4. 3.2.2 Коэффициент транспортной доступности

Расчет коэффициента транспортной доступности осуществляется исходя из транспортной доступности от поселения - центра сельского округа до поселения - центра административного района. При расчете коэффициента транспортной доступности учитывается наличие маршрутного сообщения и возможность круглогодичного сообщения между поселениями:

, (28.2.)

где:

Smax – максимальное расстояние от поселения - центра сельского округа до поселения – районного центра, км;

SC – расстояние от центра сельского округа до центра административного района, км;

КО – коэффициент обеспеченности поселения - центра сельского округа общественным транспортом из центра административного района.

Эмпирически получены следующие значения коэффициента КО:

Ко = 1,2 – наличие двух и более круглогодичных маршрутных сообщений с районным центром;

Ко = 1,0 – наличие одного круглогодичного маршрутного сообщения с районным центром;

Ко = 0,5 – отсутствие маршрутного сообщения с районным центром;

Ко = 0,1 – отсутствие круглогодичного сообщения.

Кпд – коэффициент покрытия дороги.

Значения коэффициента покрытия дороги рассчитаны на основе удорожания пассажироперевозок и грузоперевозок в зависимости от покрытия дороги:

Кпд = 0,7 – грунтовая дорога;

Кпд = 1,0 – гравийная дорога;

Кпд = 1,3 – асфальтированная дорога.

4.3.2.3 Коэффициент административного уровня

При определении коэффициента первого уровня, (Кб1), отражающего влияние ценообразующих факторов на поселение в целом на уровне административного района, административный уровень поселений учитывается частично, т.к. коэффициент административного уровня (Ка1) определяется с учетом поселений, имеющих статус областного и районного центров, а также городов областного подчинения. При расчете коэффициента второго уровня (Кб2), отражающего влияние ценообразующих факторов на поселение в целом на уровне сельского округа, необходимо провести дальнейшую дифференциацию поселений по административному уровню для более объективного учета влияния этого фактора на величину УПКСЗ.

Эмпирически получены следующие коэффициенты административного уровня Ка2:

Ка2 =2 – районные центры и города областного подчинения с численностью жителей > 100 000;

Ка2=1,5 – центры поселковых и сельских администраций;

Ка2=1 – прочие населенные пункты.

Применение коэффициентов Ка1 и Ка2 в совокупности дает возможность более полно учесть административный статус поселения. Совместное их применение устанавливает диапазон коэффициентов административного уровня в пределах от 1 до 4.

4.3.3 Определение коэффициента относительной ценности объекта гкозп (Ку)

Заключительным этапом в расчете коэффициентов, используемых при расчете УПКСЗ поселения, рассматриваемого как точечный объект или оцениваемого квартала в поселениях с разбивкой на кадастровые кварталы, является вычисление коэффициента относительной ценности объекта ГКОЗП (Ку). Территория в границах населенного пункта, не имеющего кадастрового деления рассматривается как точечный объект. Определение коэффициента относительной ценности при этом осуществляется в соответствии с коэффициентами, приведенными в Приложении 11 (Таблица 1) настоящих ТУ.

Определение коэффициента относительной ценности объекта ГКОЗП (Ку) для поселений с делением на кадастровые кварталы осуществляется в соответствии с Приложением 11 (Таблица 2) настоящих ТУ.

Для сбора исходной информации используются таблицы, приведенные в Приложении 12.

При расчете коэффициента относительной ценности объекта ГКОЗП учитывается влияние следующих групп факторов, каждой из которых присваивается определенный коэффициент:

1) доступность населения к общественному центру, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения, (К1);

2) обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории, (К2);

3) уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах жилого микрорайона, жилого квартала, (К3);

4) историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории. В этой группе факторов может быть учтена престижность микрорайона, (К4);

5) неблагоприятное состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия (учитывается со знаком “-”), (К5);

6) неблагоприятные инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и техногенным воздействиям (учитывается со знаком “-”), (К6);

7) рекреационная ценность территории (К7).

Коэффициент относительной ценности объекта ГКОЗП, Ку, определяется по формуле:

Ку= 1 + К1 + К2 + К3 + К4 + К5 + К6 + К7 (29.1.)

При расчете коэффициента К1 необходимо учитывать удаленность конкретного поселения - центра сельского округа, который в данном случае играет роль общественного центра. Влияние этой группы факторов учитывается в полном объёме в пределах получасовой пешеходной доступности до центра сельского округа (до 1,5 км - грунтовая дорога, до 2 км - гравийная дорога, до 2,5 км - асфальтовое покрытие дороги), при пешеходной доступности равной часу (до 3 км - грунтовая дорога, до 4 км - гравийная дорога, до 5 км - асфальтовое покрытие дороги) - в половинном объёме.

Ввиду значительной зависимости величины УПКСЗ от расположения объекта ГКОЗП вблизи водоёма (река, озеро, водохранилище), коэффициент К4 может приниматься по Приложению 13.

Определение УПКСЗ по видам функционального использования

УПКСЗ точечного объекта или квартала (при разбивке объекта оценки) по виду функционального использования земель, для которого отсутствует статистика рыночных сделок, находится по формуле:

Рiц = Рi* Кц, (30)

где:

Рi* – УПКСЗ по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;

Кц – коэффициент перехода от УПКСЗ по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, к УПКСЗ по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок.

Расчет коэффициентов перехода (Кц) осуществляется по формуле:

Кц = Кi/К* (31)

где:

Кi – коэффициент вида функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок;

К* – коэффициент вида функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости.

Расчет проводится по данным экспертного опроса