22. Этапы сравнительного подхода:

– изучение рынка;

– сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

– сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;

– корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

– установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

23. Основные критерии выбора объектов-аналогов при оценке недвижимости:   Права собственности на недвижимость  корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием;  условия финансирования сделки;  при нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка;  условия продажи и время продажи; 

• местоположение;

• физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя.  Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис.)    Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.  Стоимостные поправки:  а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;  б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.  Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.  Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж.  Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.  Последовательность внесения поправок:     поправка на условия финансирования;

• поправка на особые условия продаж;

• поправка на время продажи;

• поправка на местоположение; 

• поправка на физические характеристики. 

24 25 Классификация и суть поправок

• Разные способы расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, позволяют классифицировать вводимые поправки следующим образом:

• ПОПРАВКИ

• / \

• ПРОЦЕНТНЫЕ СТОИМОСТНЫЕ (денежные)

• Процентные поправки, как правило, вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется понижающий коэффициент.

• К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

• Стоимостные поправки

• а) Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 Га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. По правка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка.

• К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправку на физическое состояние, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.

• б) Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения по использованию положительных или отрицательных поправок подобны рассуждениям в пункте "а".

• К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

• Расчет и внесение поправок

• Для расчета и внесения поправок применяются множество различных методов, среди которых можно выделить следующие: - методы, основанные на анализе парных продаж; - экспертные методы расчета и внесения поправок; - статистические методы.

• Метод парных продаж

• Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра (например - местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и применить его для корректировки цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога на этот параметр.

• Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

• Экспертные методы расчета и внесения поправок

• Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

• Обозначим стоимость объекта оценки - X, а цену продажи сопоставимого аналога примем равной - 1.0.

• Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные долларовые поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

• Статистические методы расчета поправок

• Надо сказать, что при оценке недвижимости методом сравнительного анализа продаж, в процессе внесения поправок на различия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не использовать такие методы расчета поправок, как корреляционно регрессионный анализ, следует вводить как можно меньше корректировок на различия в характеристиках сравниваемых объектов. В первую очередь это касается поправок на физические различия (в частности поправки на масштаб).

• Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

• Данный метод трудоемок и требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости, т.к. предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

• Оценка проектов на основе соотношения дохода и цены продажи

• В этом случае в качестве единиц сравнения следующие единицы сравнения: 1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ). 2. Общий коэффициент капитализацийОКК).

• 1. Валовой рентный мультипликатор Представляет собой - отношение продажной цены или к по тенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

• Для применения ВРМ необходимо: а) Оценить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта. б) Определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналога. в) Умножить рентный доход от оцениваемого объекта на ВРМ.

• Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле: Цоб = Др х ВРМ = Др х Ца/ПВД; где Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта; Др - рентный доход от оцениваемого объекта; ВРМ - валовой рентный мультипликатор; Ца - цена продажи сопоставимого аналога; ПВД - потенциальный валовой доход. ВРМ не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

• Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки: - может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости; - в полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом; - не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах.

• 2. Общий коэффициент капитализации При использовании общего коэффициента капитализации процесс определения вероятной цены продажи оцениваемого объекта может быть представлен в виде следующих этапов: 1. подбор сопоставимых (в т.ч. по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости; 2. общий коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене: Ккап = ЧОДа/Ца; где Ккап - коэффициент капитализации; ЧОДа - чистый операционный доход аналога; Ца - продажная цена аналога.

• 3. Далее, вероятная цена продажи объекта оценки будет определяться формулой: Цоб = ЧОДоб/Ккап, где Цоб - вероятная цена объекта оценки; ЧОДоб - чистый операционный доход объекта оценки; Ккап - коэффициент капитализации, рассчитанный из рыночных данных по сопоставимым аналогам.

• Анализ полученных расчетов и итоговое заключение о вероятной цене объекта методом сравнительного подхода к оценке недвижимости. Заключительным этапом сравнительного подхода к оценке недвижимости является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо: 1. Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины. 2. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной величины. Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина и будет являться вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

26.Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи В этом случае в качестве единиц сравнения используются. 1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ). 2. Общий коэффициент капитализации (ОКК). ^ Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД). Для применения ВРМ необходимо: а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом; б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов; в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объек­та на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

^ Общий коэффициент капитализации. Основные этапы расчета стоимости объекта: 1) подбор сопоставимых (в том числе по степени риска и доходам) про­даж в данном сегменте рынка недвижимости; 2) общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) определя­ется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене:

27.Затратный подход к оценке недвижимости

К основным характеристикам затратного подхода относятся: • оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки); • учет износа (обесценивания) оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов; • принцип «замещения». Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта. Основные этапы применения затратного подхода: 1) оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания; 2) оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора); 3) расчет выявленных видов износа; 4) оценка рыночной стоимости земельного участка; 5) расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка. Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив, создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается, прежде всего, объектов доходной недвижимости. Применение затратного подхода предпочтительно, а иногда и единственно возможно в следующих случаях: 1. Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты. В этом случае стоимость строительства таких объектов (с учетом прибыли инвестора), как правило, более близка к рыночной стоимости. 2. Когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. 3. Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства. 4. Для оценки объектов незавершенного строительства. 5. Для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок). 6. Для оценки в целях страхования. 7. Для переоценки основных фондов предприятий. 8. Если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке.

(28)29.Приватизация и деприватизация.

Приватизация-бесплатная сделка в собственность гр-н на добровольной основе ,занимаемых или по договору найма или аренда жилой площади в домах муниципального жилого фонда.

Не подлежат П.жилой площади:

1.находящиеся в аварийных домах

2.домах закрытых военных городов

3.специалих-х городов (инетрнаты,дома для пристарелых)

4.дома производственного назначения

5.школы,больницы,детсады

В домах требующих кап.ремонта П.допускается с сохр.обязанностей наймодателя производить ремонт на общих основаниях.

Право на бесплатную П.жил.площади имеют все,проживающее в них по дого.найма и аренды,взрослые гр-не и только 1 раз.

Искл .составляют несовершеннолетние.

За несоверш-х детей в возрасте до 14 лет сделку П.жилья осуществл-т родители,усыновители или опекуны.

Отказ детей от П.жилья возможен только при наличии разрешения органов опеки и попечит-ва.

Принципы П.жилого фонда:\1.добросовестность 2.однократность 3.бесплатность

Жилую площадь можно П.в одну из 4х форм собственности:

1Индивидуальную-единственным собстенником становится 1 из членов семьи,на имя кот-ого оформл-ся дог.продажи

2Общедолевую-все члены семьи принявшие участие в П.имеют определенные доли в общей жилой площади

3Общую совместную-без указания долей собственников,кот .в дальнейшем будут определены.

4Долевую-с определением долей в коммун-х квартирах

Деприватизация-

Можно провести 3 способами

- рассторгнуть договор передачи квартиры в собств-сть по согласию

-обратиться в сцд с исковым заявлением о признании договора не действительным

-подать в ЖЭу заявление с просьбой принять в дар муниц.сосбств-сть П.жил.площади и выдать ордер на нее

(29)30.

• Мена — вид гражданско-правового договора.

в гражданском праве договор, в силу которого между сторонами производится обмен одного имущества на другое. После исполнения договора МЕНЫ каждая из сторон утрачивает право собственности на передаваемое имущество и приобретает такое право на полученное имущество. Договор мены сходен с договором купли-продажи. Оба договора представляют собой способы эквивалентного обмена товаров, обмена равных стоимостей. Каждый из участвующих в договоре мены считается продавцом имущества, которое он отдает, и покупателем имущества, которое он получает. Сходство договора МЕНЫ с куплей-продажей позволяет распространить на него ряд правил о купле-продаже. К договору мены применяются правила, касающиеся условий действительности договора купли-продажи, прав и обязанностей продавца и покупателя, момента возникновения права собственности на вещь, риска случайной гибели, последствий продажи имущества с недостатками и т. д. Договор мены заключается обычно между гражданами, но может заключаться также между предприятиями и организациями. Договор мены с участием государственных организаций может быть заключен в случаях, прямо предусмотренных законодательством.

ОБМЕН ЖИЛЬЯ-  альтернативная  купля-продажа