3.1.3 Расчет коэффициента определенности

Адекватность полученных аналитических выражений для УПКСЗ реальному рынку проверяется с помощью критерия определенности (R2).

Критерий определенности (R2) представляет собой процент дисперсии цен продаж, описываемый следующей математической моделью:

R2 = 1 – sseun/sse, (15)

где:

sseun = ( Yi – Yрегр.i)2;

sse = ( Yi – Yсред.)2;

Yi –цена i-ой сделки (или цена предложения);

Yрегр.i –цены i-ой сделки, рассчитанная с помощью аналитической зависимости;

Yсред – средняя цена сделки.

При адекватности математической модели рынку выполняется условие: R2>0.85. Чем больше коэффициент определенности, и соответственно меньше sseun, тем правдоподобнее полученный результат. Если расчеты признаны неудовлетворительными (R2<0.85), необходимо увеличить объем исходной информации по сделкам с земельными участками и другими объектами недвижимости. Объем исходной информации возможно расширить за счет привлечения в качестве таковых показателей УПКСЗ по видам функционального использования кадастровых кварталов, полученных по экспертной составляющей Методики.

3.1.4 Обработка информации о сделках с объектами недвижимости не имеющими точного адреса

Ввод данных по сделкам с квартирами в многоэтажных жилых домах и домах повышенной этажности, не имеющих точного адреса осуществляется в СПО по мере поступления данных с помощью подсистемы “Сделки”. При этом по форме Приложения 6 (таблица 4) формируется “Классификатор коэффициентов качества” (Ккач.). В дальнейшем с помощью подсистемы “Расчет коэффициентов качества жилья приведенной типовой сделки” производится расчет весов коэффициентов качества (Ккач.), сглаживание и фильтрация цен сделок; рассчитывается базовая стоимость (Р1) для всего поселения и определяются характеристики типичного объекта; рассчитываются территориальные коэффициенты для каждой улицы на которой были зарегистрированы сделки с объектами недвижимости (Ктул.).

Для расчета потенциалов влияния, сделки с земельными участками, по тем видам функционального использования земель, где была установлена четкая адресная (координатная) привязка (для гаража достаточен адрес гаражного кооператива, для садового участка – адрес садоводческого товарищества), наносятся на электронную карту поселения. Типы объектов ГКОЗП с четкой адресной (координатной) привязкой, по которым существует информация о сделках, должны быть отражены в классификаторе объектов влияния. Это объясняется тем, что для этих объектов ГКОЗП важен потенциал влияния на них объектов инфраструктуры поселения. Относительно этих объектов ГКОЗП, в конечном итоге, рассчитается УПКСЗ по видам функционального использования земель для конкретного кадастрового квартала.

Для интерактивной привязки объектов влияния и адресов объектов сделок к электронной карте, а также для определения территориального коэффициента по улицам для сделок с объектами, не имеющими точного адреса, перед началом работ необходимо сформировать список улиц с их кодами. Формирование списка осуществляется в подсистеме “Сделки”.

После получения необходимой исходной информации и нанесения объектов на электронную карту, рассчитываются УПКСЗ по всем видам функционального использования для конкретного кадастрового квартала.

Расчет УПКСЗ по виду функционального использования земель – земли под многоэтажной жилой застройкой осуществляется по формуле (8).

Расчет УПКСЗ по другим видам функционального использования может быть проиллюстрирован следующим образом:

с использованием электронной карты рассчитываются потенциалы влияния для центров кадастровых кварталов;

проводится факторный анализ;

значения потенциалов влияния трансформируются в сжатые факторы (F);

Расчет УПКСЗ на основе информации о сделках с застроенными земельными участками осуществляется по формуле:

(16)

где:

Рзем. – УПКСЗ, полученный методом “извлечения” или методом “соотнесения” на этапе сбора рыночной информации.

Из данной формулы по известным факторам определяются α – регрессионные коэффициенты. Зная значения ценообразующих факторов (F) для любой точки поселения (центр квартала или конкретный земельный участок) можно рассчитать УПКСЗ в этой точке. Таким образом, Технология ГКОЗП предусматривает возможность перехода от определения УПКСЗ кадастровых кварталов к определению кадастровой стоимости конкретных земельных участков.