Запам'ятайте

Бізнес-план - це детальний, логічний та обгрунтований документ підготовлений замовником (забудовником), який визначає мету та кон­цепцію розвитку об'єкта будівництва, а також необхідні умови та ресурси для здійснення запланованих заходів.

Зверніть увагу

Основним правовим документом, що регулює економічні взаємовідносини та забезпечує узгоджену діяльність^: учасників будівництва, підрядний контракт. Він являє собою домовленість двох або більше юридичних чи фізичних осіб про встановлення прав та обов'язків у процесі будівництва предмета контракту. Учасниками підрядного контракту є замовник (забудовник) і підрядник.

Замовник виступає покупцем виконаних підрядником робіт, контролює хід їх виконання, а також може бути співівиконавцем контракту. Частину своїх функцій за контрактом замовник може передавати іншій особі яка діє від імені замовника і представляє його інтереси у взаємовідносинах з підрядником.

Інша сторона контракту - підрядники, якими можуть бути юридичні та фізичні особи, що у встановленому законом порядку одержали право (ліцензію) на здійснення будівельної діяльності, або посередницькі, управлінські, консультаційні та інші подібні структури, які здійснюють підбір безпосередніх Виконавців, укладають з ними контракти, координують їх діяльність, забезпечують здачу об'єктів в експлуатацію.

Підрядний контракт може укладатися як на виконання всього ком­плексу робіт передінвестиційної та будівельної фази проекту, так і на окремі стадії, частини, розділи проекту, зокрема:

• передпроектні дослідження,;

• складання ТЕО;

• розробка проектно-кошторисної документації;

• вибір майданчика будівництва;

• будівельно-монтажні роботи;

• спеціальні роботи;

• інженерно-консультативне обслуговування.

Розміщення замовлення на будівництво бажано здійснювати на кон­курсній основі - за результатами торгів (тендерів).

Прямі переговори не передбачають конкурсного відбору підрядника. Вони проводяться у разі:

• наявності довгострокових і довірчих відносин між замовником і підрядником;

• довгострокового поетапного освоєння інвестицій підрядником на будівництві об'єкта контракту;

• необхідності уточнення обсягу, складу робіт і ціни в ході виконання контракту;

• при виконанні ремонтних, відновлювальних та інших подібних робіт, якщо вони здійснюються в невеликих обсягах;

• особливої терміновості роботи;

• неможливості проведення торгів, виходячи зі специфічності робіт, монопольного положення підрядника.

Результатами прямих переговорів е укладання перед контрактної угоди (протоколу або декларації про наміри), на основі якої учасники пла­нують свою діяльність, організовують підготовчу роботу для укладання контракту, готують необхідну документацію розміщують замовлення на матеріали, устаткування, укладають аналогічні угоди з субпідрядниками та постачальниками. Така угода містить в собі інформацію про: склад учасників; основні характеристики об'єкта будівництва та орієнтовні стро­ки його початку і закінчення; орієнтовні строки передачі проектної до­кументації та будівельного майданчика; джерела фінансування; зобо­в'язання сторін у питаннях забезпечення об'єкта устаткуванням, виробами і матеріалами; порядок розрахунків і платежів; розподіл ризиків між сторонами та способи їх локалізації; фінансові гарантії сторін; порядок і строки укладання контракту; умови відмови від укладання контракту.

Організація конкурсного відбору підрядників розглянута нами раніше.

Укладання контрактів через тендерні торги створює умови для кон­курсного Відбору підрядників, конкуренції і змагання між ними. Такі кон­тракти повинні укладатись насамперед на будівництво об'єктів, що фінан­суються за рахунок державних капітальних вкладень. Проведення торгів здійснюється замовником у порядку, передбаченому діючим Положенням з цього питання.

Договірна ціна визначається сторонами шляхом прямої домовленості або за результатами оцінки тендерних пропозицій.

Для розрахунку вартості контракту можуть використовуватись діючі нормативні документи, інформація про вартість раніше збудованих об'єктів, розрахунки кошторисної вартості щодо проекту, ТЕО, прейскуранти на готову будівельну продукцію, інша нормативна база.

Якщо здача об'єкта в експлуатацію здійснюється поетапно, ціна робіт може встановлюватись тільки на перший етап із визначенням у контракті порядку розрахунку ціни на наступні етапи.

У багатосторонніх контрактах визначається загальна ціна робіт за контрактом, а також ціна робіт, що виконуються окремими учасниками.

Зміна договірної ціни оформляється сторонами шляхом укладання додаткових угод.

Безперервне і своєчасне фінансування будівництва замовником є важливою умовою реалізації проекту будівництва.

Обсяги підрядних робіт і кошти на їх фінансування розподіляються за роками відповідно до календарного плану будівництва (інвестиційного плану) та строків здачі черг і об'єкта будівництва в експлуатацію.

Умови платежів і розрахунків за виконані роботи та послуги, а також порядок і строки їх здійснення, визначають у контракті. Оплата робіт може здійснюватись за готовий об'єкт або шляхом проміжних платежів (за етапи, комплекси робіт, конструктивні елементи, окремі види робіт та послуг). За домовленістю замовник перераховує підряднику аванси, здійснює оплату за будівельні матеріали, устаткування, конструкції, що поставляє підрядник.

Замовник має право зменшувати суму перерахування за виконані ро­боти на:

• вартість робіт, що виконані з порушенням діючих норм і правил на період до усунення цих порушень;

• суму несвоєчасно внесеної підрядником застави, що передбачена контрактом;

• в інших, передбачених контрактом випадках.

Остаточні розрахунки здійснюються протягом 15 календарних днів після підписання акта приймання об'єкта в експлуатацію.

При здійсненні розрахунків з авансовим платежем сторони визнача­ють його величину, строки та умови виплати, порядок заліку. Залік авансів може здійснюватись поступово при проміжних платежах за виконані робо­ти або при закінченні будівництва об'єкта.

За домовленістю сторін замовник (замість або в рахунок авансу) може здійснювати оплату будівельних матеріалів, устаткування, яке поста­чається підрядником.

У підрядному контракті може бути передбачена матеріальна відпо­відальність за несвоєчасне перерахування авансів і платежів, компенсація підряднику плати за користування кредиту (з причини недостатнього обся­гу фінансування) тощо.

Проекти будівництва, як правило, вимагають значних обсягів фінан­сових і матеріальних ресурсів, які вилучаються з господарського обігу за­мовника на тривалий час. Невиконання (неналежне, невчасне виконання) підрядником своїх зобов'язань за контрактом може призвести до значних збитків і навіть банкрутства замовника. З метою локалізації таких негатив­них наслідків у підрядних контрактах передбачається фінансова гарантія підрядника. Вона може здійснюватись у формі грошової застави, що пере­раховується на рахунок замовника, або в формі багаторазових утримань із сум проміжних платежів за виконані й прийняті замовником роботи.

Термін, на який вноситься застава підрядника, визначається строком гарантійної експлуатації об'єкта будівництва. Невикористані після закінчення гарантійного строку кошти застави замовник повертає підряднику.

Кошти, перераховані підрядником як застава, можуть використову­ватись замовником на покриття витрати, що виникли у зв'язку з:

• банкрутством підрядника;

• усуненням недоліків у роботах, які виявлені в гарантійний період, силами сторонніх організацій або власними силами, якщо підрядник від­мовився від їх усунення;

• іншими обгрунтованими збитками, які заподіяні замовнику підря­дником, якщо останній відмовився або не в змозі їх компенсувати.

Сума застави законодавче не визначена, тому вона встановлюється за домовленістю сторін у розмірі 3-5% відсотків від договірної ціни.

В якості фінансової гарантії діяльності підрядника можуть викори­стовуватись поручительства банку, страхової компанії, інших інституційних інвесторів. У цьому випадку між замовником, підрядником та поручителем укладається угода, згідно з якою останній за певну плату бере на себе функцію фінансового гаранта підрядника. Поручитель бере на себе зобов'язання здійснювати розрахунки з підрядником, компенсувати йому збитки за невиконання замовником своїх зобов'язань при зупиненні або консервації об'єкта в умовах фінансової неспроможності замовника.

Для гарантії виконання фінансових зобов'язань замовника як заставу також можуть використовуватися об'єкти незавершеного будівництва. У контракті визначаються умови застави, права сторін та умови переходу права власності на заставлене майно від одної сторони до іншої.

Господарський спосіб виробництва застосовується за будівництва невеликих об'єктів, реконструкції та розширення діючих підприємств. Господарський спосіб відрізняється від підрядного тим, що підприємство самостійно, власними силами здійснює будівельно-монтажні роботи, тобто об'єднує функції і замовника, і підрядника. У цьому разі розрахунки здійснюються за фактично виконані роботи, включаючи витрати на утримання підрозділів, зайнятих організацією будівництва. Після завершення будівництва підприємство визначає інвентарну вартість кожного введеного в експлуатацію елемента в складі об'єкта будівництва.