1.Классификация объектов недвижимости Объектом недвижимости может считаться товар, который неразрывно связан с земельным участком, на котором он располагается. Любое его перемещение обязательно повлечет за собой разрушение и утрату рыночной стоимости. Согласно классификации объекты недвижимости могут подразделяться по: 1.  Функциональному назначению: -земельные участки, предназначенные для застройки;-природные комплексы (для  эксплуатации);-постройки -комнаты и квартиры;-здания и помещения под магазины и офисы;-частные жилые дома, дачи, коттеджи в пригороде (с земельными участками);-производственные помещения, склады; 2. По происхождению-Земельные массивы-Отдельные земельные участки. -Комплексы зданий и сооружений-Жилые многоквартирные дома-Подъезд (секция). -Квартира.-Здание.-Помещение или части зданий (секции, этажи). 4. Готовность к эксплуатации-Готовые объекты.-Объекты, требующие капитального ремонта или реконструкции.-Объекты, требующие завершения строительства. Существуют и другие подходы к классификации. Вариант классификации, указанный в новом стандарте Российского общества оценщиков  для оценки недвижимости, учитывает условия, которые необходимы для проведения операций с недвижимостью. С целью оценки стоимости объекты, а именно: земельные участки, здания, сооружения можно поделить на две категории: -неспециализированная недвижимость;-специализированная

2.Функции сложного процента,используемые в оценке

Сложный процент означа­ет, что полученный процент, положенный на депозит вместе с пер­воначальными инвестициями, становится частью основной суммы. В следующий период времени он, наряду с первоначальным депо­зитом, уже сам приносит процент. Простой процент не предпола­гает получение дохода с процента.

Стандартные функции сложного процента для расчета денежных потоков.

1. Будущая стоимость единицы. Эта функция, определяющая величину будущей стоимости сегодняшней денежной единицы через «n» периодов при сложном проценте равном «i»:

Sⁿ=(1+i)ⁿ

где Sⁿ – накопленная сумма после периода «n»;

i – величина сложного процента;

n – количество периодов.

2. Настоящая стоимость единицы – величина, обратная будущей стоимости. Данная функция соответствует сегодняшней стоимости одной денежной единицы, полученной через «n» периодов при «i» процентах годовых:

 

3. Настоящая стоимость обычного единичного аннуитета. Функция определяет настоящую стоимость серии будущих равных единичных платежей в течении «n» периодов при «i» процентах годовых. Использует коэффициент аннуитета или коэффициент Инвуда, определяемый как сумма коэффициентов настоящей стоимости единицы за «n» периодов при «i» процентах годовых:

4. Взнос на амортизацию единицы. Определяет какой должен быть размер платежей в течение «n» периодов, чтобы их настоящая стоимость при норме процентов «i» была равна единице.

3.Понятие стоимости недвижимости,основные виды и их определение

Понятие "стоимость" - это отражение цены, за которую владелец хочет продать свое имущество (активы), а также цены, которую покупатель согласен заплатить за него.

В условиях рыночной экономики наиболее распространенным видом стоимости объектов недвижимости является рыночная стоимость.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, которую достигает недвижимость на конкурентном открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой торговли, сознательных действий продавца и покупателя.

Рыночную стоимость недвижимости иначе называют стоимостью при обмене в отличие от стоимости в использовании , которая отражает ценность объекта для конкретного собственника.

Инвестиционная стоимость - означает стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него свои финансовые средства.

Восстановительная стоимость - определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его "новом" состоянии , с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, с тем же количеством строительно-монтажных работ, то есть воспроизводится тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Страховая стоимость рассчитывается на основе восстановительной стоимости объекта, который подвержен риску разрушения или уничтожения. На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, страховые выплаты и страховые проценты.

Налогооблагаемая стоимость - для целей налогообложения - аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости.

Ликвидационная стоимость - представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при ликвидации объекта недвижимости.