19. Оценка эффективности привлечения заемных средств
Решение о привлечении ипотечного кредита принимается на основе оценки эффективности использования заемных средств в инвестици онном процессе, что требует анализа таких факторов, как:
• процентная ставка по кредиту;
• срок займа;
• порядок погашения;
• сумма ипотечного кредита;
• финансовый левередж ;
• особые условия кредитования.
Процентная ставка по кредиту, срок кредитования и порядок погашения воздействуют на величину ипотечной постоянной (см. формулу 4.21). Меняя один из параметров (процентную ставку или срок), заемщик может существенно снизить величину ежегодных выплат банку, однако это приведет к увеличению общей суммы процентов, которую уплатит заемщик за весь период кредитования.
Важнейшим фактором, определяющим эффективность использо вания инвестором заемных средств, является уровень финансового леве реджа (рычага).
Использование заемного капитала целесообразно, если он обеспе чивает более высокую ставку доходности собственного капитала.
Разница между чистым операционным доходом и расходами по обслуживанию долга является денежными поступлениями, отражающи ми величину дохода, получаемого инвестором:
ДП = ЧОД – РОД, (8.1)
где ЧОД – чистый операционный доход;
РОД – годовые расходы по обслуживанию долга;
ДП – денежные поступления на собственный капитал инвестора.
Сумма собственных средств инвестора и ипотечного кредита должна соответствовать стоимости недвижимости:
Сн = ИК + СК, (8.2)
где Сн – стоимость недвижимости;
ИК – ипотечный кредит;
СК – собственный капитал инвестора.
Показатели доходности. Ставка доходности недвижимости, рас считываемая как отношение чистого операционного дохода к стоимости недвижимости или сумме ипотечного кредита и собственного капитала
инвестора:
Ставка доходности на собственный капитал определяется как отношение денежных поступлений к величине собственного капитала, вложенного инвестором в недвижимость
Финансовый левередж считается нейтральным, если ставка доход ности недвижимости равна ставке доходности собственного капитала инвестора R н = R ск . Финансовый левередж оценивается как отрицатель ный, если R н > R ск . Финансовый левередж является положительным и характеризует эффективное использование заемных средств, если R н < Rск .
20Кредитный договор, обеспеченный ипотекой, – это соглашение сторон, по которому кредитор – банк или небанковская кредитная организация обязуется предоставить денежные (кредитные) средства заемщику – физическому или юридическому лицу в размере и на условиях, предусмотренных данным договором, с условием обеспечения данного обязательства залогом недвижимого имущества или прав на недвижимое имущество – ипотекой; а заемщик приобретает обязанность возвратить полученные денежные (кредитные) средства и уплатить проценты на них, при неисполнении которой кредитор, являющийся первоначальным залогодержателем, или последующий залогодержатель получает право удовлетворить свои денежные требования из стоимости заложенного недвижимого имущества или прав на него преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, в качестве которого может выступать как заемщик по основному обязательству, так и третье лицо.
В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ [3] (далее – ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме (для кредитного договора – в письменной), достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которыми являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Кредитный договор, обеспеченный ипотекой, содержит условия кредитного договора и условия договора об ипотеке. Таким образом, он является смешанным договором. Согласно ст. 421 ГК РФ к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Соответственно, к отношениям сторон по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, применяются в соответствующих частях правила о кредитном договоре и договоре об ипотеке.
Существенным условием любого договора, согласно ст. 432 ГК РФ, является условие о предмете, в качестве которого в кредитном договоре выступают денежные (кредитные) средства. Под денежными средствами следует понимать национальную и иностранную валюту в виде: денежных знаков (банкнот и монет), находящихся в обращении – наличные деньги; средств на счетах в банках и иных кредитных организациях – безналичные деньги. Кредитные средства – это денежные средства, предоставленные заемщику кредитором в соответствии с кредитным договором.
Характеризуя предмет кредитного договора, проф. Е.А. Суханов отмечает, что «выдача большинства кредитов осуществляется в безналичной форме, т.е. предметом кредитных отношений становятся права требования, а не деньги в виде денежных купюр (вещей)» [22, c. 225.].
Порядок и условия использования иностранной валюты на территории Российской Федерации определяются законом или в установленном им порядке (п. 2 ст. 140 ГК РФ), а именно Федеральным законом от 10 декабря 2003 г. №173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» [15].
В соответствии со ст. 317 ГК РФ денежные обязательства должны быть выражены в рублях. Однако допускается оговорка, что в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, «специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон. В практике кредитования подобного рода оговорка встречается повсеместно, кредиторы предлагают, как правило, предоставление кредита, выраженного как в российской валюте, так и в иностранной (в евро или в американских долларах), при этом сумма уплачиваемых процентов по кредиту отличается (размер процентов за кредит, выраженный в российской валюте, более высокий). «Указанная практика сложилась в связи с тем, что ввиду затянувшихся “перестроечных времен” и “переходов к рыночной экономике” значительно “подорвалась репутация” законного российского платежного средства – рубля, хотя сложившиеся представления относительно надежности и устойчивости курса отдельных видов иностранных валют не всегда соответствуют действительности» [9, c. 78].
Кредитный договор, обеспеченный ипотекой, как правило, предусматривает целевое использование кредитных средств – на приобретение или строительство объекта недвижимости. В этом случае в соответствии со смыслом ст. 814 ГК РФ заемщик обязан обеспечить возможность осуществления кредитором контроля за целевым использованием кредитных средств. При нарушении данной обязанности, а также в случае невыполнения заемщиком условия кредитного договора о целевом использовании кредитных средств кредитор вправе потребовать от заемщика досрочного возврата кредитных средств и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором.
Важным условием кредитного договора, обеспеченного ипотекой, является срок – это одно из основных договорных условий. Им определяются временные рамки существования самого договора и в этих пределах моменты (периоды), в которые должно состояться исполнение обязательств. Срок служит ограничителем во времени: только с его истечением у кредитора возникает право требовать исполнения, а у должника исполнить обязательство. Таким образом, со сроком исполнения связано «созревание» соответствующих прав и обязанностей [21, c. 139–140].
К числу существенных условий кредитного договора срок относят большинство ученых-цивилистов [5, c. 432; 12, c. 335; 25, c. 11] как в России, так и за рубежом. Однако следует отметить, что в науке существует и противоположное мнение, в соответствии с которым условие о сроке не является существенным для кредитного договора [2, c. 38].
Срок действия кредитного договора – это период времени между моментом заключения кредитного договора и моментом окончания исполнения сторонами обязательств по нему, а срок кредита – период времени между моментом получения кредита заемщиком и моментом его возврата. Несомненно, срок кредита расположен во времени внутри срока действия кредитного договора. Понятно, что кредит не может иметь срока вне срока действия кредитного договора. С другой стороны, срок действия кредитного договора имеет периоды, не совпадающие со сроком кредита. Что касается сравнения их юридической природы, то срок действия кредитного договора – это срок действия соглашения об установлении, изменении или прекращении прав и обязанностей кредитора и заемщика, а срок кредита – это срок отдельного обязательства, одного из существенных условий кредитного договора [6].
Срок действия кредитного договора, обеспеченного ипотекой, определяется в соответствии с правилами, установленными в ст. 425 ГК РФ, согласно которым:
Договор кредитования вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Стороны вправе установить, что условия заключенного ими кредитного договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия кредитного договора влечет прекращение обязательств сторон по данному договору. Кредитный договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Окончание срока действия кредитного договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
Момент заключения кредитного договора определяется в соответствии со ст. 433 ГК РФ: договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту (предложение заключить договор), ее акцепта (принятия предложения). Если кредитный договор заключается в виде одного документа, подписываемого кредитором и заемщиком, момент получения акцепта совпадает с моментом подписания кредитного договора его сторонами. Если же кредитный договор подписывается не одновременно, то текст кредитного договора, подписанный одной стороной, следует рассматривать как оферту, а подписание этого текста другой стороной будет представлять собой акцепт. Возникает вопрос: правомерно ли в данном случае считать моментом заключения договора момент акцепта. Предположим, банк передал клиенту неподписанный текст договора. Клиент подписал его и передал работнику банка. В связи с временным отсутствием уполномоченных лиц банка указанный текст договора был подписан только через несколько дней. При подписании договора руководителем банка последний указал в тексте договора в качестве даты договора текущую дату. Подписанный и датированный таким образом текст кредитного договора еще через два дня был передан клиенту. Очевидно, в данном случае в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ моментом заключения договора следует считать дату получения клиентом подписанного обеими сторонами текста кредитного договора [6].
Исходя из смысла ст. 425 ГК РФ окончанием течения срока действия кредитного договора является определенный в договоре момент окончания исполнения сторонами обязательств, если в данном договоре или в законе отсутствует условие, согласно которому предусмотренное договором окончание срока его действия влечет прекращение обязательств сторон по договору.
В кредитных договорах обычно такое условие отсутствует. И в самом деле, специфика кредитного договора (после предоставления кредита почти по всем обязательствам должником выступает только одна сторона - заемщик) такова, что сторонам не требуется устанавливать в договоре какой-либо срок, окончание которого влекло бы прекращение обязательств заемщика по полному возврату кредита и уплате причитающихся процентов на сумму кредита. Распространенная формулировка «настоящий (кредитный) договор действует до полного исполнения обязательств заемщика по настоящему договору» представляет собой как бы зеркальное отражение упомянутого в ГК РФ условия [6].
По общему правилу кредитный договор должен действовать до тех пор, пока существуют хотя бы одно право и соответствующая ему обязанность, составляющие содержание договорного правоотношения. Это обусловлено тем, что прекращение прав и обязанностей вследствие их осуществления неизбежно влечет и прекращение действия договора. Прекращение же действия договора в связи с окончанием срока, на который он заключен, само по себе еще не приводит к прекращению неисполненных или исполненных ненадлежащим образом обязанностей и, соответственно, неосуществленных прав. Указание в договоре на срок действия еще не свидетельствует о том, что воля сторон при заключении договора была направлена на прекращение неисполненных обязательств в связи с окончанием его срока действия. Закрепление в кредитном договоре срока действия может быть чистой формальностью, когда основной интерес сторон состоит в получении исполнения по договору, пусть даже и за пределами его срока действия [1, c. 133]. В последнем случае «договор определяет права и обязанности сторон на все время, пока он не будет исполнен» [23, c. 91], иными словами, кредитный договор будет действовать до тех пор, пока его сторонами не будут надлежащим образом исполнены все обязательства.
Срок начисления процентов – это срок обладания кредитором правом начислять проценты на сумму кредита. Не следует путать срок начисления процентов, понимаемый как период обладания кредитором правом начислять проценты, с периодичностью операций по начислению процентов. Например, в кредитном договоре установлено, что «начисление процентов на сумму кредита начинается с даты его зачисления на счет заемщика; проценты на сумму кредита начисляются ежедневно, при этом количество дней в месяце принимается равным 30, а в году – 360». В этом случае периодичность начисления процентов составляет один день. Срок начисления процентов независимо от этой периодичности равен сроку кредита и начинает течь с даты зачисления кредитных средств на счет заемщика [6].
Срок начисления процентов на сумму кредита устанавливается в кредитном договоре его сторонами с учетом действующих правовых актов. В настоящее время это положение Центрального банка РФ «О порядке начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежных средств банками» [17], которое определяет порядок начисления процентов .Применение термина «срок возврата кредита» (понимаемого как календарная дата) оправдано в случае погашения всей суммы кредита в конечную дату срока кредита. Если устанавливаются «сроки возврата кредита», то кредит подлежит возврату частями, для каждой из которых устанавливается свой конкретный срок. Дата истечения срока кредита и дата возврата кредита или его последней части совпадают. Терминологическим синонимом срока возврата кредита является применяемое в договорной практике понятие «срок погашения кредита» [6].
В соответствии со ст. 9 ФЗ об ипотеке существенным для кредитного договора, обеспеченного ипотекой, является и условие о размере кредита либо условиях, позволяющих определить его размер.
Под размером кредита или его суммой следует понимать размер (сумму) денежных средств, которые кредитор в итоге должен передать заемщику в соответствии с данным кредитным договором.