3.1.5 Определение потенциалов влияния объектов влияния

В Методике приняты следующие определения потенциалов влияния от различных типов объектов влияния (объектов инфраструктуры поселения):

а) точечные объекты – расстояния до ближайших объектов влияния (a) и суммарные значения логарифмов расстояний ( r ) от всех объектов данного типа:

Р=а+b*ln(r),

где

b – характеристика качества объекта влияния (рейтинг);

б) линейные объекты – расстояния до ближайших объектов влияния (a) и сумма значений расстояний ( r ) от всех объектов данного типа:

Р=а1+b1*(r),

где

b1 – характеристика качества объекта влияния (рейтинг);

Иными словами, от точечных объектов инфраструктуры поселения влияние на объект ГКОЗП описывается логарифмической зависимостью, для линейных и площадных (при некотором приближении площадной объект рассматривается как линейный) – зависимость линейная.

Характеристики качества объектов влияния используются для сравнения удельных весов объектов одного типа между собой и, как правило, представляют собой описание некой “мощности”/“производственной способности” объекта, называемой в СПО - рейтингом. Например, вместимость двух городских больниц одного медицинского профиля, позволяет сделать вывод о большей социальной и градообразующей значимости той больницы, в которой этот показатель выше; или более высокая средняя зарплата на одном из трех нефтеперерабатывающих заводов говорит о его большей привлекательности для рабочих этой сферы в данном городе.

Адресно-координатные характеристики объектов влияния позволяют нанести эти объекты на электронную карту поселения. При формировании классификатора объектов влияния, рейтинг проставляется только для точечных (дискретных) объектов, для площадных и линейных, в качестве рейтинга автоматически используется соответственно их площадь и протяженность.

3.1.6 Нанесение объектов влияния на электронную карту поселения

Формирование классификатора объектов влияния и графическое формирование объектов влияния описано в руководстве пользователя СПО.

Нанесение объектов влияния и характеристик их качества и количества на электронную карту поселения (масштабов 1:10 000, 1:2000) осуществляется для расчета потенциалов влияния объектов влияния на кадастровые кварталы или характерные точки территории поселения.

Нанесение объектов влияния на электронную карту с помощью СПО может производиться по мере получения указанных выше характеристик объектов влияния одновременно с формированием классификатора объектов влияния или после его формирования. Такой порядок нанесения объектов влияния и формирования их классификатора предусмотрен в случае, если адреса и другие характеристики объектов влияния инфраструктуры поселения получены в бумажном виде и ввод их на электронную карту осуществляется непосредственно исполнителями работ.

Если электронные карты с отдельными слоями объектов влияния получены от соответствующих служб в готовом виде, то после изучения данного материала и последующего внесения названий слоев объектов в классификатор, производится автоматическая загрузка данных слоев. Тематика загружаемых слоев объектов влияния должна соответствовать их названиям в классификаторе объектов влияния для данного поселения. Ручной ввод объектов на электронную карту в этом случае осуществляется только для редактирования данных, если установлено несоответствие или недостаточная информативность представленного картографического материала.

Экспертно-аналитическая составляющая Методики

3.2.1 Обработка анкетных данных

Форма и содержание анкет, используемых для расчета вклада оценочных показателей в величину УПКСЗ различных видов функционального использования, представлены в приложении 8 настоящих ТУ.

Обработка анкет начинается с рассмотрения правильности их заполнения. Выбраковываются анкеты, обработка которых невозможна или нецелесообразна из-за несоблюдения экспертом “Инструкции для эксперта” (Приложение 8). Оставшиеся после выбраковки анкеты, обрабатываются при помощи СПО с использованием “метода анализа иерархии”.

В Методике используется трехуровневая иерархия:

1 уровень – интегральные показатели;

2 уровень – групповые показатели;

3 уровень – оценочные показатели.

3.2.2 Расчет удельных весов оценочных показателей по видам функционального использования земель

Результатом обработки анкет являются удельные веса оценочных показателей по каждому виду функционального использования земель. После определения наиболее важных оценочных показателей (удельный вес показателя должен составлять не менее 0,5%), их сумма по каждому виду функционального использования земель приводится к единице.

Сбор информации осуществляется в разрезе наиболее важных показателей (опросные листы приложения 5 ТУ).

Определение коэффициентов, учитывающих особенности оценочных показателей и их присутствие

Анализ показателей, предлагаемых к использованию в настоящих ТУ, показывает, что в расчет включаются показатели, описывающие доступность объектов влияния и показатели, влияющие на качество земельного участка своим присутствием или отсутствием.

Показатели, описывающие доступность объектов, влияющих на величину УПКСЗ объекта ГКОЗП, учитываются пропорционально площади кадастрового квартала попадающей в зону доступности и не учитываются при отсутствии доступности до них. Радиус доступности определяется в результате анкетирования для каждого поселения.

Показатели, описывающие инженерную инфраструктуру поселения, учитываются пропорционально площади, покрываемой конкретной инфраструктурной составляющей.

Показатели, влияющие на качество земельного участка своим присутствием или отсутствием (например, наличие архитектурно-планировочных ограничений) учитываются с коэффициентом 1 или 0 соответственно.

Набор коэффициентов, учитывающих особенности конкретного оценочного показателя и его присутствие определяются для каждого кадастрового квартала оцениваемого поселения численностью 10000 жителей.

Расчет показателя качества (коэффициента относительной ценности) кадастрового квартала

Формула определения показателя качества объекта ГКОЗП (Qц) выглядит следующим образом:

, (17)

ãäå:

ki - коэффициент присутствия i-го оценочного показателя;

kеj - коэффициент, учитывающий особенности j-го оценочного показателя;

bi, bj – удельные веса соответствующих оценочных показателей.

Аналитическая зависимость для показателя качества территории кадастрового квартала (Qц,i) по видам функционального использования земель имеет следующий вид:

, (18)

где:

Qцi –показатель качества (коэффициент относительной ценности) территории i-го кадастрового квартала, то есть параметр, характеризующий стоимость единицы площади земель поселений (руб./кв.м.);

Кji – коэффициент, учитывающий особенности j-го показателя и его присутствие в i-ом квартале;

Вj – удельный вес j-го показателя, оказывающего влияние на величину кадастровой стоимости земель, определенный в ходе анализа результатов анкетирования;

p – общее число показателей.

Показатель качества кадастрового квартала для каждого вида функционального использования земель определяется произведением матрицы-строки коэффициентов, учитывающих особенности оценочных показателей и их присутствие, на матрицу-столбец наиболее важных показателей. Иными словами, получаем столько показателей качества по видам функционального использования земель (Qцi), сколько кадастровых кварталов в поселении.

Выполнение работ по двум составляющим первой ТЛ