Тема 2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости

Задача 8

Рассмотрим участок земли для индивидуального жилищного строительства. Возможны два варианта использования земли:

1. Вариант предполагает возведение на участке большого дома, рыночная стоимость которого вместе с участком оценивается в 150 тыс.у.ед. Издержки на строительство составят 110 тыс.у.ед.

2. Вариант предусматривает строительство дома меньшего размера, рыночная стоимость оценивается в 120 тыс. у.ед. Издержки на строительство 88 тыс. у.ед.

Определить какой вариант эффективнее.

Задача 9

Есть участок земли, предназначенный под коммерческое использование. Финансово целесообразны два варианта:

1вариант строительство офисного здания;

2 вариант строительство торгового здания.

Определить какой вариант эффективнее.

(у. ед.)

Показатели	Офис	Торговое здание
1.Чистый операционный доход (ЧОД он) 2.Коэффициент капитализации общий, % 3.Стоимость нового строительства	50000 10 250000	70000 12 400000

Задача 10

Участок земли финансово целесообразно использовать: 1 вариант строительство жилого дома, 2 вариант строительство торгового центра, 3 вариант строительство офисного здания. Определить какой вариант эффективнее.

Показатели	Жилой дом	Торговый центр	Офис
1.Стоимость нового строительства, у.ед. 2.ЧОДон, у.ед. 3. Коэффициент капитализации здания, % 4. Коэффициент капитализации земли, %	1500 200 12 10	1300 170 12 10	1000 130 12 10

Задача 11

Определить наилучшее и наиболее эффективное использование двух этажного индивидуального жилого дома. Предположим, что, возможно, использовать дом в двух вариантах.

1вариант. Сдача в аренду для проживания одной семьи, на условиях оплаты арендатором всех расходов по эксплуатации. Чистая арендная плата составит 600 у. ед. в месяц;

2вариант. Сдача в аренду первого этажа одной семье, а второй этаж - сдача трех комнат по отдельности. Арендная плата за первый этаж -500 у.ед. в месяц, а арендная плата за каждую из трех комнат второго этажа-100 у.ед. в месяц. Владелец несет расходы по эксплуатации-2000 у. ед. в год.

Общий коэффициент капитализации для данного типа недвижимости равен 12 %.

Задача 12

Определить наилучшее и наиболее эффективное использование промышленного здания с полностью демонтированным производственным оборудованием и находящимся в районе торгового порта. Финансово целесообразно использовать сооружение в виде:

1вариант - таможенный склад. Чистый операционный доход равен 90 тыс. у. ед., а текущая рыночная стоимость склада с такими же характеристиками равна 700 тыс. у. ед.;

2вариант - таможенный склад с оборудованием на площади встроенных помещений для офисов, что позволит поднять арендную плату. Для оборудования офисных помещений необходимо 150 тыс. у.ед. Чистый операционный доход равен 105 тыс. у.ед.

Задача 13

Отберите вариант для наилучшего и наиболее эффективного использования из трех альтернативных вариантов, если имеется следующая информация:

Показатели	Офис	Торговый центр	Жилой дом
1.Стоимость застройки, тыс. у. ед. 2.Годовой валовой доход, тыс. у. ед. 3.Поправка на недоиспользование и потери при сборе, тыс. у. ед. 4.Прочий доход, тыс. у. ед. 5.Операционные расходы, тыс. у. ед. 6.Резерв на замещение, тыс. у. ед. 7. Коэффициент капитализации здания, % 8. Коэффициент капитализации земли, %	577 150 20 5 50 5 13 12	721,5 250 25 10 120 10 14 12	450 100 5 3 30 3 13,2 12