Неустранимый функциональный износ

Показатели	Сумма
1.Стоимость (нового строительства) избыточной позиции, тыс. руб. 2.Физический износ, тыс. руб. 3.Настоящая стоимость дополнительных издержек владельца, тыс. руб. 4.Итого неустранимый функциональный износ, тыс. руб.

10.Расчет неустранимого функционального износа за счет «сверх улучшений». Предположим, что рассматриваемое нами офисное здание было запроектировано в 5-ти этажном варианте, но после возведения двух этажей было принято решение об экономической нецелесообразности в текущей рыночной ситуации возводить остальные этажи. При этом элементы строительных конструкций возведенного здания, обеспечивающих возможность достройки по проекту, можно отнести к «сверх улучшениям».

Таблица 11

Показатели	Сумма
1.Восстановительная стоимость "сверх улучшений", тыс. руб. 2.Физический износ(15%), тыс. руб. Итого неустранимый функциональный износ, тыс. руб.	5000

11. Определить внешний износ методом капитализацией потери дохода.

Таблица 12

Показатели

Сумма, тыс. руб.

1.Чистый доход без учета изменения внешних условий после устранения исправимого физического и функционального износа 2.Текущий чистый доход после устранения физического и функционального износа 3.Потеря чистого дохода за счет изменения внешних условий 4.Чистый доход, относящийся к земле. Стоимость земли=50000, Кземли = 8% 5. Чистый доход, относящийся к зданию 6.Потеря чистого дохода, относящаяся к зданию 7.Капитализированная потеря дохода, относящейся к зданию, коэффициент капитализации 10 % (Итого внешний износ)

25000 21000

12. Определите накопленный износ оцениваемого офисного здания.

Таблица 13

Накопленный износ

Показатели	Сумма, тыс. руб.
1.Физический износ 1.1.Исправимый 1.2.Неисправимый (короткоживущих элементов) 1.3.Неисправимый (долгоживущих элементов) 2. Функциональный износ 2.1.Исправимый (за счет добавления) 2.2.Исправимый (за счет замены) 2.3.Исправимый (за счет "сверх улучшений") 2.4.Неисправимый (за счет недостатка) 2.5.Неисправимый (за счет недостатка) 2.6.Неисправимый (за счет "сверх улучшений") 3.Внешний износ
Итого накопленный износ	?

13.Определите остаточную восстановительную стоимость офисного здания.

Тема 5.Оценка объектов недвижимости сравнительным подходом

Задача 30

1. Определить поправку на разницу в площади.

2. Определить поправку на наличие сада.

3. Определить корректировку на наличие гаража.

Показатели	Объекты - аналоги
	1	2	3	4
Площадь, м. кв. Гараж Сад Цена продажи, у.ед.	150 есть есть 32 000	150 есть нет 30 000	200 есть есть 45 000	200 нет нет 40 000

Задача 31

Известна следующая информация по парным продажам:

(у.ед.)

Показатели	Пара №1	Пара №2	Пара №3	Пара №4	Пара №5
Дом с садом Дом без сада	55 000 51 000	60 000 57 000	52 000 50 000	47 000 45 000	48 500 43 000

Определить величину поправки на наличие сада.

Задача 32

Разместите в необходимом порядке поправки и определите рыночную стоимость участка земли, если имеется следующая информация по сопоставимому участку, проданному за 60000:

1. Местоположение +10%.

2. Льготное финансирование +5%.

3. Особые условия передачи прав собственности +5%.

4. Условия продажи –5%.

5. Физические характеристики –1%.

Задача 33

Информация была получена после проведения достаточного объема исследований, включая анализ парных продаж и опрос участников рынка.

Объект продажи	Месячная арендная плата, у.е.	Цена продажи, у.е.
1 2 3 4 5	175 185 180 185 175	19 200 20 000 20 000 21 000 20 500

Определить рыночную стоимость объекта недвижимости, если величина арендной платы оценена в 160 у. ед. в месяц.

Задача 34

Необходимо определить стоимость 20-квартирного жилого дома. Имеется рыночная информация о трех недавних продажах сопоставимых жилых домов:

Сопоставимые объекты	Продажные цены, у.ед.	Количество квартир
Дом №1 Дом №2 Дом №3	600 000 750 000 450 000	25 30 18

Сопоставимый объект №1 наиболее близок по своим удобствам и местоположению к объекту оценки, но его ландшафт лучше и это отличие оценено в 5000 у.ед.. У объекта №1 имеется лифт такой же, как у оцениваемого объекта. Стоимость лифта составляет 16000 у.ед.. Объект №1 продан 3 месяца назад.

Объект №2 продан 6 месяцев назад при благоприятных условиях финансирования, что прибавило к цене 15000 у. ед. по сравнению с обычными условиями финансирования. У данного объекта так же имеется лифт.

Объект №3 продан 2 дня назад, находится в двух кварталах от автобусной остановки, тогда как оцениваемый объект – в восьми кварталах. Считается, что каждый лишний квартал от автобусной остановки отнимает 3000 у. ед. от цены объекта. У объекта №3 нет лифта.

Рост цен на данный вид недвижимости на местном рынке составил 0,5% в месяц. Расчет представьте в таблице.