3.3.1 Совместная работа по двум составляющим первой тл

В общем виде расчет кадастровой стоимости земельного участка (Р) представлен формулой (1). УПКСЗ по видам функционального использования, по которым отсутствует информация о сделках с объектами недвижимости, определяются на основе УПКСЗ по виду функционального использования, по которому существует наиболее полная статистика сделок и проведена оценка соотношения вклада ценообразующих факторов в УПКСЗ данного вида функционального использования и вида функционального использования земель, по которому нет данных о сделках (анализ анкет).

Расчет УПКСЗ по виду функционального использования, по которому отсутствует статистика рыночных сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости (Piц), осуществляется по следующей формуле:

(19)

где:

Pi* – УПКСЗ по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;

Qi* – показатель качества территории i-го кадастрового квартала по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;

Qiц – показатель качества территории i-го кадастрового квартала по виду функционального использования земель, для которого отсутствует статистика рыночных сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости.

Кц – коэффициент перехода от УПКСЗ по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, к УПКСЗ по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок.

Этот алгоритм эффективен в случае, когда все отношения УПКСЗ к коэффициентам относительной ценности по виду функционального использования земель, по которому существует наиболее полная информация о сделках с объектами недвижимости (), не имеют явных "выбросов". В случае наличия явных "выбросов" накапливаются ошибки, и полученные данные не будут соответствовать действительности. Что бы исключить подобные ошибки проводится фильтрация, и "крайние" значения отношений УПКСЗ к коэффициенту относительной ценности удаляются (10% с каждой стороны статистического ряда).

Коэффициент перехода (Кц) от УПКСЗ по видам функционального использования земель, приведенных в Приложении 2 ТУ под №№ 1, 4, 5, 6, 8 к УПКСЗ по видам функционального использования земель применяется с учетом коэффициента 1, приведенных в Приложении 2 ТУ под №№ 2, 3, 10, 11, 12, 13, 14, применяется с учетом коэффициента 1/8, к УПКСЗ по видам функционального использования земель, приведенных в Приложении 2 ТУ под №№ 7, 9 – с учетом коэффициента 1/3.

3.3.2 Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель кадастрового квартала по экспертно-аналитической составляющей Методики

Расчеты по статистической составляющей Методики основаны на анализе информации о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости. Если нет возможности получить исходную информацию о сделках с земельными участками и иными объектами недвижимости в кадастровом квартале в достаточном объеме Объем анализируемых сделок считается достаточным когда их количество не менее чем в пять раз превышает суммарное количество признаков свойств коэффициентов качества, включая количество улиц с зарегистрированными сделками, то расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель (далее базового УПКСЗ) ведется по имеющемуся количеству сделок по экспертно - аналитической составляющей Методики.

(20)

где:

Рj – УПКСЗ j-го вида функционального использования земель;

БПj – базовый УПКСЗ j-го вида функционального использования земель;

Qij – показатель качества i-го кадастрового квартала j-го вида функционального использования земель.

Формула расчета базового УПКСЗ j-го вида функционального использования земель (БПj) имеет вид:

(21)

где:

Рсрij – средняя цена сделки с земельными участками в i- ом кадастровом квартале j-го вида функционального использования земель При определении показателя Рi также может использоваться информация по сделкам с земельными участками с расположенными на них иными объектами недвижимости. В данном случае цена земельного участка определяется с использованием метода “извлечения”, “соотнесения” и иных методов, применяемых в практике оценочной деятельности.;

n – количеситво кварталов.

Базовый УПКСЗ рассчитывается по тем видам функционального использования, по которым существует не менее десяти сделок с объектами недвижимости (приложение 6 (таблицы 1 - 7)).

Расчет УПКСЗ по видам функционального использования, по которым отсутствует (или отсутствует в необходимом объеме) информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости осуществляется с использованием коэффициента Кц.

4. Порядок выполнения работ по Второй технологической линии

4.1. Определение базового удельного показателя кадастровой стоимости земель

С учетом результатов кластеризации на территории административного района, отнесенного к центру кластера, выделяется тестовое поселение с наибольшим количеством сделок (не менее 10) с незастроенными земельными участками, предоставленные и используемые для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства. Если нет достаточного количества сведений о сделках по незастроенным земельным участкам, используются данные о застроенных земельных участках с выделением стоимости земель из общей стоимости объекта недвижимости (метод “извлечения”).

Базовый УПКСЗ рассчитывается по формуле:

, (22.1)

где:

Рср - среднеарифметическое значение удельного показателя рыночной стоимости земель в тестовом поселении. При вычислении данного показателя в статистический ряд включаются только те цены сделок с земельными участками и иными объектами недвижимости, значения которых не являются явными "выбросами";

К - коэффициент влияния ценообразующих факторов для поселения в целом.

Если в районе являющемся центром кластера нет поселений с достаточным количеством сделок с объектами недвижимости, то находится средний базовый показатель удельной кадастровой стоимости земель по нескольким поселениям, в которых существуют сделки с земельными участками и иными объектами недвижимости.

, (22.2)

где:

n - число поселений, в которых существуют сделки с земельными участками и иными объектами недвижимости;

i - номер поселения.

Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель

Определение УПКСЗ по каждому поселению кластера административных районов (Рi) осуществляется по формуле:

, (23)

где:

БП – базовый УПКСЗ;

Кi, – коэффициент влияния ценообразующих факторов, для i-го поселения.

Определение коэффициентов влияния ценообразующих факторов

Коэффициенты влияния ценообразующих факторов для поселения в целом определяются в три этапа.

I этап. Определение коэффициента первого уровня, (Кб1), отражающего влияние ценообразующих факторов на поселение в целом на уровне административного района:

Кб1 = Кt1 * Кн1 * КТ1 * Ка1 , (24)

где:

Кt1 – коэффициент климатических условий;

Кн1 – коэффициент населенности первого уровня;

КТ1 – коэффициент транспортной доступности первого уровня;

Ка1 – коэффициент административного уровня (первый уровень).

Расчет каждого из коэффициентов приведен в разделе 4.3.1 настоящих ТУ.

II этап. Определение коэффициента второго уровня (Кб2), отражающего влияние ценообразующих факторов на поселение в целом на уровне сельского округа:

Кб2=Кб1 * Кн2 * КТ2 * Ка2, (25)

где:

Кн2 –коэффициент населенности второго уровня;

КТ2 – коэффициент транспортной доступности второго уровня;

Ка2 - коэффициент административного уровня (второй уровень).

Расчет каждого из коэффициентов приведен в разделе 4.3.2 настоящих ТУ.

III этап. Определение коэффициента третьего уровня (К), отражающего влияние на величину УПКСЗП ценообразующих факторов, определенных для данного поселения.

К= Кб2 * Ку , (26)

где:

Ку – коэффициент относительной ценности земель поселения.

4.3.1 Определение коэффициентов первого уровня

Основными факторами, влияющими на величину УПКСЗ на уровне административного района, являются:

климатические условия (Кt);

плотность населения района (Кн1);

транспортная доступность от районного центра до областного центра (КТ1);

административный уровень и социально-экономический потенциал районного центра (Ка1). 4.3.1.1 Коэффициент климатических условий

Расчет коэффициента климатических условий (Кt) производится по формуле:

(27.1.)

где:

tэ – годовая сумма активных температур по территории административного района сумма активных температур - сумма среднесуточных температур свыше 10ºС;

tср – годовая сумма активных температур по территории субъекта РФ.

4.3.1.2 Коэффициент населенности

Расчет коэффициента населенности осуществляется (Кн1) по формуле формула для расчета Кн1 установлена эмпирически

:

, (27.2.)

где:

n – плотность населения (городского и сельского) на территории района, чел/кв.км;

При расчете Кн1 используются данные регионального управления статистики Госкомстата России.

4.3.1.3 Коэффициент транспортной доступности

Расчет коэффициента транспортной доступности (КТ1) производится по формуле:

, (27.3.)

где:

Smax - расстояние до самого удаленного районного центра области, км;

Sр - расстояние до конкретного районного центра, км;

КВ - коэффициент наличия видов общественного транспорта на территории административного района.

Эмпирически получены следующие значения Кв:

КВ = 0,3 - при наличии только водного или воздушного транспорта;

КВ = 0,6 - при наличии и водного и воздушного транспорта;

КВ = 1,0 - при наличии автомобильного транспорта и всех других, кроме железнодорожного;

КВ = 1,0 - при наличии железнодорожного сообщения и всех других видов, кроме автомобильного;

КВ = 1,2 - при наличии железнодорожного и автомобильного транспорта;

КВ = 1,3 - при наличии всех видов общественного транспорта.

В качестве исходной информации при вычислении коэффициента транспортной доступности (КТ1) могут быть использованы данные по административно - территориальному делению, схемы автобусных маршрутов, а так же информация о движении водного, воздушного и ж/д транспорта на территории субъекта РФ.

4.3.1.4 Коэффициент административного уровня

Коэффициент административного уровня (Ка1) определяется исходя из административной значимости и численности населения поселений областного и районного подчинения.

Ка1 = 2 – поселение областного подчинения;

Ка1 = 1,5 – города с населением >= 100 тыс. человек;

Ка1 = 1 – города с населением < 100 тыс. человек.

4.3.2 Определение коэффициентов второго уровня

Факторами, влияющими на величину УПКСЗП на уровне первичных административно-территориальных образований (сельских округов) являются:

численность населения сельского округа (Кн2);

транспортная доступность от центра сельского округа до центра района (КТ2);

административный уровень поселения – центра сельского округа (Ка2).

4.3.2.1 Коэффициент населенности

При расчете коэффициента населенности (Кн2) принимается во внимание численность населения конкретного сельского округа.

Значение коэффициента населенности (Кн2) определяется по формуле:

, (28.1.)

где:

N – численность населения сельского округа, тыс.чел.

Коэффициент а - от 0,5 до 1,0 применяется в случаях, когда численность населения в конкретном сельском округе в 1,5 и более раза выше, чем среднее значение численности населения сельских округов данного административного района.

Эмпирически получены следующие значения коэффициента а:

а=0,9 при Nс / Nср – от 1,5 до 2 раз;

а=0,8 при Nс / Nср –от 2 до 3 раз;

а=0,7 при Nс / Nср – от 3 до 5 раз;

а=0,6 при Nс / Nср – от 5 до 7 раз;

а=0,5 при Nс / Nср – от 7 и более раз,

где:

Nс – численность населения сельского округа;

Nср – средняя по административному району численность населения сельского округа