Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
диплом черновик.docx
Скачиваний:
0
Добавлен:
29.12.2019
Размер:
123.43 Кб
Скачать

Глава 3. Заключение, изменение и расторжение договора купли-продажи земельного участка

3.1 Заключение договора купли-продажи земельного участка

Заключение договора - это достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора и придание такому соглашению требуемой законом формы. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной Пункт 2 ст. 432 ГК РФ. См: Гражданский кодекс РФ (часть вторая) [Текст] : Федеральный закон № 14-ФЗ от 26 января 1996 года // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410..

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются условия о его предмете и цене Пункт 1 ст. 432, ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ. См: Гражданский кодекс РФ (часть вторая) [Текст] : Федеральный закон № 14-ФЗ от 26 января 1996 года // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410..

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. Как уже отмечалось, к таким данным относятся: кадастровый номер земельного участка, его местоположение (адрес), площадь. При отсутствии этих данных условие о предмете договора считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Второе существенное условие - цена Ст. 555 ГК РФ. См: Гражданский кодекс РФ (часть вторая) [Текст] : Федеральный закон № 14-ФЗ от 26 января 1996 года // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.. Известное правило о возможности применить цену при сравнимых условиях за аналогичные товары Пункт 3 ст. 424 ГК РФ. См: Гражданский кодекс РФ (часть вторая) [Текст] : Федеральный закон № 14-ФЗ от 26 января 1996 года // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410. здесь не должно применяться. Впрочем, учитывая индивидуальность каждого земельного участка, подобное было бы и невозможно. Здесь также гражданское законодательство не может применяться в отрыве от норм законодательства земельного, отмечает А.П. Дьяков Дьяков, А.П. Правовое регулирование купли-продажи и аренды земельных участков... С. 59. .

Цена земельного участка должна определяться рыночными условиями. Пунктом 1 ст. 66 ЗК РФ предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. По смыслу ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» при установлении рыночной цены земельного участка подлежат учету также правила отдельных актов земельного законодательства, определяющих порядок формирования цены, а также соответствующие методические рекомендации Об оценочной деятельности [Текст] : Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 31. - Ст. 3813. .

Цена покупки включает в себя все элементы земельного участка, включая ландшафтные особенности, отдельные деревья, другие объекты флоры, а также фауны, постольку, поскольку они не составляют самостоятельных объектов. Полезные ископаемые, добыча которых разрешена на приобретенном земельном участке, не составляют его самого и, естественно, не являются объектами, приобретенными покупателем. Хотя в п. 2 ст. 555 ГК РФ законодателем использован подход, позволяющей оговоренную цену на приобретаемый объект недвижимости считать и ценой за участок, вряд ли можно полагать, что такой же подход допустим и в противоположном случае, то есть когда приобретается участок с находящимся на нем зданием (сооружением), отмечает Е.А. Суханов Суханов, Е.А. Вещные права в новом земельном кодексе России [Текст] / Е.А. Суханов // Экологическое право. - 2004. - № 7. - С. 38. .

Прочие условия не являются существенными в значении п. 1 ст. 432 ГК РФ, их отсутствие само по себе не ведет к признанию договора незаключенным. М. Гаврилюк приводит пример, что в соответствии с п. 2 ст. 8 ЗК РФ в договорах, предметом которых являются земельные участки, следует указывать категорию земель. Но если категория в конкретном договоре не указана, то вряд ли правильно подрывать оборот и признавать договор незаключенным, т.к. категория земель легко может быть определена по данным государственного кадастра. В пользу указанного толкования говорит и тот факт, что в п. 3 ст. 8 ЗК РФ установлены специальные последствия лишь для случаев незаконного перевода земель из одной категории в другую. Кроме того, обязанность указывать категорию земли и тем самым ее назначение составляет обязанность не по договору, а обязанность участников договора непосредственно перед государством. Это также относится к условию о цели использования земли - земельный участок должен использоваться в соответствии с его целевым назначением (ст. 42 ЗК РФ) Гаврилюк, М. Указание категории земель и разрешенного использования в документах Государственного земельного кадастра [Текст] / М. Гаврилюк // Право и экономика. - 2004. - №3. - С. 17..

Купля-продажа земельных участков регулируется специальными правилами, установленными земельным законодательством. ЗК предусматривает два основных способа продажи земельных участков: предоставление их из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах (ст. 30, 38) и совершение сделок с земельными участками, находящимися в собственности граждан и юридических лиц, в соответствии с гражданским законодательством.

Порядок заключения договора купли-продажи земельного участка будет зависеть от того, каким путем осуществляется продажа земельного участка, это напрямую влияет на порядок согласования существенных условий договора.

Учитывая, что большая часть земель находится в собственности государства, а в большей части сделок по продаже земли, стороной-продавцом являются исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, остановимся на некоторых особенностях купли-продажи земельных участков путем проведения торгов (конкурсов, аукционов), а также путем реализации права на приватизацию земельного участка Можаровский В.В. Сделки с земельными участками [Текст] / В.В. Можаровский // Право и экономика. - 2007. - № 8. - С. 69. .

Возможность приобретения земельных участков на торгах из земель, находящихся в государственной собственности (заключения договоров, объектом которых являются земельные участки, на торгах), в России можно по праву считать результатом земельной реформы 90-х годов XX века. Земельный кодекс РФ ввел простые и не противоречащие Гражданскому кодексу нормы, регулирующие эти вопросы.

При продаже земельного участка путем проведения торгов (конкурсов, аукционов) продавцом выступает - исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Организатор торгов (конкурсов, аукционов) - собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация. Продавец определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену и сумму задатка.

Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) определяется в соответствии с ГК РФ Ст. 447 ГК РФ. См: Гражданский кодекс РФ (часть вторая) [Текст] : Федеральный закон № 14-ФЗ от 26 января 1996 года // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410. и ЗК РФ Ст. 38 ЗК РФ. См: Земельный кодекс Российской Федерации [Текст] : Федеральный закон № 136-ФЗ от 25 октября 2001 года // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.. В настоящее время также действуют Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (утв. постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. №808) Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков: Постановление Правительства РФ № 808 от 11 ноября 2002 года. // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4587..

Как следует из вышеуказанных «Правил организации и проведения торгов…», торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы. Торги проводятся в форме конкурса в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка.

При продаже находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков функции организатора торгов определяются соответственно полномочным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления Пункт 14 Постановления. См: Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков: Постановление Правительства РФ № 808 от 11 ноября 2002 года. // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4587..

Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи земельного участка. При этом договор купли-продажи подлежит заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола.

Обязательность проведения торгов при продаже земельных участков в Земельном кодексе РФ установлена только в случае предоставления земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов, при этом предоставление таких участков в собственность без проведения торгов не допускается Пункт 2 ст. 30 ЗК РФ. См: Земельный кодекс Российской Федерации [Текст] : Федеральный закон № 136-ФЗ от 25 октября 2001 года // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.. Очевидно, что категоричность данной нормы вызывает сомнения - вполне вероятна ситуация, когда имеется лишь одно лицо, желающее приобрести земельный участок для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов Попов, М.Б. Приобретение участков на торгах [Текст] / М.Б. Попов // Бизнес-адвокат. - 2003. - № 4. - С. 56. .

Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка Пункт 4 ст. 30 ЗК РФ. См: Земельный кодекс Российской Федерации [Текст] : Федеральный закон № 136-ФЗ от 25 октября 2001 года // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147..

Из приведенных норм можно сделать вывод, что они не применяются при предоставлении земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта Ст. 31, 32 ЗК РФ. См: Земельный кодекс Российской Федерации [Текст] : Федеральный закон № 136-ФЗ от 25 октября 2001 года // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147..

Следует подчеркнуть также, что в Земельном кодексе РФ отсутствует норма, устанавливающая обязательность проведения торгов в случае, если на один земельный участок (любого целевого назначения) имеется несколько претендентов. В то же время очевидно, что торги наиболее целесообразно проводить именно в такой ситуации.

Из ст. ст. 447, 448 ГК РФ следует, что предметом земельных торгов может быть некое имущество либо только право на заключение договора. Земельный кодекс РФ, развивая положения указанных норм, в п. 1 ст. 38 предусмотрел, что предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. Иными словами, участники торгов претендуют на право быть стороной в договоре купли - продажи земельного участка (покупателем) или договора аренды земельного участка (арендатором). Следовательно, выигравшим торги должно признаваться лицо, предложившее наиболее высокую цену за покупку земельного участка (за право собственности на земельный участок) или за право на заключение договора аренды земельного участка Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (части второй) (постатейный) [Текст] / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. - М., 2004. - С. 387..

Купля-продажа земель путем реализации права на приватизацию земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ имеет определенные особенности. Исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Физические и юридические лица, имеющие в собственности здания (сооружения), расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное по своему выбору право на аренду или приобретение в собственность земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, должны обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, в двухнедельный срок со дня поступления заявления должен подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора Пункт 6 ст. 36 ЗК РФ. См: Земельный кодекс Российской Федерации [Текст] : Федеральный закон № 136-ФЗ от 25 октября 2001 года // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147..

Анализ арбитражной практики показывает, что зачастую полномочные органы необоснованно отказывают в реализации права на приобретение в собственность земельного участка, несмотря на то, что соответствующее право у субъекта есть (нет препятствий в виду ограничения оборота земельного участка). В этой связи подчеркнем, что физическое лицо или хозяйствующий субъект может обязать в судебном порядке полномочный орган заключить договор продажи земельного участка. Исключением является ограничение оборота земельного участка, в том случае «если это не нарушает публичные интересы» Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №11994/03 от 2 марта 2004 года [Текст] // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2004. - № 8..

На практике «проблемным» вопросом является определение размера земельного участка. Как предусмотрено п. 7 ст. 36 ЗК РФ, границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Между тем, возможно неоднозначная трактовка понятия «фактически используемой площади». Приведем пример из арбитражной практики Московской области. По одному из дел общество с ограниченной ответственностью обратилось в Арбитражный суд с иском к администрации района о признании незаконным ее решения об отказе в предоставлении права выкупа земельного участка площадью 400 кв.метров под объектом недвижимости - магазином, принадлежащим обществу на праве собственности, и обязывании администрации предоставить обществу право выкупа указанного земельного участка.

Арбитражный суд первой инстанции исковые требования удовлетворил: решение администрации признал незаконным и обязал ее предоставить истцу право выкупа земельного участка площадью 400 кв.метров. Суд апелляционной инстанции решение суда изменил: отказ администрации в передаче в собственность истцу земельного участка признал незаконным и обязал ее в двухнедельный срок принять решение о предоставлении земельного участка путем заключения договора купли-продажи, подготовить проект договора и направить его обществу. Однако при этом суд признал, что истец вправе приобрести земельный участок площадью 157,5 кв.метра, находящийся под зданием магазина № 49. В остальной части иска было отказано.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением апелляционной инстанции без изменения. Общество обратилось в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации с заявлением об отмене постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций в порядке надзора и оставлении без изменения решения суда первой инстанции.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении и выступлениях присутствовавших в заседании представителей истца, Президиум ВАС РФ оставил, решение суда первой инстанции в силе по следующим основаниям.

Суды апелляционной и кассационной инстанций, обоснованно расценив отказ администрации в передаче в собственность истцу земельного участка как незаконный, признали за ним право на приобретение только той части земельного участка, на котором расположено само здание.

Между тем, как установлено судом в соответствии с материалами дела, за обществом на основании договора купли-продажи, зарегистрировано право собственности на здание. По договору аренды для размещения магазина обществу был предоставлен земельный участок общей площадью 400 кв.метров в границах, указанных в прилагаемом к договору плане земельного участка.

Исходя из части 1 статьи 36 ЗК РФ юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, имеют исключительное по своему выбору право на аренду или приобретение в собственность земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости. Как предусмотрено частью 7 статьи 36 Кодекса, границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Согласно части 4 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» земельный участок отчуждается в границах, определяемых на основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. При этом договор аренды не препятствует выкупу земельного участка Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №4345/04 от 17 августа 2004 года [Электронный ресурс] // Режим доступа: www.consultant.ru (Дата обращения 17.02.2010 г.)..

Таким образом, выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о предоставлении истцу права на приобретение земельного участка в пределах, занимаемых самим зданием, нарушают единообразие в применении и толковании норм права, что в соответствии с п. 1 ст. 304 Арбитражного процессуального кодекса РФ является основанием для их отмены в порядке надзора Арбитражный процессуальный кодекс РФ: Федеральный закон № 95-ФЗ от 24 июля 2002 года [Текст] // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3012.. При определении размера участка необходимо исходить из фактически предоставленного земельного участка (подтвержденного выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество), а не земельного участка занимаемого самим зданием.

В тех случаях, когда земельный участок неделим, а находящееся на нем здание принадлежит нескольким собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права собственности на землю является их совместное обращение с соответствующим заявлением либо создание товарищества собственников жилья и регистрация кондоминиума Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №3934/04 от 20 июля 2004 года [Электронный ресурс] // Режим доступа: www.consultant.ru (Дата обращения 13.02.2010 г.)..

Как в случае приобретения земельного участка по результатам аукциона, так и в результате реализации права на приватизацию земельного участка, стороны заключают договор купли-продажи земельного участка.

Купля-продажа земельного участка, находящего в собственности граждан и юридических лиц оформляется договором купли-продажи земельного участка. Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом Пункт 3 ст. 433 ГК РФ. См: Гражданский кодекс РФ (часть вторая) [Текст] : Федеральный закон № 14-ФЗ от 26 января 1996 года // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.. Отметим, что вопрос о необходимости государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка пока не нашел однозначного решения ни в теории, ни на практике. Поэтому целесообразно рассмотреть данный вопрос подробнее.

Так, специальными нормами § 7 гл. 30 ГК РФ о продаже недвижимости обязательная государственная регистрация предусмотрена лишь для договоров продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558) и договоров продажи предприятий (ст. 560). Требование о государственной регистрации договоров купли-продажи земельных участков не содержится и в ЗК РФ. Как правило, делая вывод об отсутствии (в специальных нормах ГК РФ о продаже недвижимости) требования об обязательной государственной регистрации таких договоров, многие авторы (А.П. Сергеев Гражданское право: Учебник [Текст] / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М., 2003, - Том 2. - С. 111., М.И. Брагинский Брагинский, М.И. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества [Текст] / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М., 2000. - С. 211. ) не аргументируют должным образом свою позицию и связывают момент заключения соответствующего договора с моментом его подписания.

Анализируя норму п. 1 ст. 164 ГК РФ, Халфина Р.О. отмечает: «государственная регистрация сделок с землей и другим недвижимым имуществом устанавливается в случаях, предусмотренных законом. Статья 131 ГК, на которую ссылается комментируемая норма, не содержит сведений о числе таких случаев. Более того, в ней о них вообще почти ничего не сказано. Государственной регистрации по смыслу этой статьи подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, а это не обязательно означает, что регистрации подлежат и сделки, влекущие такие последствия» Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой [Текст] // Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. - М., 2004. - С. 289.. Отметим, что цитируемый автор в данном случае использует метод буквального толкования норм, что с нашей точки зрения вряд ли оправданно.

Брагинский М.И. полагает, что «обязательной государственной регистрации подлежат сделки с недвижимым имуществом - во всех случаях: «Переплетение» ст. 130 и ст. 164 ГК РФ дает основание полагать, что, если закон называет определенное имущество недвижимостью, тем самым решается положительно вопрос об обязательной регистрации сделок с ним» Брагинский, М.И. Договорное право: Общие положения [Текст] / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М., 1997. - С. 282-283.. С данным выводом следует согласиться, однако представляется, что его логическое обоснование может быть и иным, о чем подробнее будет сказано ниже.

Специалисты в области земельного права, говоря о государственной регистрации сделок с землей, чаще всего вообще исключают из поля зрения нормы ГК РФ, оперируя лишь нормами ЗК РФ. Примером может служить следующее мнение: «По смыслу п. 1 ст. 26, ст. 15-19, 22, 24, 28-38 ЗК и практики применения земельного законодательства обязательная государственная регистрация установлена для договоров купли-продажи земельного участка, договоров аренды и субаренды участка, безвозмездного срочного пользования» Горохов, Д.Б. Государственная регистрация прав на земельный участок как вид недвижимого имущества [Текст] / Д.Б. Горохов// Законодательство и экономика. - 2002. - № 6. - С. 38.. Следует заметить, что ни одна из перечисленных выше статей ЗК РФ не устанавливает обязательной государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка, а ссылки на правоприменительную практику сами по себе не могут служить аргументами, когда речь идет о толковании правовых норм.

Нельзя не упомянуть и еще об одной точке зрения. Великомыслов Ю.Я. пишет: «Первостепенное значение имеет определение легального момента вступления в силу договора продажи недвижимости. Наступление этого момента законодатель связывает с подписанием договора купли-продажи земельного участка продавцом и покупателем (п. 1 ст. 433 ГК РФ). С этого времени договор становится обязательным для сторон. Между тем, стороны могут определить в договоре, что он вступает в юридическую силу с момента его государственной регистрации, и, тем самым, «подстраховать» себя от преждевременного исполнения обязательств» Великомыслов, Ю.Я. Купля-продажа земель несельскохозяйственного назначения... С. 246.. Однако, как справедливо, на наш взгляд, отмечает О.М. Оглоблина, включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК РФ. Такое условие является ничтожным в силу требований ст. 168 и 180 ГК РФ Оглоблина О.М. Купля-продажа земельных участков… С. 218..

Суды и арбитражные суды при решении вопросов, связанных с регистрацией сделок с недвижимым имуществом, также нередко исходят из того, что регистрация таких сделок, как правило, не требуется. Например, в п. 15 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 59 от 16 февраля 2001 года «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [Текст] // Вестник ВАС РФ. - 2001. - № 4. разъяснялось следующее. «...Пункт 1 статьи 164 ГК РФ не предусматривает государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, отдельной от регистрации вещных прав на недвижимое имущество, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. Отдельной обязательной государственной регистрации подлежат только те договоры с недвижимым имуществом, для которых она прямо предусмотрена в ГК РФ». Аналогичная позиция изложена в п. 5 указанного Обзора.

Тем не менее в практике регистрирующих органов многих субъектов Федерации государственная регистрация, например, договора купли-продажи земельного участка признается обязательной. Так, в соответствии с п. 3.1 Методических рекомендаций по государственной регистрации сделок с земельными участками, утвержденными приказом Московской областной регистрационной палаты от 16.08.2002 г. № 31 Пр, договор купли-продажи земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 164, 131, 153, 160, 162 ГК РФ Об утверждении Методических рекомендаций по государственной регистрации прав на земельные участки, по государственной регистрации сделок с земельными участками, об особенностях государственной регистрации прав на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения и сделок с ними [Текст] : Приказ Московской областной регистрационной палаты № 31Пр от 16 августа 2002 года // Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. - 2002. - № 7; Временный порядок принятия и рассмотрения заявлений граждан и юридических лиц о приобретении в собственность за плату земельных участков, на которых расположены здания, строения и сооружения, принадлежащие им на праве собственности [Текст] : Приложение к постановлению главы администрации города Краснодара № 1191 от 18 июня 2003 года (п. 2.7) // Еженедельная газета местного самоуправления. - 2003. - № 27(321). . Вместе с тем, несмотря на установленное названным приказом требование, специалисты, имеющие опыт работы в учреждениях юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по г. Москве и Московской области, утверждают, что «договоры купли-продажи земельных участков не подлежат государственной регистрации, так же как и договоры купли-продажи иной недвижимости нежилого назначения - зданий, садовых и дачных домов, гаражей, иных строений, сооружений, нежилых помещений. Данные сделки считаются заключенными с момента подписания» Киндеева, Е.А. Недвижимость: права и сделки... С. 35..

О.М. Оглоблина считает, что при решении вопроса о необходимости государственной регистрации сделок с земельными участками целесообразно исходить из общих норм гл. 9 ГК РФ о сделках. При этом следует комплексно и системно анализировать положения статей 131 и 164 ГК РФ, не ограничиваясь буквальным толкованием норм Оглоблина, О.М. Купля-продажа земельных участков… С. 221. . Мы также поддерживаем данную точку зрения.

Итак, в силу п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных в ст. 131 ГК РФ и в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Анализ содержания п. 1 ст. 131 ГК РФ позволяет сделать вывод, что к случаям, о которых говорит п. 1 ст. 164 ГК РФ, относятся, в частности, возникновение, переход и прекращение права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, ограничения этих прав. При сделках, предметом которых является земельный участок, вещные права на такой участок у одних лиц возникают, у других - прекращаются, а также переходят от одного лица к другому. Таким образом в результате указанных сделок возникают именно те случаи, названные в ст. 131 ГК РФ, к которым отсылает ст. 164 ГК РФ. Поэтому при возникновении, прекращении и переходе вещных прав в результате сделок с земельными участками, соответствующие сделки подлежат государственной регистрации по правилам ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Итак, приобретение земельного участка возможно: в частноправовом порядке у физического или юридического лица; у исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления (находящихся в государственной или муниципальной собственности) на торгах (конкурсах, аукционах); гражданами и хозяйствующими субъектами собственниками зданий, сооружений путем реализации права на приватизацию земельных участков (ст. 36 ЗК РФ). Сделки с земельными участками подлежат государственной регистрации всегда, когда в результате сделки возникает, переходит или прекращается право собственности или другое вещное право на земельный участок.

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]