§ 3. Сложная сделка (нотариально удостоверенная и (или) требующая государственной регистрации)

Нотариальное удостоверение письменной сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующим требованиям ст. 160 ГК, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершить такое нотариальное действие (п. 1 ст. 163 ГК).

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях: 1) указанных в законе; 2) предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК).

Документ, на котором совершается удостоверительная надпись, должен соответствовать требованиям ст. 160 ГК. Следовательно, этот документ обычно содержит реквизиты, обязательные для письменной сделки вообще - содержание сделки, упоминания об ее участниках и их подписи. При несоответствии документа этим требованиям нотариус или другое должностное лицо обязаны отказать в нотариальном удостоверении сделки.

Право совершения удостоверительной надписи на документе принадлежит, прежде всего, нотариусам. К этой категории относятся нотариусы государственных нотариальных контор и нотариусы, занимающиеся частной практикой.

В случаях, предусмотренных законом, право нотариального удостоверения сделок принадлежит другим должностным лицам (уполномоченным должностным лицам органов исполнительной власти, должностным лицам консульских учреждений РФ за границей, капитанам судов загранплавания, командирам воинских частей, главным врачам и т.д.).

Однако круг сделок, которые вправе удостоверять эти должностные лица, может быть ограничен. Так, должностные лица органов исполнительной власти имеют право удостоверять только завещания и доверенности. Должностные лица консульских учреждений вправе удостоверять любые сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации.

В целях осуществления контроля за законностью совершаемых сделок и повышения степени достоверности документа, в которой она облекается, в ГК 1994 г. определен сравнительно узкий круг сделок, подлежащих нотариальному удостоверению, - доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 2 ст. 185 ГК), доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (п. 3 ст. 187 ГК), договор об ипотеке, а также договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (п. 2 ст. 339 ГК); договоры уступки требований или перевода долга, если сами требования или долг основаны на сделке, совершенной в нотариальной форме (п. 1 ст. 389, п. 2 ст. 391 ГК), договор ренты (ст. 584 ГК), завещание (ст. 540 ГК 1964г.).

Сопоставление приведенных правил действующего гражданского законодательства с положениями Гражданского кодекса РСФСР 1964г. убеждает в том, что Гражданский кодекс РФ 1994г. отказался от требования нотариального удостоверения некоторых сделок, в отношении которых по Гражданскому кодексу РСФСР 1964г. такое удостоверение было обязательным.

Так, действующий ГК не требует нотариальной формы для сделок по отчуждению (купле-продаже, мене, дарению жилого дома или части дома, находящегося в городе или поселке городского типа, договора дарения на сумму свыше установленного предела). В действующем ГК не содержится также предписаний об обязательности нотариального удостоверения договоров продажи иной недвижимости (ст. 550), продажи предприятия (ст. 560), аренды здания или сооружения (ст. 651), аренды предприятия (ст. 658). Во всех указанных случаях закон устанавливает государственную регистрацию соответствующих сделок.

Из сказанного следует вывод о том, что действующее законодательство считает излишним параллельное существование нотариального удостоверения и государственной регистрации многих сделок и делает выбор в пользу последней.

Однако в силу ст. 7 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных ст. 550 (продажа недвижимости), ст. 560 (продажа предприятия), ст. 574 (дарение) Гражданского кодекса Российской Федерации, сохраняли силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй Кодекса.

Удостоверение сделок, как и других нотариальных действий, осуществляется в соответствии с принятыми 11 февраля 1993 года Основами законодательства о нотариате, нотариусами, которые работают в государственных нотариальных конторах или занимаются частной практикой.

При удостоверении сделки нотариус разъясняет сторонам смысл и значение проекта сделки, проверяет, соответствует ли ее содержание действительным намерениям сторон, разъясняет сторонам все правовые нормы, относящиеся к сделке, ее юридическим последствиям.

Приступая к удостоверению сделки, нотариус устанавливает личности обратившихся для ее удостоверения, а также проверяет дееспособность граждан либо правоспособность юридических лиц (ст. 42, 43 Основ). Дееспособность граждан в полном объеме возникает по достижении ими совершеннолетия, 18-летнего возраста (ст. 21 ГК РФ).

Если у нотариуса есть основания предполагать, что кто-либо из участников сделки вследствие душевной болезни или слабоумия не может понимать значения своих действий и руководить ими, либо вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами ставит свою семью в тяжелое материальное положение, а сведений о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным не имеется, нотариус откладывает решение сделки и выясняет, не выносилось ли судом решение о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным. При отсутствии такого решения нотариус о своем предположении сообщает одному из лиц или одной из организаций, способных поставить вопрос перед судом о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным, а также просит сообщить ему о принятом решении. В зависимости от решения этого лица (организации) нотариус либо совершает сделку, либо приостанавливает ее оформление до рассмотрения дела судом.

Если при совершении сделки одна из сторон является юридическим лицом, нотариус проверяет его правоспособность. Юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество, отвечает этим имуществом по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом или ответчиком в суде (п. 1 ст. 48 ГК РФ). Правоспособным признается такое юридическое лицо, которое «может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах и нести связанные с этой деятельностью обязанности» (п. 1 ст. 49 ГК РФ). При проверке правоспособности нотариус уточняет порядок образования юридического лица, знакомится с учредительными документами.

Для физических и юридических лиц установлен единый порядок оформления нотариальных документов. Едины также требования, предъявляемые к совершаемой сделке. Нотариус должен проверить: не противоречит ли сделка законодательству, соблюдена ли требуемая форма, а также определить объект гражданских прав. Если сделка носит имущественный характер, то необходимо уточнить, к какому виду имущества она относится - движимому или недвижимому. Поскольку вся недвижимость регистрируется государством, нотариус проверяет подлежало ли данное имущество государственной регистрации и является ли данное лицо собственником отчуждаемого или закладываемого имущества.

Содержание нотариально удостоверяемой сделки, а также заявление иных документов должна быть зачитано вслух участниками. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса.

Ныне в законодательстве широкое распространение получило требование о государственной регистрации сделок. Согласно ФЗ от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав.

Государственная регистрация сделок была предусмотрена в ст. 158 ГК РСФСР 1922г. - «купля-продажа строений должна быть, под страхом недействительности, нотариально удостоверена с последующей регистрацией в надлежащем коммунальном отделе». А в ГК РСФСР 1964 г. государственная регистрация предусматривалась для двух договоров: купли-продажи и дарения. В обоих случаях имелись в виду одинаковые объекты: жилой дом и дача, к которым присоединялись строительные материалы.

В советской юридической литературе ст. 185 ГК РСФСР 1922г. получала неоднозначное толкование.

Одни авторы считали, что если сделка нотариально удостоверена, но не зарегистрирована в коммунальном отделе, то она недействительна Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность. М.: С. 58. 1954 г.. Основным аргументом сторонников данной теории являлось то, что именно с моментом регистрации договора в коммунальном отделе связан переход права собственности на строение: до регистрации строение продолжает числиться за прежним собственником, и новый собственник формально своих прав осуществлять не может. Поэтому приобретатели строения нередко «вспоминали» о регистрации лишь при необходимости продажи либо для оформления прав наследников. Это создавало неопределенность правового положения строения, запутанность отношений и приводило к спорам Рабинович Н.В. Недействительность сделок и ее последствия. Л.: С. 82. 1960 г.. Данная позиция нашла свое отражение и в судебной практике.

Другие авторы считали, что регистрация сделки не влияет на ее действительность и носит лишь служебный характер, тем более что в законе не был установлен срок, в течение которого надо было произвести регистрацию Амфитиатров Г.Н. Право на жилое строение и на пользование жилыми домами. М.: С. 22-25. 1948 г..

Новый ГК во избежание неоднозначного толкования последствий несоблюдения требований государственной регистрации в ст. 165 устанавливает, что в случаях, установленных законом, несоблюдение государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность. К тому же ГК РФ существенно расширил случаи государственной регистрации сделок. Так, ст. 165 и 131 ГК РФ устанавливают, что государственной регистрации подлежат все сделки с недвижимым имуществом и некоторые сделки с движимым имуществом определенного вида.

Можно выделить несколько принципов государственной регистрации:

· единая процедура государственной регистрации для всех объектов недвижимости;

· единые регистрирующие органы - учреждения юстиции;

· единый государственный реестр прав на недвижимость;

· открытость сведений о государственной регистрации прав для всех лиц (публичность);

· платность государственной регистрации и предоставления информации;

· ответственность регистрирующего органа лишь за своевременность и точность записей в реестре;

· заведение отдельной папки для каждого объекта недвижимости;

· правовая экспертиза представляемых документов.

ГК РФ придал государственной регистрации сделок с недвижимостью значение условия действительности сделок. Является ли государственная регистрация элементом формы сделки или самостоятельным условием действительности сделки, хотя и тесно связанным с формой сделки Гражданское право под ред. Суханова Е.А. С. 352. 1998 г. ? Представляется, что трактовка государственной регистрации сделки как самостоятельного условия действительности, хотя и тесно связанного с формой сделки, обоснованна и подтверждается нормами ГК РФ.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации сделки. В данном случае ГК РФ различает форму сделки и государственную регистрацию - незарегистрированная сделка может быть совершена в надлежащей форме.

Аргументом в пользу трактовки государственной регистрации сделки как самостоятельного условия действительности является тот факт, что требование государственной регистрации всегда императивно устанавливается ГК РФ, и у участников оборота нет возможности предусмотреть соглашением государственную регистрацию сделки, как это возможно при простой письменной и нотариальной формах сделки Матвеев И. Юридическое значение формы сделки и ответственность за ее нарушение. Хозяйство и право. № 12. С. 93. 2001 г. .

Государственную регистрацию сделок и прав надо отличать от обязательной по закону внегосударственной регистрации сделок и прав. Так, в соответствии Федеральным законом от 22 апреля 1996 го № 39 - ФЗ «О рынке ценных бумаг» Свод законов РФ 1996 г. - № 7 ст. 1918. право на именную документарную ценную бумагу переходит к приобретателю в случае регистрации у депозитария прав приобретателя. Иногда несоблюдение требования внегосударственной регистрации влечет иное, чем недействительность, неблагоприятное последствие. Так, в соответствии с Законом РФ от 20 февраля 1992 г. № 2383-I «О товарных биржах и биржевой торговле» сделка не считается биржевой, если она не зарегистрирована на бирже: это не влечет ее недействительность, но стороны лишаются права претендовать на предоставление биржей дополнительных гарантий реализации сделки Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного совета РФ. 1992 г. № 18. ст. 961..

Государственную регистрацию сделки и прав необходимо отличать от государственного регистрационного учета. Например, непостановка на учет автомототранспортных средств никак не влияет на действительность сделок, не оспаривает право собственности покупателей автомобилей.

В современной цивилистической литературе высказываются мнения, что сделка, не прошедшая государственную регистрацию, недействительна лишь в случаях, прямо установлена законом для каждого вида сделки, подлежащей государственной регистрации, в противном же случае сделка считается не заключенной. Таким образом, незарегистрированные договоры продажи предприятия, аренды здания или сооружения на срок более одного года, аренды предприятия, мены предприятия, уступка требования по любому из перечисленных договоров являются незаключенными Гражданское право под ред. Калпина А.Г., Масляева А.И. М.: С. 170. 1997 г..

Слабое место «незаключенных» сделок выявил А. Матвеев: во всех случаях, когда ГК РФ прямо не устанавливает, что незарегистрированная сделка недействительна, в соответствующей статье имеется формулировка о том, что «сделка считается заключенной с момента ее государственной регистрации», в то же время в этой статье устанавливается, что несоблюдение формы такой сделки влечет ее недействительность. Очевидно, что оформление сделки всегда предшествует ее государственной регистрации: но как можно признать недействительной ту сделку, которая еще не совершена, не заключена Матвеев А. Юридическое значение формы сделки и ответственность за ее нарушение. Хозяйство и право. № 12. С. 95-96. 2001 г. ? Таким образом, несоблюдение государственной регистрации сделки влечет ничтожность такой сделки.

Но из этого общего правила существует одно исключение. Договор коммерческой концессии считается заключенным безотносительно к соблюдению сторонами требования о его государственной регистрации. Однако в этом случае закон устанавливает, что данный договор до его государственной регистрации не является основанием для изменения отношений сторон этого договора с третьими лицами. Заключение данного договора порождает иные предусмотренные законом последствия: становиться невозможным повторное распоряжение предметом договора для отчуждателя, но еще не становиться возможным распоряжение предметом договора для приобретателя. Такое «подвешенное» состояние, с одной стороны, позволяет контрагентам регулировать свои отношения нормами заключенного ими договора, не опасаясь его недействительности или констатации его отсутствия, а с другой - охраняет права третьих лиц от последствий противоправных действий отчуждателя и приобретателя Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? Законодательство. № 7 с. 23. 1996 г.