1. Особенности недвижимости как объекта оценки

Ценность земли предопределена ее уникальными характеристиками: недвижимостью (неподвижностью), ограниченностью предложения, долговечностью, неповторимостью местоположения. Кроме того, земля является неотъемлемым элементом человеческой деятельности, которая, в свою очередь, способна оказывать влияние на качественные характеристики земельных участков.

Недвижимость – это специфический товар, обращающийся в инвестиционной сфере. К наиболее существенным отличиям данного товара можно отнести его экономические и физические характеристики.

Экономическая выгода от владения недвижимостью заключается в ее способности приносить доход, который в зависимости от типа использования может быть представлен арендными платежами, амортизационными отчислениями, содержащимися в выручке от реализации товаров и услуг предприятий, функционирующих на базе собственной производственной недвижимости, либо косвенно, в виде экономии от использования личной собственной, а не арендованной жилой недвижимости.

Недвижимость может приносить текущий доход, однако его получение и итоговая величина существенно зависят от качества управления объектом недвижимости.

Капитал, вложенный в недвижимость, со временем меняет свою стоимость под воздействием таких факторов, как инфляция, изменение спроса на конкретный вид недвижимости, физический, функциональный и экономический износ.

Ограниченность земельных участков, которые наряду со строениями составляют основу недвижимости, приводит к тому, что в отдельных случаях стоимость объекта недвижимости со временем может увеличиваться, несмотря на ухудшение физических и функциональных характеристик.

Недвижимость относится к низколиквидным товарам в силу высокой стоимости единицы товара, сложности процесса информационного обеспечения предполагаемых инвесторов, необходимости юридического оформления сделки купли-продажи.

Физические характеристики объекта недвижимости как особенного товара включает ее долговечность, неразрывную связь с землей, невозможность хищения и порчи. Уникальность и неповторимость объекта недвижимости объясняются его зависимостью от местоположения.

Из отмеченных особенностей недвижимости вытекают отличительные характеристики недвижимости как товара и особенности рынка недвижимости:

- специфический характер оборота недвижимости (через оборот прав на него);

- высокий уровень трансакционных издережек при сделках с недвижимостью;

- более низкая по сравнению с другими товарами ликвидность;

- формирование цен в результате взаимодействия ограниченного числа продавцов и покупателей;

- арена взаимодействия спроса и предложения – не национальная экономика в целом, а регион (национальный рынок недвижимости – совокупность локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга.

2 Право собственности- это опред-ая совокупность правомочий принадлежащих лицу правообладателю. Оно является центральным правовым инструментом в системе права важнейшим для рыночной экономики.

Действующий ГКРФ определяет юр содержание права собственности согласно которому собственнику принадлежат правомочия владения, пользования, распоряжение своим имуществом.

Собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы др лиц. 1. Отчуждать собственность др лицам, 2 передавать др лицам правомочия по владению, пользованию имущества осталось собственником этого имущества. 3 отдавать имущество в залог.4 распоряжаться имуществом иным способом, а так же как любо обременять его.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, а так же риск не предусмотрено законом или договором.

Субъектами права собственности могут быть: физ и юр лица, гос-во РФ и ее субъекты, органы местного самоуправления.

Право собственности у приобретателя н-ти возникают только с момента гос-ой регистрации права, но не с момента заключения договора или уплаты покупной цены. Если гражданин не является собственником имущества, но добросовестно, открыто и не прерывно владеют им как своим собственным в течении 15 лет, то они после истечения этих сроков приобретают право собственности на это имущество путем закрепления этого права в судебном порядке.

Право собственности прекращаются если собственник: передал имущество др лицам, отказался от права собственности, утратил право собственности в случае гибели или уничтожения имущества.

Принудительное изъятие имущества у собственника недопустимо кроме изъятия по след основаниям: 1 обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника-долг по кредиту; 2 отчуждение имущества которое в силу закона не может принадлежать данному лицу; 3 отчуждение имущества в связи с изъятием зем участка-долевая собственность; 4 конфискация имущества; 5 реквизиция имущества-конфискация с возмещением; 6 раздел имущества находящегося в долевой собственности и выдел доли.

Изъятие имущества осущ-ся на основании решения суда если другой порядок не предусмотрен законом или договором.