1.4 Место договора купли-продажи земельного участка в системе гражданско-правовых договоров

Договор купли-продажи является самым первым институтом в разделе IV «Отдельные виды обязательств» действующего ГК (гл. 30 ГК), который по праву предваряет рассмотрение всех прочих договорных обязательств в рамках второй части гражданского кодекса. Он же является самым большим правовым институтом по количеству образующих соответствующую главу статей и числу воплощенных в них норм права (ст. 454-566 ГК).

В современном гражданском законодательстве договор купли-продажи имеет статус генеральной договорной конструкции, объединяя в себе целый ряд отличающихся друг от друга явлений и распространяя свой режим на многие другие гражданско-правовые институты. Договор купли-продажи обладает четко выраженной общей и особенной частями: помимо общих положений о купле-продаже (§ 1 гл. 30 ГК) существует целый ряд отдельных видов договора купли-продажи, среди которых и интересующий нас договор купли-продажи недвижимости Гражданское право: Учебник [Текст] / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М., 2000. - Том 3. - С. 80. .

Основанием выделения договора купли-продажи земельного участка в отдельный вид договора купли-продажи является такой признак как особенности отчуждаемых имущественных благах (недвижимость) Ровный, В.В. Эволюция договора купли-продажи в отечественном законодательстве и доктрине: по пути от дифференциации к единству: Вопросы частного права и цивилистики [Текст] / В.В. Ровный // Юридический вестник. Новосибирск. - 2001. - № 8. - С. 15..

Н.Н. Аверьянова отмечает, что договоры купли-продажи земельных участков значительно отличаются от договоров купли-продажи обычных товаров и во многих национальных законодательствах регулируются специальными нормами, как правило, императивного характера. Подобного рода сделки с земельными участками, которые являются не только разновидностью недвижимого имущества, но и природным объектом, охраняемым в качестве важнейшей составной части природы, природным ресурсом, используемым в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской федерации, регулируются не только нормами гражданского законодательства, но и имеющими отношение к обязательству по купле-продаже земельных участков соответствующими нормами земельного, лесного, природоохранительного и иного специального законодательства Аверьянова, Н.Н. Правовое обеспечение купли-продажи земельных участков [Текст] / Н.Н. Аверьянова, Н.Т. Разгельдеев. - Саратов, 2005. - С. 18..

Наряду с общими положениями, Гражданский кодекс РФ предусматривает особое регулирование договоров купли-продажи земельных участков, по которым земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому Пункт 3 ст. 129, пункт 3 ст. 209 ГК РФ. См: См: Гражданский кодекс РФ (часть вторая) [Текст] : Федеральный закон № 14-ФЗ от 26 января 1996 года // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.. Данные положения призваны урегулировать правовой режим такого объекта как земля, являющегося одновременно и природным объектом, и природным ресурсом и недвижимым имуществом. В Земельном кодексе РФ содержится ряд норм, регулирующих отношения по купле-продаже земельных участков. Основой правового регулирования оборота земли в Российской Федерации является Земельный кодекс РФ. Этот документ развивает нормы Конституции РФ и Гражданского кодекса РФ по вопросам собственности на землю и оборота земли, а также нормы ГК РФ, регламентирующие куплю-продажу земельных участков.

Земельный кодекс РФ устанавливает особенности осуществления сделок для купли-продажи земельных участков Сыродоев, Н.А. Правовое регулирование оборота земельных участков… С. 9. . Кодекс определяет земли, полностью изъятые из оборота, - земельные участки, занятые объектами, находящимися в федеральной собственности Пункт 4 ст. 27 ЗК РФ. См: Земельный кодекс Российской Федерации [Текст] : Федеральный закон № 136-ФЗ от 25 октября 2001 года // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147., а также земли, ограниченные в обороте, - земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности Пункт 5 ст. 27 ЗК РФ. См: Земельный кодекс Российской Федерации [Текст] : Федеральный закон № 136-ФЗ от 25 октября 2001 года // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147..

Как подчеркивается в работах специалистов в области земельного права, выработанное гражданским правом общее понятие оборотоспособности применимо и к сфере земельных отношений, но основное отличие оборотоспособности земельных участков от оборотоспособности иных объектов гражданских прав заключается в том, что земельное законодательство устанавливает определенные пределы и ограничения распоряжения земельной собственностью Крассов, О.И. Право частной собственности на землю [Текст] / О.И. Крассов. - М., 2000. - С. 102-105.. Наиболее ярким примером таких ограничений является установление ст. 27 ЗК РФ видов земельных участков, исключенных из оборота и ограниченных в обороте. Эта норма Земельного кодекса РФ также принята в развитие положений ст. 129 ГК РФ, устанавливающих ограничение в обороте земельных участков в публичных интересах.

В соответствии со ст. 7 ЗК каждый земельный участок, в том числе находящийся в частной собственности, имеет правовой режим, включающий в себя целевое назначение и разрешенное использование. При продаже земельного участка, находящегося в частной собственности, ни продавец, ни покупатель не вправе самостоятельно изменить этот правовой режим.

Н.Н. Аверьянова обращает внимание на то, что продажа земель с изменением их правового режима всегда сопряжена с реализацией дополнительных процедур, обеспечивающих возможность такой продажи. Так, например, для того, чтобы продать земельный участок с изменением его целевого назначения, необходимо перевести его из одной категории в другую на основании решения соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления (ст. 8 ЗК) Аверьянова, Н.Н. Особенности купли-продажи земельных участков [Текст] / Н.Н. Аверьянова // Нотариус. - 2008. - № 1. - С. 43..

Важной особенностью совершения сделок с земельными участками является то, что предметами гражданско-правых сделок могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет; соблюдение требований о предельных размерах земельных участков, которые устанавливаются нормативными правовыми актами субъектов РФ и органов местного самоуправления в зависимости от соответствующего целевого использования земельных участков; необходимость государственной регистрации сделок с земельными участками; невозможность в ходе сделки изменения его целевого назначения и режима использования.

Таким образом, мы приходим к выводу, что договор купли-продажи земельного участка занимает особое место в системе гражданско-правовых договоров, что обусловлено особым объектом такого договора: земельные участки являются не только разновидностью недвижимого имущества, но и природным объектом, охраняемым в качестве важнейшей составной части природы.