Доходный подход

Доходный подход предполагает три метода оценки:

1. Метод капитализации земельной ренты;

2. Метод остатка;

3. Метод предполагаемого использования.

Основная формула первого метода:

С з.у. = ЗР / К= Арендные платежи / К.,где

С з.у. –стоимость зем участка;

ЗР – земельная рента;

А пл. – сумма арендных платежей (чистый доход)

К – коэффициент капитализации.

1.В качестве земельной ренты – доход от растениеводства (животноводства)

2.Можно использовать сумму арендных платежей в год. А если налог платит не Заказчик, то берётся чистый доход за минусом налога на землю.

3. Ставку капитализации определяем кумулятивным методом:

А) безрисковая ставка – это доходы по местным рынкам;

Б) риск на низкую ликвидность;

В) региональный риск;

Г)Страновой риск (если определяем в иностранной валюте);

Д)Дополнительный риск – увеличение арендной платы и т.д.)

Е)Премии за риск – не увеличение арендной платы.

В этом же подходе может быть метод определения ставки капитализации методом рыночной экстракции: по формуле

К = ЗР / S зем. уч-ка.

2. Метод остатка.

ПРИМЕР:

1. Стоимость недавно построенного здания = 450 тысяч $

2. Продолжительность экономической жизни его = 50 лет.

3. Ставка дохода на инвестиции, обеспечивающая конкурентоспособность данного проекта = 12 %

4. Общий чистый ожидаемый доход от всего земельно – имущественного комплекса =65000 $

Определить стоимость земельного участка.

1. Рассчитываем коэффициент капитализации по улучшениям. При этом норма возврата капитала = 1 / 50 = 2 %. , а значит общая ставка капитализации – 12 % +2 = 14 %

2. Рассматривается целесообразность вложения капитала в недвижимость

3. Определяем доход, относимый к улучшениям:

ЧД = Ст. ул * К = 450 000 * 0,14 = 63 000 $

4. Определяем чистый доход относимый к земельному участку

Чдзу= 65 000 – 63 000 = 2000 $

4. Определяем стоимость зем участка:

5. Сзу = 2000 / 0.12 = 16 667 $

3. Метод предполагаемого использования.

Основная формула:

С зу = Е Доходы / (1+r) n –0,5 - Е расх / (1+в) n +0,5 (в степени)

Пример

Применения метода остатка

1. Необходимо оценить здание пожарного депо, находящегося в г. Новосибирске, группа капитальности 2, размер – 50*20*4,5= 4500 куб.м. Стоимость строительства 1 куб.м. в текущих ценах составляет 1400 руб. Износ здания 25%, Действительная (рыночная) стоимость составляет: 1400 р*4500 *0,75= 4 725 000 руб. Срок экономической эксплуатации здания = 120 лет. Ставка дохода на вложенный капитал = 20 %. Коэффициент капитализации для земли равен 15 %. Ставка арендной платы по таким помещениям 300 руб. за 1 кв.м. в месяц. Риск неуплаты и неполной занятости помещения 12%. Операционные расходы составляют 55 % от действительного валового дохода.

Решение

1. Определим ПВД по зданию по доходному подходу: 300*1000 кв.м.*12= 3 600 000 руб.

2. Определим ДВД: 3 600 000 * (1- 0,12) = 3 168 000 руб.

3. Определим ЧОД по единому объекту оценки: 3 168 000 * (1-.0,55)= 1 425 600 руб.

4. Определим коэффициент капитализации для здания: Кзд= 20%+(1 / 120 *100) 20+0,83 =20,83 %

5. Определяем часть дохода, относящегося к зданию: ЧОД зд = Ст зд * СКзд= 4 725 000 * 0,2083= 984 218 руб.

6. Определим ЧОД для земли: 1 425 600 – 984 218 = 441 382 руб.

7. Определим стоимость земли: 441 382 / 0,15= 2 900 000 руб.

ПРИМЕР

Применения метода предполагаемого использования

Требуется оценить земельный массив площадью 1 га.(10 000 кв.м.) участок планируется разделить на 100 равных участков. Площадь каждого участка составит 10 соток. Предполагаемая цена продажи одной сотки = 50 000 руб.

Примерные суммы издержек составят (см. таблицу)

Таблица 1

Наименование издержек (руб.)	Сумма	Период расходов
1. Планировка, расчистка, проектирование	210 000	Первый год
2. Управление, охрана, контроль	50 000	Ежегодно
3. Накладные расходы и прибыль подрядчика	100 000	Первый год
4. Маркетинг	15000	Ежегодно
5. Постоянные расходы (страх, налоги)	150 000	Ежегодно
6. Прибыль предпринимателя	200 000	Ежегодно

Схема продаж участков: в течении 1-го года – 25, второго –55, третьего – 20.

Ставка дисконтирования для данного типа участков = 15%

Необходимо определить текущую стоимость потока доходов.

Таблица 2

Количество проданных участков	25	55	20
Годовой доход (руб.)	1 250 000	2 750 000	1 000 000
Фактор дисконтирования на середину года	0,86957	0,75443	0,65746
Текущая стоимость дохода	1 086 963	2 074 682	657 460
Сумма стоимости доходов (руб.)	3 819 105

Определяем текущую стоимость потока расходов

Таблица 3

Расходы	725000	415000	415000
Фактор дисконтирования	0,86957	0,75443	0,65746
Текущая стоимость расходов	630438	313088	272846
Суммарная стоимость расходов	1 216 372

Текущая стоимость земельного участка:

Сзем = ТСдох – ТСрас = 3 819 105 – 1 216 372 = 2 602 733 руб. /10 000 кв.м. = 260 руб. /кв.м.

user стр. 59 14.4.2025