Тема 3.Оценка земельных участков Задача 14

Требуется определить рыночную стоимость свободного участка земли площадью 0,04 га. В качестве сравниваемых объектов выбрано 5 участков, проданных на местном рынке. Характеристика объектов – аналогов представлена в таблице 1. По остальным элементам сравнения участки не имеют существенных различий. Ежегодный рост цен на землю – 12%. (Метод сравнения продаж).

Таблица 1

Характеристика объектов -аналогов

№ участка	Цена продажиу.ед.	Площадь, га	Время продажи мес.	Геологические характеристики	Топографические характеристики
1 2 3 4 5	2300 2440 2920 2360 3860	0,04 0,045 0,05 0,035 0,07	4 6 1 2 12	Те же На 2% хуже Те же На 5% лучше Те же	Те же На 5% хуже Те же На 5% лучше На 10% лучше

Таблица 2

Расчетная таблица

Показатели	Оцениваемый объект	Объекты – аналоги
		1	2	3	4	5
1.Цена продажи, у.ед 2.Площадь участка, га 3.Цена 0,01га Поправки 1.Время продажи Скорректированная цена, 0.01 га 2.Геологич. хар-ки 3.Топографич. хар-ки Скорректированная цена 0,01 га	?	?	?	?	?	?

Задача 15

Требуется оценить стоимость участка в застроенном пригороде, где отсутствуют продажи свободных участков. Оценщик подобрал в данном районе продажи три типичных застроенных участка. Оценщик подсчитал текущую стоимость улучшений с учетом износа и предпринимательской прибыли. В ближайшем окружении оцениваемого участка его аналог с постройками продаются за 240 у.ед. (Метод соотнесения)

№ продажи	Цена продажи уч-ка с постройками, у.ед.	Стоимость улучшений, у.ед.	Доля улучшений в цене продажи
1 2 3	220 200 190	158 140 150

Задача 16

Требуется определить стоимость участка, для которого, по мнению оценщика, наилучшим использованием является строительство многоэтажного гаража-стоянки. Затраты на строительство по проекту 18000 у. ед., чистый операционный доход прогнозируемый (ЧОДон) 3000у.ед., коэффициент капитализации для зданий 15%, коэффициент капитализации для земли 12%. (Метод техники остатка).

Задача 17

Клиент приобрел право собственности на неосвоенный земельный участок площадью 6 га, и интересуется условиями его наиболее выгодной продажи. Оценщик предложил вариант использования этой территории под размещение коттеджного поселка. Как показал анализ, наибольшим спросом на местном рынке под коттеджное строительство пользуются благоустроенные участки размером 12 соток. На оцениваемой территории реально может быть размещено и пущено в продажу 40 земельных участков. При наличии надежных подъездных путей и инженерных коммуникаций, каждый участок продается в среднем за 36000 у.ед., с учетом сложившейся динамики продаж, реально рынок может поглотить около 10 участков в год.

Издержки и прибыль инвестора составят:

• благоустройство-480 тыс. у.ед.;

• затраты на управление-60 тыс. у.ед.;

• маркетинг –70 тыс. у.ед.;

• налоги и страхование-40 тыс. у.ед.;

• прибыль инвестора-130 тыс. у.ед.

Норма отдачи проекта принимается в размере 12%. (Метод разбивки на участки)

Задача 18