее время приобретать все больший вес.

В современной России существуют следующие особенности исходных данных для прогнозирования рынка недвижимости:

1. краткость временного ряда. В советские времена никакого рынка недвижимости не существовало в принципе.

2. отсутствие достоверной информации о суммах сделок с недвижимым имуществом.

3. Несогласованность данных, полученных из различных источников.

Тенденции последних лет показывают, что загородные участки покупаются в среднем исходя из расчета 20 соток на семью из 2-4 человек, т.е. можно утверждать, что существует спрос на 1 млн. га земель под индивидуальное жилищное строительство.

Таким образом, за тенденцией разделения загородного рынка недвижимости Московского региона стоят фундаментальные причины, позволяющие изменить рынок. Прямые последствия этих процессов видны уже сейчас:

1. значительный спрос на объекты инфраструктуры и большие объемы ее строительства;

2. обострение внимания покупателей к транспортной доступности загородного жилья;

3. снижение требования к чисто природных факторам (наличие леса, воды и т.п.);

4. появление спроса на удаленные дорогие дачи, особенно вблизи больших лесных массивов и водоемов.