1.4.2 Сбор информации для проведения кластеризации кадастровых кварталов по первой тл

В статистической и экспертно-аналитической составляющих первой ТЛ для расчета удельного показателя кадастровой стоимости земель (УПКСЗ) используются общие данные. УПКСЗ объектов ГКОЗП рассчитывается с учетом:

факторов, характеризующих местоположение объекта ГКОЗП в границах поселения;

факторов, характеризующих влияние на объект ГКОЗП различных точечных и линейных объектов инфрастуктуры поселения;

информации о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости.

Одновременно со сбором общих статистических показателей, необходимых для кластеризации поселений, собираются показатели, требуемые для определения потенциалов влияния объектов инфраструктуры оцениваемого поселения. Эти данные представляют собой адресно-координатные характеристики и показатели качества и количества объектов инфраструктуры и ареалов распространения различных природных и техногенных явлений (например: ареалы распространения карста, ареалы загрязнения выбросами в атмосферу и т.п.). Типовой набор показателей, используемых для определения потенциалов влияния объектов инфраструктуры оцениваемого поселения, приведен в Приложении 5 ТУ. Этот набор может быть дополнен данными специальных исследований, проведенных в ряде сверхкрупных, крупнейших и крупных городов в части транспортного обслуживания населения, состояния окружающей среды, охраны и использования историко-культурного наследия и т.п.

Для пространственного отображения и учета влияния объектов инфраструктуры поселения необходима привязка объектов влияния к электронной карте поселения. Для привязки информации (местоположение, границы, ареалы и т.п.) к электронной карте поселения важное значение приобретают адресные (координатные) характеристики объектов влияния и краткое описание этих объектов. В случае отсутствия данных сведений на кадастровой карте оцениваемого поселения их сбор осуществляется с учетом существующих карт и схем (инженерно-геологическая карта территории, транспортная схема, схемы экологической ситуации, градостроительного зонирования, кадастровая карта и т.п.). В случае отсутствия отдельных объектов / характеристик на существующих картографических материалах (например, не определен деловой центр города), их нанесение производится специалистами соответствующих муниципальных служб или на основе информации, предоставленной этими специалистами.

1.4.3 Сбор информации для статистической составляющей первой тл

Информация для статистической составляющей первой ТЛ включает семантическую и графическую информацию.

Семантическая информация

При расчете УПКСЗ в статистической и экспертно-аналитической составляющих Методики используется следующая информация об объектах недвижимости:

цены сделок купли-продажи недвижимого имущества;

цены предложения на объекты недвижимости и характеристики этих объектов;

результаты торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков и характеристики этих земельных участков;

результаты торгов (конкурсов, аукционов) по выкупу прав аренды (в т.ч. долгосрочной) на земельные участки того или иного вида функционального использования и характеристики этих земельных участков;

цены продаж земельных участков под приватизационными объектами;

ставки арендной платы за землю;

иная информация об объектах недвижимости.

Формы сбора рыночной информации о земельных участках и других объектах недвижимости приведены в Приложении 6 (таблицы 1 - 7).

В связи с объективной ограниченностью на территории поселений сделок с незастроенными земельными участками, в Методике предусматривается возможность использования данных о сделках с земельными участками с расположенными на них зданиями (строениями).

Сбор информации по объекту недвижимости и/или виду функционального использования земель производиться с учетом местных особенностей. В связи с этим, ряд показателей форм Приложения 6 может быть изменен.

По тем видам функционального использования земель, по которым не производится приведение объекта ГКОЗП к типовому, на основе собранной информации о сделках с объектами недвижимости УПКСЗ рассчитывается методом “извлечения” или методом “соотнесения”. Большое значение придается наличию адресных характеристик (координат) объектов рыночных сделок (для сделок на рынке квартир необходимо как минимум наименование улиц). Наличие адреса является необходимым условием для привязки этих объектов к электронной карте поселения, расчета в автоматизированном режиме потенциалов влияния и нахождения аналитических зависимостей между ценами сделок на объекты недвижимости и ценообразующими факторами.

При сборе рыночной информации запросы рекомендуется направлять в виде форм Приложения 6 (таблицы 1-7) в соответствующие структуры: риэлтерские и оценочные фирмы, КУИ, ГУЮ и БТИ. Возможно использование средств массовой информации и периодической печати для сбора ценовых (как правило, цены предложения) и качественных показателей, в том числе и адресных характеристик.

Графическая информация

Для проведения расчетов по статистической составляющей Методики важна точная адресная (координатная) привязка. Поэтому, кроме слоев, приведенных в приложении 7 ТУ, на электронной карте должны присутствовать точно привязанные слои, содержащие информацию о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости по видам функционального использования земель. Перечень этой информации содержится в Приложении 6 ТУ.