- •Лекции По оценке земли Основные понятия
- •Распоряжение Минимущества рф от 6 марта 2002 г. N 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков"
- •Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков
- •I. Общие положения
- •II. Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков
- •III. Общие рекомендации по проведению оценки
- •IV. Методы оценки
- •1. Метод сравнения продаж
- •2. Метод выделения
- •Метод распределения
- •4. Метод капитализации земельной ренты
- •5. Метод остатка
- •6. Метод предполагаемого использования
- •V. Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения
- •Определение рыночной стоимости земли сравнительным подходом с элементами затратного.
- •Метод выделения
- •Метод распределения
- •Решение
- •1. Титульный лист: использовать методику оценки зем участков, изложенных в следующем документе:
- •Сопроводительное письмо: необходимо в нём указать:
- •3. Содержание отчёта
- •Должен быть кадастровый документ (с чертежом)
- •Раздел 3. Цель оценки.
- •Определение вида стоимости. По земле следующие виды стоимости:
- •Раздел 4. Назначение оценки.
- •Раздел 5. Состав объекта оценки.
- •Раздел 6 Дата оценки.
- •Раздел 7. Принадлежность земельного участка.
- •Раздел 8. Стандарты оценки
- •Раздел 9. Цель оценки
- •Раздел 10. Количественные и качественные характеристики объекта оценки.
- •Раздел 11 Выбор методов оценки в каждом подходе.
- •Раздел 12. Итоговые обобщения.
- •III. Общие рекомендации по проведению оценки
- •IV. Методы оценки
- •1. Метод сравнения продаж
- •2. Метод выделения
- •3. Метод распределения
- •4. Метод капитализации дохода
- •5. Метод остатка
- •6. Метод предполагаемого использования
- •Кадастровая оценка земель
- •Функции госу. Зем. Кадастра.
- •Массовая оценка земель
- •Кадастровая оценка земель
- •1 Метод
- •Доходный подход
- •Метод остатка.
- •Метод предполагаемого использования.
Раздел 5. Состав объекта оценки.
Участок земли может состоять из нескольких частей и на разных правах: пожизненное наследование, ограниченное владение, аренда и т.д.
Содержание земельной ренты: постоянная, пожизненная или срочная.
Кадастровый номер и номер зоны и секции следует указывать.
Балансовая стоимость участка. Она отражается на 01 счёте в бухгалтерском балансе- основные средства, если земля в собственности. А если в аренде, то отражается на забалансовом счёте 001 (Текущие арендные платежи)
Раздел 6 Дата оценки.
Раздел 7. Принадлежность земельного участка.
Участок не может принадлежать к двум и более категориям, а только к одной.
Должны быть очерчены и утверждены границы участков, находящихся в пределах городской черты. К отчёту должна быть приложена карта участка
Должно быть указано целевое назначение земель (Правоустанавливающие документы всегда отражают как используется земля) и такой документ в проекте, т.е. разрешённое использование – это то, что записано в документах и проекте)
Если нет разрешение на использование зем участка – лучше не производить оценку.
Изменять категории земель может только субъект РФ и никто более !
Раздел 8. Стандарты оценки
Статья 519 Земельного Кодекса регулирует стандарты на землю. ГОСТЫ вышли в 2002 г
Раздел 9. Цель оценки
Раздел 10. Количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Размеры, ландшафт, состав почвы, глубина промерзания и т.д.
Размеры, информацию о праве собственности, о правоустанавливающих документах получить в следующих документах:
Постановление главы администрации о предоставлении земельного участка
Устав организации
Учредительные документы
План земельного участка
Произвести визуальное натурное обследование участка, его идентификацию и фотодокументирование (Лучше делать панарамную съёмку)Идентификацию следует делать на месте сравнивая результаты личного обследования с правоустанавливающими документами.
Сделать чертёж местности и сверить с соответствующими документами.
Указать к какому рынку относится данный участок, т.е. провести анализ рынка земли.
Раздел 11 Выбор методов оценки в каждом подходе.
Закон разрешает оценщику самостоятельно решать этот вопрос.
Раздел 12. Итоговые обобщения.
Повествовательное изложение о результатах оценки и выводах оценщика.
ПРИЛОЖЕНИЯ
УТВЕРЖДЕНЫ распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 N1102-р
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
I. Общие положения
Настоящие методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков разработаны Минимуществом России в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 N 519 "Об утверждении стандартов оценки".
II. Методические основы оценки рыночной стоимости права аренды земельных участков
Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния, изложенных в разделе II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р.
Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.
Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания).
Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).
Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной (например, в случае если размер арендной платы, установленный договором аренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок). В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.