40. Договор коммерческого жилищного найма: понятие, стороны, форма. Права обязанности сторон по договору коммерческого найма.

Понятие договора коммерческого найма дано в п. 1 ст. 671 ГК РФ, согласно которому одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Для заключения договора коммерческого найма жилых помещений нет необходимости соблюдения административных процедур, предшествующих заключению договора социального найма (нуждаемость, постановка на учет и т.п.). В данном случае необходимо только достижение между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Отношения по договору коммерческого найма жилого помещения регулируются главным образом нормами ГК РФ. Коммерческий наем — всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно.

Стороны договора — наймодатель, являющийся собственником жилого помещения, или управомоченное им лицо и наниматель, которым может быть только гражданин.

Договор коммерческого найма заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Несмотря на то, что жилые помещения являются недвижимым имуществом, государственная регистрация такого договора не требуется.

Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения в целом схожи с правами и обязанности сторон по договору аренды.

Согласно договору наймодатель обязуется предоставить свободное жилое помещение, пригодное для проживания, нанимателю за плату во временное пользование. Наниматель обязуется использовать жилые помещения по прямому назначению, то есть только для проживания граждан, бережно относиться к жилищному фонду и придомовой территории, обеспечивать сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии жилое помещение . Нанимателем может быть только гражданин, не вправе без согласия наймодателя производить переустройство и перепланировку жилого и подсобных помещений, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического оборудования.

Вправе заключать договор поднайма с согласия наймодателя, вселять временных жильцов, других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем. Ответственность перед наймодателем за действия перечисленных граждан несет наниматель. Если в договоре указаны граждане, постоянно проживающие с нанимателем, то они пользуются равными правами с нанимателем по пользованию помещением, отношения между ними регулируется законом.

Однако соглашением сторон конкретного договора коммерческого найма, в отличие от договора социального найма, может предусматриваться иное распределение обязанностей. Корме того, в целях защиты прав нанимателей ГК РФ предусматривает их преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Это правило не распространяется на краткосрочный договор коммерческого найма до одного года.

41. Расторжение договора коммерческого найма: основания, порядок, последствия расторжения договора.

Основания расторжения договоров социального и коммерческого найма во многом совпадают. В частности, договор коммерческого найма может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя; так же, как и по договору социального найма, наниматель по договору коммерческого найма вправе с согласия проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть заключенный договор, но, в отличие от ЖК РФ, ГК РФ обязывает нанимателя предупредить наймодателя о намерении расторгнуть договор за 3 месяца. По требованию наймодателя договор коммерческого найма также может быть расторгнут только в судебном порядке и по исчерпывающему перечню оснований.

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Последствием расторжения договора коммерческого найма жилого помещения является выселение нанимателя и всех граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора, без предоставления другой жилой площади.