Тема: «Государственный учет объектов недвижимости».

1. Землеустройство и кадастровый учет земельных участков.

2. Техническая инвентаризация и государственный учет объектов градостроительной деятельности.

3. Домовладения, как объекты технической инвентаризации.

1. Землеустройство и кадастровый учет земельных участков.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2004г.: в функции федерального агентства кадастра - объектов недвижимости (Роснедвижимость), включаются:

1. Ведение кадастров недвижимости.

2. Землеустройство.

3. Инвентаризация объектов недвижимости.

4. Государственная кадастровая оценка земель.

5. Оценка иных объектов недвижимости.

В настоящее время порядок описания объектов недвижимости включает 2 стадии:

1. Техническая стадия заключается в подготовке плана объекта коммерческой организации – формирование межевого дела, после проведения землеустройства участка и (или) техническая инвентаризация объектов с составлением технического паспорта.

2. Стадия государственного учета – заключается во внесении объекта в государственный кадастр объектов недвижимости, который ведется на базе государственного кадастра и на базе единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности.

Учет объекта должен сопровождаться присвоением ему кадастрового номера (пока присваивается условный номер).

В соответствии с п.2 ст.6 ЗК: - земельным участком является, часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Согласно ст.1 «Закона о земельном кадастре»: - государственный кадастровый учет заключается в описании и индивидуализации земельных участков, в результате чего каждый из них получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков.

Порядок установления границ участка определяется «Законом о землеустройстве».

Мероприятия по определению местоположения и границ участка на местности называется межеванием.

Земельный участок, как объект гражданских прав, является таким, какой он учтен в едином государственном реестре земель.

Межевание, как процедура, включает в себя:

• Определение границ объекта на местности и их согласование (с соседями).

• Закрепление на местности местоположения границ межевыми знаками, и определение их координат или описание местоположения границ.

• Изготовление карты (плана) объекта землеустройства.

Порядок межевания определен инструкцией по межеванию земель, которая утверждена комитетом РФ «По земельным ресурсам и землеустройству» от 8 апреля 1996г.

По результатам межевания землеустроитель формирует межевое дело.

Документы о межевании предоставляются землепользователем в земельную кадастровую палату для постановки участка на кадастровый учет.

После проведения кадастрового учета заинтересованному лицу выдается кадастровая карта (план) участка.

2. Техническая инвентаризация и государственный учет объектов градостроительной деятельности.

При техническом учете происходит не формирование, а только описание реально существующего объекта, при этом объективными границами недвижимости являются конструктивные элементы здания или сооружения – стены, перегородки, потолки и т.д.

Порядок проведения инвентаризации урегулирован:

• Постановление Правительства от 19 марта 2005г. «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в РФ объектов капитального строительства».

• Постановление Правительства от 13 октября 1997г. «О государственном учете жилищного фонда РФ».

Отсутствие государственного технического учета при сделках или новом строительстве объекта делает невозможным приобретение прав на недвижимость, поскольку планы объектов должны быть представлены в регистрирующие органы.

Если при технической инвентаризации объекту не присвоен кадастровый номер, это не препятствует его государственной регистрации. Федеральная регистрационная служба в этом случае самостоятельно присваивает условный номер.

Постановлением Правительства от 10 сентября 2004г. Установлено, что техническую инвентаризацию осуществляют организации аккредитованные федеральным агентством кадастра объектов недвижимости (ФАКОН), в Челябинской области – ОГУП и ЦТИ (центр технической инвентаризации).

Государственный технический учет осуществляет Роснедвижимость и ее территориальные органы.

Объектами капитального строительства, подлежащими Государственной технической инвентаризации и учету являются:

1. Объекты завершенного строительства и принятые в эксплуатацию.

2. Самовольно возведенные завершенные строительством объекты.

3. Объекты не завершенного строительства, в том числе разрешение на строительство которых не выдавалось.

4. Бесхозные объекты.

Виды технической инвентаризации:

1. Первичная

2. Плановая (1 раз в 5 лет)

3. Внеплановая (при перепланировке, реконструкции и переоборудовании объекта, а так же при сделке с объектами).

По результатам технической инвентаризации оформляется технический паспорт.

4. Домовладения, как объекты технической инвентаризации.

Домовладения не являются единым объектом вещных прав.

Домовладение – это жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения находящиеся на обособленном земельном участке.

Фактически домовладение представляет собой находящиеся под одним адресом и под одним инвентарным номером, комплекс, включающий земельный участок с элементами благоустройства (сараи, гаражи, навесы, дворовые погреба и т.д.).

Жилой дом с хозяйственными постройками может рассматриваться, как главная вещь и принадлежность, постройки следуют судьбе жилого дома (ст.135 ГК). Государственная регистрация права на жилой дом влечет за собой приобретение прав и на хозяйственные постройки по тому же самому документу.