32. Особенности управления жильем в России. Организация собственников жилья в России. Переход на частное самоуправление и развитие конкуренции

Домоуправление жилого фонда в советский период имело иерархическую структуру и было полностью монополизированным.

В начале 90-х годов стратегической задачей развития жилищной коммунальной сферы стал переход от административного командного управления к частному самоуправлению. На основе теории системного подхода организация рассматривала в качестве «единого функционального организма» на всем этапе ее жизненного цикла. Это означает, что производство работ и услуг, связанных с содержанием и развитием недвижимости, определяется экономическими интересами производителей и потребителей с юридическим регулированием отношений м/у ними.

Современный подход к управлению – это способ извлечения максимальных доходов от недвижимости.

Переход от командного метода к договорным взаимоотношениям м/у разными сторонами требует нестандартных подходов к решению различных задач по управлению недвижимостью (общее правление, содержание и контроль). Договорные отношения по содержанию и развитию недвижимости требуют соответствующей правовой основы.

Организация собственников жилья в России

Основными организационными аспектами направления развития недвижимости в России конца 90-х годов является создание организационных структур, управляемых самими жильцами. Жильцы приватизированных квартир создают ТСЖ (кондоминиум), который берет на себя права и обязанности по управлению зданием.

Товарищества в городах России, к сожалению, создаются не так быстро, как ожидалось. Управление жилым фондом на тактическом уровне осуществляется в масштабе жилых районов, кварталов, отдельных комплексов зданий.

Переход на частное самоуправление и развитие конкуренции

Образование ТСЖ требует создания системы, в которой владельцы жилого фонда и их представители действовали бы как заказчики услуг по содержанию, развитию и благоустройству. При этом поставщиками услуг становятся внешние организации (модель: заказчик-поставщик). Владельцы недвижимости и их управляющие заключают с внешними организациями договоры по содержанию недвижимости (зданий и участков земли). Это касается как муниципального фонда, так и жилищных товариществ. Соответствующая муниципальная служба тоже должна стать заказчиком услуг от подрядчиков, деятельностью которых является содержание муниципального фонда.

Когда на рынке появляются организации, выполняющие задачи владения и содержания недвижимости, становится возможным выбирать и использовать их услуги на конкурсной основе, что повышает эффективность выполнения работ. Выбор подрядчиков на конкурсной основе позволяет достигать более высокого качества выполнения работ и снижения затрат. Приобретение услуг по содержанию муниципального и государственного жилого фонда является основным направлением в России. В современных условиях при содержании муниципальной недвижимости пользуются главным образом услугами, приобретаемыми от внешних оргпнизаций.

С целью демополизации услуг по содержанию недвижимости создаются многочисленные структуры, которые конкурируют м/у собой за рынок обслуживания о.н.

Организация, осуществляющая управление жилым домом, представляет интересы владельцев жилья (жилищное товарищество, муниципальную службу или жилищную организацию). Они собирают арендную плату, коммунальные платежи за содержание недвижимости и управление и заключает договоры аренды со стороны владельцев. Управляющие недвижимостью с согласия владельцев заключают договоры с внешними организациями по осуществлению задач содержания и контроля их работы.

В России домоуправление частично осуществляется соответствующими муниципальными коммунальными службами. От муниципального управления к различным управляющим компаниям делегируются права на управление жилым фондом. Такие жилищные организации получают в управление одно или несколько жилых зданий.