Ипотечный кредит

Ипотечный кредит – представляет собой форму кредитования исключительно физических лиц под залог приобретаемого объекта недвижимости (под залог кредитуемого объекта).

Ипотечный кредит – долгосрочный кредит на срок до 20 лет. Предоставляется не только специализированным финансово-кредитным учреждениям (ипотечными банками), но также и всеми другими коммерческими сберегательными банками. Ипотечный кредит выдается на основании договора о залоге, который является неотъемлемой частью основного кредитного договора. Ипотечный кредит выдается либо на приобретение жилья, строительство жилых домов, покупку земли.

Термин «ипотека» охватывает 2 понятия:

1. Ипотека, как правоотношение – это и есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита. Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника, то есть как залог, который является одним из способов обеспечения возвратности кредита. При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация любого залога недвижимости. В случае неспособности заемщика выполнить свои обязательства перед кредитором, требования кредитора удовлетворятся путем реализации заложенного имущества.

2. Ипотека, как ценная бумага подразумевает «закладную» - это долговой инструмент, удостоверяющий право залогодержателя на недвижимое имущество.

Ипотечное жилищное кредитование должно быть основано на следующих принципах: система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать, имеющийся международный опыт, она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологический аспект населения России пока еще с настороженностью воспринимающею ситуацию длительной зависимости (до 20 лет) от банка кредитора при ипотечном кредитовании.

Правовая база ипотечного кредитования регулируется:

1. Гражданским кодексом РФ ст. 334-355;

2. Федеральным законом об ипотеки от 16.07.1998г. №102-ФЗ с дополнениями и изменениями;

Предметом ипотеки могут быть только объекты недвижимости, которые могут регулироваться другими законами – это федеральный закон «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. с дополнениями и изменениями.

Договор об ипотеки должен быть заключен в письменной форме, обязательно нотариально заверен и зарегистрирован. Договор вступает в силу с момента заключения и государственной регистрации. Очень важно, что кредитный договор, который обеспечивается ипотекой, может быть заключен позже государственной регистрации ипотечного договора. При этом надо помнить, что право залога возникает с момента заключения кредитного договора, и заемщик ни чем не рискует, если кредитный договор вообще не будет заключен. В договоре об ипотеки указываются: предмет ипотеки, его оценка, существо (описание), сроки и размер исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Причем предмет ипотеки должен быть указан в договоре с его полным наименованием, указанием местонахождения и адрес.

Ипотека жилых домов находящиеся в государственной или муниципальной собственности не допускается. Ипотека жилых домов и иных зданий допускается только с одновременной ипотекой потому же договору земельного участка, на котором находится этот жилой дом.

После заключения договора об ипотеки банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный взнос, размер которого устанавливается банком. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, так как чем больше взнос, тем меньше риск для банка от невозврата кредита.

Банкам рекомендуется, чтобы они устанавливали первоначальный взнос не менее 10% стоимости кредитуемого объекта, а на 90% заемщик может взять кредит. Кроме того банк-кредитор предоставляет ипотечные кредиты не всем желающим получить дополнительные денежные средства, необходимо выяснить платежеспособность заемщика, то есть оценить в состоянии ли он из своего текущего дохода платить ежемесячно определенную сумму кредита и проценты по нему. Есть золотое банковское правило на выплату кредита, заемщик не должен тратить более 40% своего личного ежемесячного дохода, если эта доля больше (50-60%), то такой кредит становится рискованным для банка и может получиться что заемщик не сможет его выплатить, поэтому исходя из этого банк оценивает и сопоставляет объем дохода заемщика и объем выданного кредита.

Ипотечный договор считается завершенным, когда заемщик возвращает последнюю сумму платежа по кредиту плюс проценты по нему и договор ипотеки между заемщиком и банком тоже теряет силу. Если же заемщик не в состоянии по каким то причинам продолжать выплаты по кредиту и проценты, то к сожалению в этом случае банк осуществляет взыскание на заложенное жилье, которое осуществляется по решению суда.

Пролонгация кредитного договора и отсрочки / рассрочки платежей по потребительскому кредиту

На протяжении действия кредитного договора учреждения коммерческих банков могут предоставлять заемщику отсрочку и / или рассрочку погашения отдельных (частичных) платежей по кредиту в пределах срока пользования кредитом, определенного кредитным договором, а также пролонгацию срока погашения кредита с изменением конечного срока погашения.

При наличии у заемщика временных финансовых трудностей, которые возникли по объективным причинам, и невозможности погашения задолженности по кредиту в срок, установленный кредитным договором, банк может в отдельных случаях предоставить заемщику отсрочку погашения долга с изменением конечного срока погашения кредита при условии, что заемщик не имеет задолженности за начисленными процентами. Пролонгация срока погашения кредита оформляется дополнительным соглашением к кредитному договору. Вопрос о пролонгации кредита решается с учетом положения НБУ о порядке формирования и использования резерва для возмещения возможных потерь по кредитным операциям коммерческих банков. При этом обязательно учитываются:

наличие кредитных ресурсов, их стоимость, а также соответствие по срокам возврата. Пролонгация срока погашения кредита осуществляется на основании ходатайства заемщика.

Срок, на который учреждение коммерческого банка может пролонгировать погашения кредита, определяется учреждением коммерческого банка, который предоставил кредит, но не более 6-ти месяцев - по долгосрочным кредитам и не более 3-х месяцев - по краткосрочным кредитам. Пролонгация кредита на указанные сроки не должна относиться всей суммой на конец срока, а преимущественно распределяться по частям в течение срока пролонгации.

Задолженность по такому кредиту относится на отдельный счет для учета пролонгированной задолженности по кредитам. Учреждение коммерческого банка при решении вопроса о пролонгации может пересматривать уровень процентной ставки за пользование кредитом. Решение о пролонгации срока погашения кредита с изменением конечного срока погашения, предусмотренного кредитным договором, принимается кредитным комитетом учреждения коммерческого банка.

Если заемщик осуществляет платежи по краткосрочным кредитом в рассрочку и на протяжении действия кредитного договора у него возникли временные трудности, вследствие чего он не может погасить отдельные (частичные) платежи по кредиту в сроки, предусмотренные кредитным договором и графиком, банк может перенести сроки погашения отдельных платежей, которые не обеспечиваются своевременным возвращением, на более поздний срок, но не позднее конечного срока погашения долга, предусмотренного кредитным договором. Возможна рассрочка такого платежа в пределах срока пользования кредитом, предусмотренного кредитным договором. При этом сумма платежа, которая не обеспечивается возвращением в срок, распределяется равномерно на оставшиеся сроки.

Отсрочка и рассрочка отдельных платежей по долгосрочным кредитом могут осуществляться с погашением отсроченной суммы в течение 12-ти месяцев со дня предоставления отсрочки или рассрочки, но не позднее конечного срока, определенного кредитным договором.

При предоставлении отсрочки или рассрочки отдельных платежей по кредиту без изменения конечного срока его возврата, предусмотренного кредитным договором, учреждения банка должны учитывать возможности клиента мобилизовать средства для погашения долга в новые сроки и в увеличенных размерах. Изменения сроков и размеров платежей не должны причинять повышение степени риска невозврата долга. Такая задолженность учитывается на тех же счетах (не переносится на отдельные счета пролонгированных ссуд).