3.1.2 Проведение факторного анализа с учетом параметров оценочных показателей

При расчете УПКСЗ в черте отдельно взятого поселения, расчет проводится по показателям, характеризующим инфраструктуру этого поселения. По этим показателям рассчитываются факторы (Fj) для любой интересующей точки (а следовательно и Кт). В этом случае не учитываются показатели более высокого уровня, характеризующие отличие одного поселения от другого. При решении многоуровневой задачи поселение – земельный участок (характерная точка), множество показателей увеличивается (Приложение 6), то есть факторы Fj для n - уровня считаются n – раз. На каждом уровне осуществляется кластеризация объектов ГКОЗП и находятся аналитические зависимости между ценами сделок на объекты недвижимости и ценообразующими факторами (Fj) этого уровня. Например, при решении двухуровневой задачи, при описании нижнего уровня (уровень земельного участка, характерной точки) для уравнения регрессии имеем:

+ (10)

где:

для – известны все составляющие,

для – неизвестны искомые коэффициенты при факторах,

учитывающих особенности инфраструктуры поселения на уровне земельного участка, характерной точки поселения.

При описании уровня поселения рассматривается информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости в поселениях, входящих в один кластер. Значения коэффициентов при ценообразующих факторах в одном кластере - одинаково, а значения самих факторов - различны для различных поселений. Полученная аналитическая зависимость применима для поселений кластера, для которых нет информации о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости. Таким образом, первая составляющая формулы (10) справедлива для всех поселений, попавших в один кластер (различны только значения F1,j). Вторая составляющая описывает распределение территориального коэффициента применительно к точкам (застроенные и незастроенные земельные участки) внутри конкретного поселения.

Для распределения рассчитанных по тестовым объектам УПКСЗ по видам функционального использования на другие объекты кластера, осуществляются следующие действия:

в тестовом объекте кластера (тестовом поселении) по ценообразующим факторам, учитывающим особенности инфраструктуры поселения, группируются (кластеризуются) характерные точки и земельные участки с известными координатами;

для кластеров характерных точек тестового поселения определяются аналитические зависимости между ценами сделок на земельные участки и другие объекты недвижимости и ценообразующими факторами;

для других (отличных от тестового) поселений кластера собираются показатели, отражающие влияние инфраструктуры поселения на характерные точки этого поселения с последующим их преобразованием в ценообразующие факторы;

определяется к какому кластеру точек тестового поселения относятся те или иные характерные точки других поселений данного кластера ;

на основании рассчитанных ранее коэффициентов регрессии (αj) и значений ценообразующих факторов определяются значения территориального коэффициента (Кт) в характерных точках поселений отличных от тестового.

Общая формула, отображающая описанный выше расчет территориального коэффициента (Кт) в конкретном поселении выглядит следующим образом:

(11)

Конечная формула для расчета кадастровой стоимости единицы площади земельного участка с расположенными на нем другими объектами недвижимости имеет следующий вид:

(12)

Расчет кадастровой стоимости единицы площади земельного участка с расположенными на нем другими объектами недвижимости осуществляется на основе информации о сделках с объектами недвижимости, с которыми производилась процедура определения типичного объекта с базовой стоимостью (Р1) и коэффициентами качества равными 1. Если по каким-то причинам приведение к типичному объекту невозможно, или не имеет смысла, формула определения кадастровой стоимости единицы площади объекта ГКОЗП будет иметь следующий вид:

(13)

Величина const представляет собой среднее значение кадастровой стоимости единицы площади незастроенного земельного участка в кластере.

При расчете кадастровой стоимости единицы площади незастроенного земельного участка с использованием информации об арендной плате за земельный участок, переход от ставки арендной платы к величине кадастровой стоимости единицы площади незастроенного земельного участка осуществляется по формуле:

Р = Са.п. + (Аг - ЗНг) * К (14)

где:

Р – кадастровой стоимости единицы площади незастроенного земельного участка (руб./кв.м);

Са.п – цена продажи права аренды на конкурсе;

Аг – размер арендной платы за землю (руб./год);

ЗНг – размер земельного налога (руб./год);

К – срок капитализации (7 лет), рассчитанный исходя из размеров банковской ставки по кредиту (валютному).