59

Лекции По оценке земли Основные понятия

1. Государственный земельный кадастр – это систематизированный свод документированных сведений о местоположении, размерах, кадастровой стоимости земельных участков, правовом положении земель РФ и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельном участке и прочно связанных с ним объектов.

2. Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражённые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

3. Гос кадастровый учёт зем. участков – описание и индивидуализация в Едином гос реестре земель земельных участков.

4. Гос. Мониторинг земель – система наблюдений за состоянием земель.

5. Деградированные земли – земли, на которых в результате антропогенных и природных факторов происходят устойчивые негативные процессы изменения состояния почв.

6. Делимый земельный участок – земельный участок, который может быть разделён, на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешённое использование которого может происходить без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Земля имеет право на доход прежде всего, а потом уже эти право имеют улучшения, находящиеся на ней.

7. Договор о залоге (ипотеке) земельного участка – договор, по которому одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя.

8. Земельное право (отрасль права) – система правовых норм, регулирующих общественные отношения по управлению, использованию и охране земель с целью обеспечения рационального использования земельных ресурсов.

9. Земельное правовое отношение – это общественное отношение в области управления, использование и охраны земель, урегулированное нормами земельного права, состоящее во взаимной связи субъективных прав и юридических обязанностей его участников.

10. Земельный фонд Российской Федерации – все земли в пределах государственных границ РФ.

11. Землеустройство – совокупность мероприятий, направленных на изучение состояние земли, планирование и организацию рационального использования земель.

12. Кадастровая карта – это карта (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре (местонахождение, размеры и пр.).

13. Контроль за использованием и охраной земель (земельный контроль) – деятельность компетентных органов, направленная на обеспечение соблюдения земельного законодательства, требований охраны и использования земель.

14. Межевание земель – один из видов землеустроительных мероприятий, предоставляющий особый комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ муниципальных и других границ земельных участков.

15. Мелиорация земель – это коренное улучшение земли с помощью гидротехнических, , агролесомелиоративных, агротехнических и других мелиоративных мероприятий.

16. Нормативная цена земли – показатель, характеризующий стоимость участка определённого качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчётный срок окупаемости.

17. Нарушенные земли – земли, утратившие свою хозяйственную ценность или являющиеся источником отрицательного хозяйствования на окружающую среду в связи с нарушением почвенного покрова, гидротехнического режима и образование техногенного рельефа в результате производственной деятельности.

18. Оборотоспособность земельных участков – свойства участков земли, выражающее в способности (возможности) земельных участков свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правоприемства (наследование, реорганизация юрлица) либо иным способом (например, в результате совершения сделки по отчуждению)

19. Ограничения (обременения) прав на землю – существующие условия запрещения, установленные законом или уполномоченным органом в предусмотренном законом порядке, стесняющие правообладателя при реализации права собственности либо иные вещные права на конкретный объект недвижимости.

20. Предмет земельного права – совокупность имущественных и неимущественных общественных отношений, возникающих в области управления, использования и охраны земель, урегулированных нормами земельного права.

21. Разрешённое использование земельного участка – условия и порядок использования земельного участка с учётом целевого назначения и установленных ограничений и обременений.

22. Рекультивация земель – комплекс работ, направленных на восстановление продуктивности и народнохозяйственной ценности нарушенных земель, а также на улучшение условий окружающей среды.

23. Сервитут – право ограниченного пользования земельным участком. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника принадлежащих ему прав по владению, пользованию и распоряжению участком.

24. Субъекты земельных правоотношений – лица или образования, которые действующим законодательством наделены правами и обязанностями, позволяющими участвовать в земельных правоотношениях.

25. Управление земельными ресурсами – организующая деятельность уполномоченных органов исполнительной власти по обеспечению рационального использования и охраны земель всеми субъектами земельных отношений.

26. Целевое назначение земельного участка – установленный законодательством порядок и условия использования земель для конкретных целей в соответствии с категорией земель.

27. Правомочие владения – обеспеченная законом возможность физического обладания земельным участком.

28. Правомочие пользования – обеспеченная законом возможность хозяйственной эксплуатации земельного участка путём извлечения его полезных свойств для удовлетворения потребностей собственника.

29. Правомочие распоряжения – обеспеченная законом возможность собственника «определять юридическую судьбу» земельного участка. Правомочие распоряжения выражается в совершении собственником сделок с земельным участком.

30. Федеральная служба земельного кадастра – гос. Орган, осуществляющий контроль за выполнением всеми лицами требований земельного законодательства по вопросам использования и охраны всех категорий земель.

31. Земли транспорта – земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности для организаций или/и эксплуатации объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта, право на которые возникли на основании земельного кодекса РФ.

Земля имеет свою специфику:

1. Земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести. Это ограниченный ресурс.

2. При оценке земельных участков необходимо учитывать многоцелевое их использование. Земля может выступать как основное средство в то же время как пространство для размещение чего-то.

3. Земельный фонд выступает основой формирования среды проживания. Поэтому она регулируется государством.

4. При оценке земельных участков не применяется амортизация.

5. У земли нет количественного срока службы.

Землепользование в РФ является платным. Плата за землю взимается в трёх формах:

1. С учётом размера земельного налога.

2. С учётом арендной платы.

3. Нормативная цена земли.

Нормативная цена земли производится, когда есть надобность в продаже земли, т.е. определить разовый платеж за выкуп.

Все эти виды платы основаны на земельном налоге.

Земельные отношения предполагают частную собственность на землю. Частная собственность признаётся по следующих условиях:

1. Индивидуальное жилищное строительство.

2. Крестьянско-фермерское хозяйство

3. Личное подсобное хозяйство

4. Земельные участки под приватизированными предприятиями.

Существуют следующие методы оценки земли:

Доходный подход: Метод прямой капитализации; Дисконтирование ден.потоков; Техника остатка дохода от земли.

Сравнительный подход: Метод сравнения продаж (способы оценки типичного участка и единицы сравнения; Метод переноса.

Затратный подход: Метод изъятия; Метод определения затрат на освоение; Оценка по затратам на инфраструктуру; Оценка по условиям типовых инвестиционных остатков

Классификация земель

Земельный фонд 100 % - 1 709,7 млн.га

Земли сельскохозяйственного назначения - 39%

Земли поселений - 2%

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи – 1%

Земли особо охраняемых территорий и объектов – 2%

Земли лесного фонда – 48%

Земли водного фонда – 1 %

Земли запаса – 7 %

Рис. 1. Классификации земель по категории в соответствии со ст. 7. Земельного кодекса РФ

Земли сельскохозяйственного назначения 100 %

Прочие земли

Сельскохозяйственные угодья-26%

Пашня

Многолетние плодовые насаждения

Пастбища

Сенокосы

Залежь

Рис. 2. Классификация земель сельскохозяйственного назначения по угодьям

Земли городских и сельских поселений

Жилые

Общественно - деловые

Производственные

Инженерных и транспортных инфраструктур

Рекреационные

Сельскохозяйственного использования

Специального назначения

Военных объектов

Иные территориальные зоны

Рис. 3. Классификация земель поселений по территориальным зонам

№ п/п	Наименование субъекта прав на земельный Вид права участок на земельный участок	Собственник земельного участка	Владелец земель-ного участка	Землепо- льзо-ватель	Арендатор	Обладатель сервитута	Управляющий	Упра-вляющая ком-пания
1	2	3	4	5	6	7	8	9
1	Собственность	юр., физ. лица
2	Постоянное (бессрочное) пользование			юр., физ. лица
3	Пожизненное наследуемое владение		физ. лица
4	Аренда, субаренда				юр., физ. лица
5	Сервитут					юр., физ. лица
6	Оперативное управление				казенные предприятия
7	Хозяйственное ведение			МУП (юр. лица)
8	Доверительное управление						физ. лица	юр. лица
9	Безвозмездное срочное пользование			юр., физ. лица

Рис. 4. Взаимосвязь вида права на земельный участок с наименованием субъекта прав на земельный участок

В соответствии с ЗК РФ

1. Собственность 2. Постоянное (бессрочное) пользование 3. Пожизненное наследуемое владение 4. Безвозмездное срочное пользование 5. Аренда, субаренда 6. Сервитут 7. Оперативное управление 8. Хозяйственное ведение 9. Доверительное управление

В соответствии с ГК РФ

Рис. 4. Классификация земель по видам прав на землю в соответствии с гражданским и земельным кодексами

Вид права	Срок предоставления
Собственность	Бессрочно
Постоянное (бессрочное) пользование	Бессрочно
Пожизненное наследуемое владение	На период жизни физического лица
Безвозмездное срочное пользование	Как правило на сезон, 1 год, 3 года
Аренда, субаренда	Краткосрочная – 3, 5 лет Среднесрочная – 10, 15, 25 лет Долгосрочная – 49, 50 лет
Сервитут	Срочно по договору Бессрочно по договору или индивидуальному правовому акту
Оперативное управление	Срочно по усмотрению Бессрочно собственника
Хозяйственное ведение	Срочно по усмотрению Бессрочно собственника
Доверительное управление	Как правило срочно

Рис. 5. Классификация земель по срокам предоставления

Формы собственности на землю

Федеральная

Государственная

Собственность субъектов РФ

Индивидуальная

Частная

Общая (коллективная)

Общая долевая

Общая совместная

Муниципальная

Районы

Города

Иные административно -территориальные образования

Иные формы

собственности

Не развиты

Рис. 6. Классификация земель по форме собственности в соответствии со ст. 9 Конституции РФ

Не изъятые из Оборота

Находятся в собственности, являются объектами сделок

Ограниченные в обороте

Не предоставляются в частную собственность (за исключением особых случаев). Это земли: особо охраняемых территорий; лесного фонда; государственного и муниципального водного фонда; - под объектами культурного наследия; транспорта; закрытых административно-территориальных обра - зований и др.

Изъятые из оборота

Не могут предоставляться в частную собственность, быть объектами сделок. Это земли под: государственными природными заповедниками; национальными парками; зданиями, строениями, сооружениями Вооруженных сил, Погранслужбы и др. подобных формирований; зданиями, сооружениями, судами ФСБ, госохраны, атомной энергетики, исправительно - трудовых учреждений и т. п.

Рис. 2.9. Классификация земель по степени вовлечённости в гражданский оборот

Собственник земель

Собственность

Землепользователь

Оперативное управление

Пожизненное наследуемое владение

Землевладелец

Постоянное (бессрочное пользование)

Безвозмездное срочное пользование

Хозяйственное ведение

Аренда, субаренда

Арендатор

Обладатель сервитута

Сервитут

Управляющий

Доверительное управление

Рис. 7. Субъекты прав на землю в зависимости от видов прав

Таким образом земли делятся на следующие категории:

1. Земли с/х назначения –26 %

2. Земли поселений-1%

3. Земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения- 1%

4. Земли лесного фонда – 62 %

5. Особо охраняемые территории (реакреционные зоны)– 2%

6. Земли водного фонда – 1%

7. Земли запаса

Примечание: Оценщик не вправе менять категорию земельного участка!