28. Право нанимателя на вселение временных жильцов.

Право на вселение временных жильцов установлено ст. 680 ГК.

Разрешение на их вселение и проживание дается нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими. Кроме того, о таком вселении необходимо предварительно уведомить наймодателя.

Предварительное уведомление наймодателя не ограничивается «принятием» наймодателем этой информации. Если нарушена норма площади жилого помещения, наймодатель вправе не допустить вселения временных жильцов.

Признаками временного проживания являются безвозмездность пользования жильем и отсутствие самостоятельного права пользования. Срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев.

Ответственность за действия временных жильцов перед наймодателем несет наниматель; сами временные жильцы ответственны лишь перед нанимателем.

расторжение договора «коммерческого» найма жилого помещения может последовать в случаях разрушения или порчи жилья как нанимателем, так и другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного срока проживания, а если срок не согласован, — не позднее 7 дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим. Выселение временных жильцов следует и в случае расторжения договора найма жилого помещения.

За временных жильцов наниматель жилого помещения оплачивает коммунальные услуги в соответствии с дополнительным соглашением, который заключается с наймодателем на срок проживания временных жильцов.

вселение временного жильца и его проживание в жилом помещении нанимателя происходит на основании договора.

Договор о вселении временных жильцов является двусторонним, консенсуальным, безвозмездным и срочным. Закон не устанавливает специальных требований к форме данного договора, из чего следует применение к нему общих правил о форме сделок.

29. Изменение договора социального найма.

Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ).

основания действительно при наличии следующих условий:

- граждане проживают на основании договоров социального найма в одной квартире, в том числе коммунальной;

- они не являются членами одной семьи (не связаны узами родства, их отношения не основаны на иждивении или ведении общего хозяйства) и с ними заключены отдельные договоры социального найма;

- граждане объединяются в одну семью (путем заключения брака, вступления в фактические брачные отношения, ведения общего хозяйства и т.п.);

- если граждане требуют заключить с ними один договор социального найма;

- согласия наймодателя в этом случае не требуется.

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

случаи изменения жилищного правоотношения, возникшего из договора социального найма, путем замены нанимателя как стороны в договоре социального найма жилого помещения:

- требованию нанимателя и др. граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Основание замены нанимателя базируется на следующих условиях:

- заявление дееспособного члена семьи нанимателя о признании себя нанимателем;

- согласие остальных членов своей семьи, в том числе прежнего нанимателя (за исключением случая, когда он выбыл из занимаемого помещения) и временно отсутствующих (согласия поднанимателей и временных жильцов не требуется);

- согласие наймодателя.

При отказе наймодателя дать согласие спор может быть рассмотрен в судебном порядке, однако суд не может обязать наймодателя заключить договор с новым нанимателем при возражениях со стороны наймодателя.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из договора социального найма, но законодатель не предусматривает заключения с ним отдельного договора социального найма.

Третье основание базируется на тех же условиях и связано со смертью нанимателя (объявление его умершим, признание безвестно отсутствующим). Кроме того, данное основание может быть распространено и на случаи признания гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным*(109). Предполагается, что в случае отказа наймодателя от заключения договора социального найма он может быть в судебном порядке принужден к его заключению. В случае смерти одиноко проживавшего нанимателя договор социального найма прекращается.

В-30 Прекращение и расторжение договора социального найма жилого помещения

Расторжения и прекращения договора социального найма. Договор может быть расторгнут: а) по соглашению сторон; б) по инициативе одной из сторон - нанимателя или наймодателя. Рассмотрим второй случай (поскольку в отношении первого никаких сложностей не возникает). Наниматель жилого помещения вправе в любое время с письменного согласия членов семьи расторгнуть договор жилищного найма при отпадении надобности в этом жилье (например, в случае переезда на постоянное жительство в другую местность). При этом необходимо получить согласие не только проживающих, но и временно отсутствующих членов семьи нанимателя. Возможны случаи, когда наниматель и все члены его семьи выехали в другое место жительства, не сообщив наймодателю о расторжении договора. В подобной ситуации договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда. Если же с нанимателем выехала только часть семьи, остальные сохраняют право пользования жилым помещением; при этом нанимателем становится один из оставшихся 3. По инициативе наймодателя договор социального найма может быть расторгнут: 1) если наниматель не вносит плату за жилье и коммунальные услуги более 6 месяцев По смыслу этой нормы неуплата должна длиться 6 месяцев без перерыва. Отсюда следует, что если она прервется даже незначительным платежом, оснований к расторжению договора нет; 2) если наниматель, члены его семьи и другие граждане, за действия которых он отвечает.а)разрушают или повреждают жилое помещение б) систематически нарушают права и законные интересы соседей, что делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении в) используют жилье не по назначению. Договор социального найма может быть расторгнут по требованию наймодателя только в судебном порядке. Предусмотренный в ЖК перечень является закрытым. Следовательно, наймодатель не может предъявить в суд требование о расторжении договора социального найма в любых иных случаях, помимо обозначенных. Однако здесь перечислены основания расторжения договора только в качестве ответственности за неисполнение обязанностей, возложенных законодательством. Вместе с тем расторжение дог. Соц. найма возможно в случаях: сноса дома, в котором находится жилое помещение; переоборудования жилого помещения в нежилое; признания жилья непригодным для проживания; если жилое помещение в результате капитального ремонта дома не может быть сохранено либо если есть согласие нанимателя и членов его семьи о предоставлении им другого жилья в связи с таким ремонтом. Расторжение договора социального найма имеет место и при: самовольном переустройстве или реконструкции жилого помещения; приватизации жилого помещения, обмене жилого помещения ; замене жилого помещения. ЖК не упоминает случаев утраты права пользования жильем. Вместе с тем утратившими это право следует считать лиц, лишенных родительских прав и выселяемых из помещения, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным. Утрата права пользования жильем касается лишь виновного лица, договор же социального найма продолжает действовать в отношении всех остальных его участников. Таким образом, договор социального найма может быть расторгнут в соответствии, только если семья в целом бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, либо претензии о нарушении прав и интересов соседей можно адресовать всей семье. Что касается использования жилья не по назначению, а также невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, то возможна постановка вопроса о расторжении договора. подобные случаи предполагают виновными и нанимателя, и всех членов его семьи Виновные лица должны выселяться без предоставления другого жилья. Временное отсутствие нанимателя жилого помещения и членов его семьи не изменяет их прав и обязанностей по договору социального найма. Статья не устанавливает последствий неисполнения отсутствующими обязанностей по договору. В данном случае было бы правильным ставить вопрос о расторжении договора, в частности, если жилье используется не по назначению (сдано под офис и т.п.) или не оплачивается. Если временно отсутствующий дееспособный член семьи пренебрегает обязанностями по договору, например не участвует в оплате жилья правомерна постановка вопроса об утрате им права пользования жилым помещением. Согласно ч. 5 комментируемой статьи договор социального найма прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, а также в связи со смертью одиноко проживающего нанимателя.

В-31 Выселение из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, с предоставлением нанимателю другого благоустроенного помещения.

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:

1) с предоставлением другого благоустроенного жилья по договору социального найма;

2) с предоставлением другого жилья по договору социального найма;

3) без предоставления другого жилья (ст. 84 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 85 ЖК РФ выселение производится с предоставлением другого благоустроенного жилья, когда:

- дом подлежит сносу;

- жилое помещение подлежит переводу в нежилое;

- признано непригодным для проживания;

- в результате проведения капремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, вследствие чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилье, либо увеличится, вследствие чего общая площадь на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.