6.Основные этапы процесса оценки недвижимости.

Процесс оценки стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика – от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1й этап. Постановка задания на оценку.

1.1. Цель оценки.

1 2 . Вид определяемой стоимости.

1.3.   Установление оцениваемых имущественных прав.

1.4.   Дата проведения оценки.

2й этап. Составление плана и договора на проведение оценки.

2.1.   График работ по оценке.

2.2.   Источники информации.

2.3.   Выбор методов оценки.

2.4.   Затраты на проведение оценки.

3й этап. Сбор и анализ информации.

3.1.   Осмотр объекта и прилегающей территории.

3.2.   Юр. описание объекта недвижимости,физ.харак-ка местоположения

3.3.   Экономическая информация.

3.4.   Проверка достоверности собранной информации.

3.5.   Анализ и обработка информации.

4й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.

4.1.   Анализ земельного участка как условно свободного.

4.2.   Анализ земельного участка с улучшениями.

5й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов.

5.1.   Оценка стоимости на основе доходного,сравн.,затрат.подходов

6й этап. Согласование полученных результатов и выведение ито говой величины стоимости объекта недвижимости.

6.1.   Проверка полученных данных о величине стоимости.

6.2. Выведение итоговой величины стоимости. 

7й этап. Составление отчета об оценке.

7. Подходы и методы оценки недвижимости, сравнит. Анализ.

Рыночный (сравнительный) подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:

• принцип спроса и предложения;

• принцип замещения.

Сущность рыночного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

8. Затратный подход к оценке недвижимости, особенности и практика применения.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

• оценка рыночной стоимости земельного участка;

• оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;

• расчет выявленных видов износа;

• расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

• 9.Понятие стоимости воспроизводства и стоимости замещения улучшений.

• Понятия «стоимость» и «цена» связаны со стадией обмена.

• «Стоимость» в ее применении к недвижимости представляет ожидаемую цену, которая должна быть результатом определенных условий (сделки), то есть это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемую недвижимость. Таким образом, оцениваемая стоимость - показатель прогнозный. Она указывает ту денежную сумму, которую, вероятно, заплатит покупатель за данный объект недвижимости при соблюдении определенных условий.

• «Цена» - это «исторический» факт, отражающий сумму, которая была заплачена за аналогичный объект недвижимости в результате состоявшейся сделки при конкретных обстоятельствах. То есть цена - это фактический показатель, указывающий, какую сумму покупатель заплатил, а продавец получил в соответствии с условиями сделки. Цены продажи могут существенно отличаться от рыночной стоимости объекта недвижимости, особенно если отсутствуют какие-либо элементы чистой сделки, то есть цены прошлых сделок не обязательно представляют обоснованную меру стоимости на дату оценки.

• 10.Особенности определения сметной стоимости строительства.

• Настоящие строительные нормы и правила устанавливают основные правила определения сметной стоимости строительства новых, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий, зданий и сооружений* отраслей народного хозяйства, отраслей промышленности и видов строительства.

•  Определение сметной стоимости при проектировании предприятий, зданий и сооружений для строительства за границей осуществляется в соответствии с требованиями нормативных актов, утверждаемых Госстроем СССР и ГКЭС.

•  Правила составления сметной документации к типовым проектам устанавливаются утверждаемой Госстроем СССР Инструкцией по типовому проектированию. Министерства и общественные организации в соответствии с предоставленными им правами в необходимых случаях могут с учетом настоящей главы разрабатывать  нормативные  документы  по составлению сметной документации, отражающие специфику отдельных отраслей народного хозяйства, промышленности и видов строительства, и утверждать их по согласованию с Госстроем СССР.

•  Правила определения сметной стоимости строительства, представленные в настоящей главе СНиП, являются едиными, не зависящими от способа осуществления строительства: подрядного или хозяйственного.

• Для определения сметной стоимости строительства проектируемых предприятий, зданий, сооружений или их очередей составляется сметная документация, состоящая из локальных смет, локальных сметных расчетов, объектных смет, объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и др.

•  Локальные сметы являются первичными сметными документами и составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям или по общеплощадочным работам на основе объемов, определившихся при разработке рабочего проекта, рабочей документации (рабочих чертежей).

• Объектные сметы объединяют в своем составе на объект в целом данные из локальных смет и являются сметными документами, на основе которых осуществляются расчеты между заказчиками и подрядчиками по сметной стоимости товарной строительной продукции.

11. Определение затрат на воспроизводство или замещение объекта недвижимости. Расчет затрат на воспроизводство или замещение улучшений составляет, как уже указывалось, суть метода и заключает в определении восстановительной стоимости или стоимости замещения. Восстановительная стоимость – это выраженные в денежной форме затраты на воспроизведение точной копии оцениваемого объекта в текущем уровне цен на дату оценки.Стоимость замещения определяется величиной затрат на возведение объекта аналогичной полезности или функциональной пригодности с учетом действующих на дату оценки требований к аналогичным объектам по материалам, дизайну, отделке, оборудованию. Величина затрат также выражается в текущих ценах.

Однако следует иметь ввиду, что для старых зданий метод восстановительной стоимости практически неприменим.

Другой особенностью метода является то, что при расчетах учитываются затраты не подрядчика, а заказчика, поскольку именно они отражают размер необходимых инвестиций. 

В расчетах эти затраты разделяют на прямые и косвенные.Прямые затраты включают расходы на все материальные, технические и трудовые ресурсы; на возведение временных сооружений, включая заборы и ограждения; затраты на охрану труда и технику безопасности; на коммунальные услуги и прибыль застройщика.Косвенные затраты связаны с получением разрешения на строительство, лицензий, с расходами по страхованию, с уплатой налогов, оплатой профессиональных услуг (архитектора, топографа-геодезиста, юриста и т.п.), процентов по кредиту. Косвенные затраты включают также и прибыль подрядчика.Восстановительная стоимость и стоимость замещения рассчитываются одним из трех методов:

 методом квадратных метров;

 поэлементным методом (методом сегрегированных затрат);

 количественным методом, то есть суммированием всех затрат по видам подлежащих выполнению работ. по сути этот метод является составлением сметы затрат.

12. Виды износа, определение накопленного износа объекта недвижимости. износ – это утрата полезности его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора. Понятие износа и связанное с ним понятие амортизации позволяет определить величину износа.С точки зрения экономики процесс начисления износа осуществляется в следующем порядке: определяется изнашивание средств производства; перенесение стоимости на производимые работы или услуги и создание фонда амортизации отчислений равные стоимости износа, это не относится к земельным участкам и животным; возобновление изношенных средств. .В зависимости от того какие причины вызывают обесценивание объекта выделяют и соответствующие виды износа:1)Физический 2)Функциональный 3)Экономический Они могут быть: Устранимыми,Неустранимыми.Устранимый износ – устранение, которого возможно и целесообразно. Неустранимый износ – это такой, когда затраты на его устранение больше, чем на восстановление. Физический износ – не позволяет выполнять функции объекта. Его определяют экспертным путём и выявляют необходимость восстановления работоспособности объекта. Функциональный (моральный) износ – это несоответствие объекта современным стандартам, утеря привлекательности. Как правило, он устраним, и проявляется в качестве дополнительных затрат. Экономический (внешний) износ – он характерен только для объектов недвижимости. Такой износ происходит под воздействием политических, демографических, экологических и других внешних факторов. Накопленный износ – это функция времени жизни объекта в ней выделяют физическую жизнь, экономическую жизнь, эффективный возраст и оставшийся срок жизни. Физическая жизнь – определяется периодом эксплуатации здания; экономическая жизнь – период эксплуатации, в течение которого объект приносит доход; эффективный возраст определяют с учётом технического состояния, и влияющих на стоимость объекта факторов, то есть период времени со дня ввода объекта в эксплуатацию до дня оценки.При этом используют следующие расчёты: определяют процент физического износа, как отношение срока эффективного возраста к сроку физической жизни. Тогда обесценивание в стоимостном выражении будет определяться как произведение восстановительной стоимости на индекс износа. А взаимосвязь между износом полной восстановительной стоимостью эффективным возрастом и сроком экономической жизни определится как отношение индекса износа к восстановительной стоимости равной отношению экономического возраста к экономической жизни.

13.Метод сравнительного анализа продаж, особенности и практика применения.

Сущность (САП) состоит в определении стоимости земельного участка путем сравнения цен недавних продаж, сопоставимых с оцениваемым участков после внесения корректировок, учитывающих различие между ними. Метод основан на трех общепринятых в оценочной деятельности принципах: 1) замещения;2) вклада; 3) спроса и предложения

Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых участков по всем параметрам (местоположение, физические характеристики, правовой статус и др.), то необходима соответствующая корректировка цен продаж сопоставимых участков, которая может быть и положительной, отрицательной. В результате определяется цена каждого сопоставимого участка так, если бы он имел при продаже те же характеристики, что и оцениваемый участок. Откорректированные цены по сопоставимым объектам позволяют сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. Расчетная рыночная стоимость оцениваемого участка Ср определяется по формуле=цена продажи i-го сравнимого земельного участка(+или-)величина корректировки цены продажи i-го сравнимого земельного участка по j-параметру (фактору)

Метод может применяться для оценки свободных и застроенных земельных участков различного целевого назначения.

Применение возможно:*при развитом рынке земли;*при доступности информации об условиях и ценах продажи. Если нет информации о ценах сделок, возможно использование цен предложения (спроса) на исследуемом сегменте рынка;*для типичных земельных участков, не являющихся особыми, уникальными.

1)выявление и отбор сопоставимых участков (аналогов) в недавних сделках, полученных из разных источников;2) Сбор необходимой информации: местоположение и окружение;целевое назначение, разрешённое использование;физические характеристики.3)Проверка достоверности информации о сделках с отобранными для сравнения участками путем:*подтверждения одной из сторон сделки или агентом;*выявления условий сделки, ее типичности, отсутствия тесной связи сторон.4)Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком.

14 Виды поправок и методы их внесения. Поправки классифицируют по двум направлениям: исходя из причин, вызывающих необходимость расчета поправок (коммерческие и параметрические), и по методологии расчета (коэффициентные и денежные). Суть коммерческих поправок состоит в уравнении цен объектов аналогов с базисом, определяемый оценщиком стоимости объекта оценки.

К коммерч. поправкам относят поправки на НДС, торг, дату продажи, права собственности, рыночные условия, условия финансирования. Все остальные, начиная с местоположения и заканчивая поправками на физические различия в сравниваемых объектах,- категории параметрических. Классификация поправок определяет приоритетность внесения таковых к ценам объектов аналогов. Некоторые могут быть рассчитаны как в виде коэффициентных так и в виде денежных: сначала к ценам объектов-аналогов вносятся коммерческие коэффициентные, затем коммерческие денежные; далее осуществляют внесение параметрических поправок в таком же порядке. Возможность игнорирования данного правила может иметь место в том случае, когда все поправки рассчитаны в виде денежных или коэффициентных. Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент. К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи. Стоимостные поправки:1. Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1га,единицу плотности, 0,1), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, отрицательная поправка. 2.Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, применяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Для расчета и внесения поправок используется: 1.методы, основанные на анализе парных продаж; 2.экспертные методы расчета и внесения поправок; 3. статистические методы.