4 Гос регистрация прав на н-ть – это юр акт с момента совершения которого возникают переходят или прекращаются соответствующие права на недвижимые вещи.

ГРП может быть оспорено только в суд порядке.

ГР подлежит право собственности и все остальные вещные права. Орган осущ-ий регистр права на н-ть(регистрационная палата) обязан по ходатальству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве. ГРП проводится на всей территории РФ по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в едином гос реестре прав на н-ть(ЕГРП). Датой ГРП я-ся дата внесения записей о правах в ЕГРП. Регистрация осущ-ся по месту нахождения н-ти в пределах регистрационного округа. ГР носит открытый характер, рег палата обязана предоставлять сведения содержашиеся в реестре о любом объекте н-ти любому лицу предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме. Выписки из реестра должны содержать описание объекта н-ти, зарегистрированные права на него а так же окончание прав. Рег палата должна в течении 5 рабочих дней предоставить запрошенную инфо заявителю либо выдать ему в письменной форме мотивированный отказ который может быть обжалован обратившемся за инфо лицом в судебном порядке.

Гос кадастровый(технический) учет объектов н-ти представляет собой описание объекта недвижимого имущества в результате чего он получает такие характеристики которые позволяют однозначно выделить его из других объектов н-ти. ГРП проводится в срок 1 мес со дня подачи заявления и док-ов необходимых для нее. Проведенная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о ГРП.

5 Оценочная деятельность в условиях рыночной экономике я-ся важнейшим элементом инфраструктуры имущественных отношений. Под данной деят-тью понимается профессиональная Дея-ть субъектов оценки имущества направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Субъектами оценочной Дея-ти признаются физ лица получившие спец образование я-ся членами одной из самореализуемых организаций оценщиков застраховавшие свою ответственность в соот-ии с требованиями законодательства и не имеющие судимость. Оценщик может осуществлять свою Дея-ть сам-но, занимаясь частной практикой, а так же на основании трудового договора между оценщиком и юр лицом. В стандартах оценки обязательных к применению субъектами оценочной деят-ти России даны определения 4х видов стоимости: рыночной, ликвидационной, инвестиционной, кадастровой. В между народной практике оценки применяются другие виды стоимости. В соответствии с фЗ об оценочной деят-ти в РФ убытки или имущественный вред причененный заказчику или третьим лицам в следствии использования итоговой стоимости указанные в отчете подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или за счет имущества юр лица с которым оценщик заключил трудовой договор. В обязательном порядке оценщик заключает договор обязательного страхования ответственности со страховой компанией на сумму не менее 300 тыс руб. Для вступления СРО оценщиков необходимо внести 30 тыс руб в ее компенсационный фонд. Размер компенсационной выплаты за счет этого фонда к одному оценщику по одному страховому случаю не может привышать 600 тыс руб.

6 Выделяют след сегменты рынка: по типу н-ти(жилая, офисная, складская и т.д.); по различным регионам(регионам со стабильно высокой занятостью, циклической занятостью и т.д); по инструментам инвестирования в н-ть(рынок прав преимущественной аренды, ипотеки, собственного капитала, заемного капитала и т.д).

Определение н-ти предполагает выделение в его структуре 2 составляющие: естественные(природные) объекты- зем участок, лес и многолетние насаждения обособленные водные объекты и участки недр; искусственные объекты(постройки): жилая н-ть(малоэтажный дом до 3х этажей, многоэтажный дом от 4 до 9 этажей, дом повышений этажности от 10 до 20, высотный дом от 20 и выше.); коммерческая н-ть(офисы, рестораны, магазины, гостиницы, склады, предприятия как имущественный комплекс); общественные здания и сооружения( лечебно оздоровительные, учебно воспитательные, культурно просветительские, спец здания и сооружения- администр здания, милиция, суд, прокуратура, органы власти, памятники, мимореальные сооружения, морские порты); инжинерные заводы(мимореальные и дринажные системы, комплексная инжинерная, подготовка зем участка под застройку). Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуотации, может требовать реконструкции или кап ремонта, а так же относится к несоразмерным объектам строительства. Это объекты по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуотацию.

Применительно к обьектам жилой н-ти подразделение в зависимости от продолжительности и характера жилья на: первичное жилье(место пост жилья); вторичное жилье(загородное жилье использованное в течении ограниченного периода времени); третичное(предназначено для кратковременного проживания-гостиница). В условиях крупных городов жилье принято подразделять по след характеристикам: элитное жилье; жилье повышенной комфортности(наличие гостиной, площадь не менее 18 кв м, наличие кухни от 8-18 кв м, возможности размещение в различных районах города); типовое жилье(размещение в любом районе города в современно строительных нормах и правилах, конструктивно технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современного домостроения); жилье низких потребительских качеств(принадлежность к зданиям старого фонда которые не подвергались кап ремонту различным строительным работам и дома первого поколения индустриального домостроения)

Существует классификация объектов жилой н-ти в зависимости от применяемого материала наружных и внутренних стен здания: дома с кирпичными стенами; понельные; деревянные; дома смешанного типа.

7 Стоимость н-ти как и любого товара имеет 2 формы проявления: потребительскую(обусловлена совокупностью естественных и общественных св-в и процессов объектов н-ти с точки зрения конкретного пользователя который исходит из сложившегося варианта его использования, а так же естественными и общественными свойствами товара которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.); меновую стоимость(возникает в процессе обмена объектов н-ти, форма проявления этой стоимости цена которая отражает суммарные действия всех рыночных факторов).

Полезность-это форма выражения потребительской стоимости.

В зависимости от целей оценки полноты оцениваемых прав на н-ть различные виды стоимости могут быть объеденены в 2 основные группы: стоимость в обмене как выражения меновой стоимости; стоимость в пользование как выражение потребительной стоимости.

Стоимость в обмене характеризует способность объекта н-ти обмениваться на деньги или на др товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения опраций с н-тью на рынке-купли продажи, передачи в залог в том числе и под кредит, сдача в аренду, внесение в уставные фонды предприятий и т.д.

Форма проявления стоимости в обмене: рыночная, ликвидационная, кадастровая, инвестиционная

Рыночная: определяется исходя из варианта наилучшего использования объекта н-ти. Р.с.-это наиболее вероятная цена по которой данный объект оценки может быть отцужден на открытом рынке в условиях конкуренции когда стороны сделки действуют разумно располагая всей необходимой инфо а на величине цены сделки не отражаются какие либо черезвычайные обстоятельства т.е. когда: одна из сторон не обязана отчуждать объект оценки а другая не обязана принимать исполнения; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной аферты; цена сделки представляет собой разумные вознограждения за объект оценки; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Ликвидационная- расчетная величина отражающая наиболее вероятную цену по которой объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции меньше типичного срока экспозиции для рыночных условий когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении л.с в отличии от рыночной учитывается влияние черезвычайных обстоятельств вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях не соответствующих рыночным.

Кадастровая- определяется методами массовой оценки утвержденными в соот-ии с законодательством регулирующим проведение кадастровой оценки. Данная стои-ть опред-ся для целей налогооблажения. Стоимость пользования обусловлена полезностью объекта н-ти при определенном варианте его использования. Стоимость в пользование рассчитывается исходя из текущего использования объекта и приближается к рыночной стоим-ти по мере увеличения кол-ва покупателей желающих и способных приобрести н-ть для подобных целей.

Формой проявления стоимости в пользовании я-ся инвестиционная ст-ть-это стоимость объекта н-ти для конкретного инвестора основанное на его инвестиционных требованиях и предложениях. В основе расчета и.с. лежит целесообразность инвестирования с точки зрения типичных инвесторов на данном сегменте рынка н-ти.

8Теоретической основой процесса оценки я-ся система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять 4 группы оченочных принципов:1. принципы основанные на представлениях потенциального собственника(полезности, замещения, ожидания); 2 принципы вытекающие из процесса эксплуотации н-ти(вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения); 3. принципы обусловленные действием рыночной среды(спроса и предложения, конкуренции, соответствия, изменение внешней среды); 4. принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Исходный принцип оценки стоимости н-ти это принцип полезности который означает что чем больше объект н-ти способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость. ОВ экономической оценке полезность определяется величиной и сроками получения доходов или других выгод от использования объектов н-ти а так же от пристижности. Три подхода к оценке н-ти раскрывает различные аспекты полезности. С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект выше цены сопоставимого объекта обладающего такой же полезностью. С позиции затратного подхода за продаваемый объект н-ти не целесообразно платить больше чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки. С точки зрения доходного подхода стоимость объекта н-ти определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности т.е в объекты приносящие примерно одинаковый поток доходов. Для некоторых объектов н-ти наибольшая полезность достигается если объекты оцениваются как отдельные элементы но а другие могут оказаться более полезными в качестве составной части группы.

Принцип замещения означает что при наличии опред кол-ва однородных объектов н-ти самим высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя т.е стоимость объекта н-ти зависит от того имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

Принцип ожидания определяется тем какой доход с учетом величины и сроком получения или какие выгоды и удобства от использования объекта н-ти включая вырочку от последующей перепродажи ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки н-ти доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя будущие доходы и их текущую стоимость.

Принцип вклада- означает что для оценки стоимости объекта н-ти необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов формирование полезности и стоимости объекта.

Принцип сбалансированности- означает что для каждого типа землепользования необходимы опред компонента объекта оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость н-ти. Сбалансированность нарушается если здание на зем участке характеризуются недостаточным и усовершенствованиями или наоборот имеют изменение улучшение по отношению к данному зем участку,, например его размеру. Для объектов н-ти сбалансированность характеризуется экономическими показателями емкости и эффективности. Емкость показывает сколько объектов н-ти может быть приложено и опред зем участку. Эффективность определяется тем какой уровень прибыли может обеспечить сочетание зем участка с расположениями на нем строениями при реализации различных проектов застройки.

При рассмотрении возможных вариантов повышение эффективности использования объекта н-ти необходимо учитывать принцип разделения элементов н-ти и имущественных прав на них, которые означают что физические элементы н-ти и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом что бы достичь максимальной стоимости объекта.

Принцип спроса и предложения- означает что цена н-ти изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах н-ти в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения обусловленной природной ограниченностью зем участков, а так же экономическими издержками на строительство(реконструкцию) улучшений. Спрос- это представленная на рынке платежеспособная потребность в объектах н-ти. Предложение- это количество объектов н-ти которая может быть выставлена на продажу при сложившихся уровню цен. Данный принцип как основа механизма рыночного саморегулирования означает большие различия в ценах на объектах н-ти в зависимости от их целевого назначения и местоположения.

Принцип конкуренции- означает что цены на объекты н-ти устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка которое стремится к получению максимальной прибыли. Положительная роль конкуренции состоит в том что на конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость когда она выравнивает доходность инвестиций в разных сегментах ранка н-ти.

Принцип соответствия- состоит в том что максимальная стоимость объекта н-ти возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта н-ти потребностям и ожиданиям местного рвнка обеспечивает высокий рыночный спрос на него и следовательно высокой стоимости.

Принцип изменения внешней среды- предполагает при оценки н-ти учет различных изменений: экономических социальных и юридических условий при которых они используются а так же учет внешнего окружения и перспектив развития района. Данный принцип обязательно учитывается при наличии отчета об оценки посредством указания даты на которую определена стоимость объекта н-ти.

Принципом обобщающим влияние указанных ранее 3х групп принципов оценки н-ти я-ся лучшее и наиболее эффективное использование. Данная группа принципов означает что из возможных вариантов использования объекта н-ти выбирается тот при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности зем участка с улучшениями.

9 ЛНЭИ определяется как использование объекта н-ти которая: 1. я-ся законодательно-разрешенным, т.е соостветствует юр нормам включая распоряжение о зонировании и нормы охраны окружающей среды градостроительные ограничения, требования по охране памятников, истории архитектуры, благоустройству окруж среды и т.д.; 2. физически осуществима, т.е размер и форма зем участка его транспортная доступность имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования; 3 финансово-обоснованна с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала. Т.е использование обеспечивает доход привышающие кап затраты, эксплуотационные расходы и фин обязательства.; 4 обеспечивает наивысшую стоимость или доходность н-ти.

ЛНЭИ рассматривается в 2 этапа: земельного участка как свободного; участка земли с существующими улучшениями.

Если участок свободен от строений, то определяется какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, иных ограничений, а так же с учетом развития района. Если на зем участке уже имеется застройка то вариант наиболее эффективного использования могут быть ремонт, модернизация или рекорструкция.

10 1 этап Определение задач оценки: цель оценки, вид определяемой стоимости, установление оцениваемых имущественных прав, определение даты оценки.

2 этап Составление плана и договора на проведение оценки: определяется график работ по оценки, выбираюстся источники информации, выбор методов оценки, определение затрат на проведение оценки, определение денежного вознограждения за проведение оценки, составление договора на оценку.

3 этап Сбор и анализ информации: осмотр объекта и прилегающие территории, юр описание объекта н-ти, рассмотрение физических характеристик объектов н-ти и местоположений, экономическая инфо, проверка достоверности собранной инфо, анализ и обработка инфо.

4 этап Анализ ЛНЭИ: анализ зем участка как условно свободного, анализ зем участка с улучшениями, правовая обоснованность выбранного вырианта использования, физическая осуществимость, финансовая целесообразность, определение наивысшей стоимости объекта

5 этап Расчет стоимости объекта н-ти на основе 3х подходов: доходного, сравнительного, затратного

6 этап Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта н-ти: проверка полученных данных о величине стоимости; допущение и ограничивающие условия обусловленные полнотой и достоверностью использованной инфо; выведение итоговой величины стоимости

7 этап Составление отчета об оценки.