55. Договор продажи недвижимости: понятие, признаки, содержание, виды. Форма и государственная регистрация договора продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (ст. 549 ГК РФ).

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить (индивидуализировать) предмет договора. Для таких объектов, как здание или помещение (жилое и нежилое), бывает достаточно указать их точный адрес.

Для других объектов необходимо указывать данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, - это достигается приложением к договору технического паспорта, содержащего описание объекта, его площадь, кадастровый номер и схему месторасположения.

Земельные участки идентифицируются указанием на их кадастровый номер.

При невозможности индивидуализировать объект недвижимости по его описанию в договоре, договор купли-продажи считается незаключенным.

Право собственности на любое недвижимое имущество, передаваемое по договору купли-продажи, возникает у покупателя с момента государственной регистрации.

Цена – существенное условие договора продажи недвижимости. Стоимость продаваемого объекта недвижимости должна быть установлена или в виде твердой суммы за весь объект, или в виде стоимости одного квадратного метра (или иного показателя размера) объекта. При отсутствии условия о цене договор считается незаключенным – правило о восполнении отсутствующей цены договора ценой, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, не подлежит применению.

При определении требуемой формы договора следует различать продажу жилого помещения и продажу всех остальных объектов недвижимости (нежилой недвижимости).

Форма договора купли-продажи нежилой недвижимости – простая письменная. Допускается только одна, наиболее строгая разновидность простой письменной формы: путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой формы (например, заключение договора путем обмена письмами, выдачи расписки и т.д.) влечет ничтожность договора купли-продажи недвижимости. При этом сам договор купли-продажи нежилой недвижимости государственной регистрации не подлежит.

Договор купли-продажи жилого помещения, т.е. жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, также должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами. Но помимо этого договор подлежит государственной регистрации. Соответственно права и обязанности сторон по договору купли-продажи жилого помещения возникают только с момента государственной регистрации договора.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

56. Договор дарения: понятие, признаки, содержание, форма. Запрещение и ограничение дарения. Отмена дарения

Договор дарения – это договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (ст. 572 ГК РФ).

Договор дарения конструируется как: реальный или консенсуальный; безвозмездный; консенсуальный договор дарения является односторонне обязывающим.

О правах и обязанностях сторон по договору дарения можно говорить лишь применительно к консенсуальному договору обещания дарения в будущем. Реальный договор дарения совершается в момент исполнения и не порождает договорного правоотношения.

Консенсуальный договор обещания дарения является односторонне обязывающим, таким образом, одна сторона (одаряемый) наделяется только правами, другая сторона (даритель) несет обязанности:

а) даритель обязуется передать объект дарения одаряемому;

б) одаряемый имеет право требовать от дарителя передачи дара.

Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно, но договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда:

• дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает три тысячи рублей;

• договор содержит обещание дарения в будущем (ст. 574 ГК РФ).

Договор дарения может быть прекращен по общим (например, соглашение сторон) и по специальным основаниям. К специальным основаниям ГК РФ относит право субъектов расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Во-первых, одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым (п. 1 ст. 573 ГК РФ).

Во-вторых, даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности.

Даритель и его наследники наделяются особым правом – правом отменить дарение. ГК РФ предусматривает следующий закрытый перечень оснований для отмены дарения:

Во-первых, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

Во-вторых, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

В-третьих, по требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений Закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).

В-четвертых, в договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.