17. Поняття та зміст договору найму житлового приміщення. Права та обов’язки сторін за договором найму житлового приміщення

Згідно зі ст. 810 ЦК за договором найму (оренди) житла одна сторона — власник жипыа (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Характеристика договору найму житла.

1. Сторонами договору найму житла є наймач і наймодавець. Згідно зі ст. 813 ЦК ними можуть бути фізичні та юридичні особи. Вимоги щодо обов'язкової наявності у сторін договору найму жутла статусу суб'єктів підприємницької діяльності залежать від характеру житла, що є об'єктом договору найму, про що докладніше йдеться цілі.

Основною ознакою, що характеризує наймодавця житла, є наяв­ність у нього статусу власника житла, що передається за договором, або статусу особи, уповноваженої розпоряджатися відповідним майном. Окрім наявності у власності житла, особа повинна мати можли­вість набути статусу наймодавця, тобто, іншими словами — мати повноваження на укладення договору найму житла на стороні наймодавця. Основною умовою такого укладення є наявність у особи необхідного обсягу право- та дієздатності.

Наймачами в загальному розумінні можуть бути особи, що заці­кавлені в отриманні в користування такого житла. Окрім зазначе­них вище вимог щодо обов'язкової наявності у особи право- та дієздатності на укладення договорів найму житла, законодавство встановлює ряд обмежень, пов'язаних, насамперед, зі специфікою житла як предмету договору найму.

Так, згідно з ч. 2 ст. 813 ЦК якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб. Цим фактично встановлюється заборона на вико­ристання юридичними особами — наймачами житла для потреб, не пов'язаних з проживанням громадян — наприклад, для роз­міщення в орендованих житлових будинках (квартирах) офісних приміщень. Частина 1 ст. 815 ЦК, положення якої встановлюють обов'язок наїімачалштла використовувати його лише для прожи­вання у ньому, фактично поширюють цю заборону і на фізичних осіб. З огляду на це, юридичні і фізичні особи, що мають потребу у приміщеннях, які використовуватимуться не для цілей проживан­ня громадян, можуть укласти договір найму житла, виступивши на стороні наймача, проте користуватися житловим приміщенням для означених цілей не зможуть.

Предметом договору найму є житло, що наймодавець передає наймачу для проживання. Згідно зі ст. 812 ЦК житлом, що може бути передане за договором найму, може бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. До житла не належать нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побу­тових та інших потреб непромислового характеру (ст. 4 ЖК).

Специфікою житла є наявність чітких законодавчих приписів щодо переважного його цільового використання. Відповідно до ст. 6 ЖК житлові будинки і житлові приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових житлових приміщень і гурто­житків. Надання приміщень у житлових будинках для потреб промислового характеру забороняється

Помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому (ч. 2 ст. 812 ЦК). Придатність для проживання визначається відповідністю житла санітарним і технічним вимогам, встановле­ним законодавством, що, у свою чергу, доводиться періодичними обстеженнями інженерно-технічними працівниками житлово- ексгілуатаційних організацій за участю представників громадськості. У разі необхідності до обстеження житлових будинків залучаються фахівці проектних і науково-дослідних організацій та органів і закладів санітарно-епідеміологічної служби.

Окрім наймача, у житловому приміщенні, за погодженням з наймодавцем, можуть проживати інші особи, які вказуються в договорі (ст. 816 ЦК). Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов'яз­ків щодо користування житлом. Наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним. Якщо наймачами житла є кілька осіб, їхні обов'язки за договором найму житла є солідарними.

Згідно зі ст. 817 ЦК наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, мають право за їхньою взаємною згодою та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживан­ня у ньому. Такі особи набувають рівних з іншими особами прав користування житлом, якщо інше не було передбачено при їх все­ленні. Крім того, наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, за їхньою взаємною згодою та з попереднім повідомленням наймодавця можуть дозволити тимчасове проживання у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом (тимчасових мешканців). Вони, на відміну від наймача та інших зазначених вище осіб, не мають самостійного права користування житлом і повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше 7 днів від дня пред'явлення до них наймачем або наймодавием вимоги про звільнення помешкання.

Стаття 823 ЦК дозволяє укладення щодо взятого в найм житло­вого приміщення договору піднайму, за умовами якого наймач за згодою наймодавця передає на певний строк частину або все най­няте ним помешкання у користування піднаймачеві. Піднаймач не набуває самостійного права користування житлом. Договір під­найму житла є оплатним і строковим. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла. У разі достро­кового припинення договору найму житла одночасно з ним припи­няється договір піднайму.

Житло передається на певний строк. Мінімальний чи максимальний строк користування житлом за договором найму, що розглядається, цивільним законодавством не встановлений і визначається сторона­ми. Якщо у договорі найму житла строк не встановлений, договір вважається укладеним на 5 років (ч. 1 ст. 821 ЦК).

Згідно зі ст. 822 ЦК у разі спливу строку договору найму житла наймач має переважне право на укладення договору найму житла. Не пізніше ніж за 3 місяці до спливу строку дого­вору найму житла наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередній наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помеш­кання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк.

Якщо наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом і року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк.

У разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання.

Житло передається за плату. Згідно зі ст. 820 ЦК. розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла. Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за корис­тування житлом, плата, встановлена у договорі, не може переви­щувати цього розміру. Одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Наймач вносить плату за користування житлом у строк, вста­новлений договором найму житла. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця. Крім того, наймач зобов'язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму.

Згідно зі ст. 811 ЦК договір найму житла укладається у письмо­вій формі. За моментом набуття чинності він може бути як реальним (на що вказує словосполучення "наймодавець передає... житло"), так і консенсуальним (на що вказує словосполучення "най­модавець... зобов'язується передати... житло") у його визначенні. Відповідно, договір набуває чинності або з моменту досягнення сторонами угоди стосовно усіх істотних умов, або з моменту передачі житла в користування наймачу (наприклад, символів — ключів або документів).

ЦК встановлює підстави розірвання договору найму житла як за волевиявленням однієї зі сторін договору (в односторонньому порядку), так і в судовому порядку. Так, відповідно до ст. 825 ЦК наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно прожи­вають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за 3 місяці. Якщо най­мач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за 3 місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою. Наймач також мак право від­мовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридат­ним для постійного проживання у ньому.

Договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:

1. невнесення наймачем плати за житло за 6 місяців, якщо до­говором не встановлений більш тривалий строк, а при наймі на строк до і року — понад 2 разів;

2. руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше 1 року для відновлення житла. Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити вико­нання рішення не більше ніж на 1 рік.

Договір найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необ­хідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. У цьому разі наймодавень повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за 2 місяці.

Якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень. Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або пору­шувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла.

Зміна власника житла не є підставою розірвання договору найму, оскільки відповідно до ст. 814 ЦК у разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

Правовими наслідками розірвання договору найму житла, за вимогами ст. 826 ЦК є виселення наймача та інших осіб, які про­живали у помешканні, на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.