17Часть средств, которые предприятие использует в процессе своей

деятельности, являются заемными. К ним относятся кредиты банков и

финансовых компаний, займы, кредиторская задолженность и др.

Возникает вопрос: насколько эффективно на предприятии используются

заемные ресурсы и имеет ли смысл их привлекать?

Одним из показателей, применяемых для оценки эффективности

использования заемного капитала, является эффект финансового рычага

(ЭФР):

ЗК

ЭФР = (ВЕР - Ц^н_ЗКо) х (1 - К_н) х ---,

СК

где BEP - общая рентабельность совокупных активов (отношение

общей суммы прибыли отчетного периода до выплаты процентов и налогов

(EBIT) к среднегодовой сумме активов предприятия), %;

Ц^н_ЗК - номинальная цена заемных ресурсов (отношение начисленных

процентов и других финансовых расходов, связанных с привлечением

заемных средств, к средней сумме заемных ресурсов в отчетном

периоде), %;

К_Н - уровень налогового изъятия из прибыли (отношение налогов

из прибыли к сумме прибыли после уплаты процентов за кредиты);

ЗК - средняя сумма заемного капитала;

СК - средняя сумма собственного капитала.

Эффект финансового рычага показывает, на сколько процентов

увеличивается сумма собственного капитала за счет привлечения

заемных средств в оборот предприятия. Положительный ЭФР возникает в

тех случаях, когда рентабельность совокупного капитала выше

средневзвешенной цены заемных ресурсов, то есть если BEP > Ц_ЗК.

Например, рентабельность совокупных активов после уплаты налога

составляет 15%, в то время как цена заемных ресурсов равна 10%.

Разность между стоимостью заемных средств и доходностью совокупного

капитала позволит увеличить рентабельность собственного капитала.

При таких условиях выгодно увеличивать плечо финансового рычага

(отношение заемных средств к собственному капиталу). Если BEP < Ц_ЗК,

создается отрицательный ЭФР (эффект «дубинки»), в результате чего

происходит «проедание» собственного капитала, и это может стать

причиной банкротства предприятия. Следовательно, заемные средства

могут способствовать как накоплению капитала, так и разорению

предприятия.

Чтобы определить, как изменится ЭФР за счет каждого фактора

вышеприведенной модели, можно воспользоваться способом цепной

подстановки, последовательно заменяя базовый уровень каждого фактора

на фактический в отчетном периоде и сравнивая ЭФР до и после

изменения соответствующего фактора.

В нашем примере (см. таблицу 1, здесь и далее данные условные)

на каждый рубль вложенного капитала предприятие получило в текущем

году прибыль до выплаты процентов и налогов в размере 40 коп., а за

пользование заемными средствами оно уплатило реально 12,28 коп. В

результате с учетом выплаченных налогов получился положительный ЭФР,

равный 19%, что ниже прошлогоднего уровня на 0,3%.

Таким образом, привлекая заемные ресурсы, предприятие может

увеличить собственный капитал, если рентабельность инвестированного

капитала окажется выше цены привлеченных ресурсов. Эффект зависит

также от соотношения заемного и собственного капитала.

18. ИПОТЕКА (от греч. hypothēke - залог, заклад) - залог недвижимого имущества, главным образом земель и различных строений, с целью получения ипотечной ссуды. Ипотека- это такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника. Под ипотекой понимают также  закладную и долг по ипотечному кредиту. Ипотека  устанавливается в обеспечение обязательств по договорам займа, кредитным договорам,  и прочим договорам, связанным с куплей-продажей, арендой, подрядом и прочими взаимоотношениями.

 

Виды ипотеки

 

Существуют различные виды ипотечных кредитов. Вот некоторые из них:

1.        кредит на недвижимость

2.        ипотека на дом 

3.        ипотека на жилье

4.        ипотека на загородный дом

5.        ипотека на квартиру

6.        ипотека на квартиру в новостройке

7.        ипотека на комнату

8.        ипотека на коттедж

9.        ипотека на новостройки

10.     ипотека на покупку квартиры в новостройке

11.     кредит на покупку жилья

12.     кредит на покупку квартиры

 

Ипотечные кредиты под залог

 

Большинство  ипотечных брокеров предоставляют  ипотеку  или ипотечные кредиты  под  залог различной собственности или имущества:

1.        кредит под залог дома

2.        кредит под залог имущества

3.        кредит под залог квартиры

4.        кредит под залог коттеджа

5.        кредит под недвижимость