8.12 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Наиболее эффективное использование имущества – это использование имущества, которое является физически возможным, юридически разрешенным, экономически состоятельным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к максимальной стоимости этого имущества.

Для определения наилучшего и наиболее эффективного использования выделяют следующие критерии:

1)     Юридическая возможность: рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами.

2)       Физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данном месте способов использования.

3)      Экономическая возможность: рассмотрение того, какое использование недвижимости будет давать доход владельцу в опреденный период развития страны.

4)      Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое использование недвижимости будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

5) Финансовая осуществляемость: рассмотрение того варианта, который будет профинансирован в нужном объеме.

Студент должен указать и обосновать наиболее лучший вариант использования объекта оценки.

9. Определение рыночной стоимости квартиры

9.1 Затратный подход

Затратный подход – это способ оценки недвижимости, основанный на учете издержек на его функционирование и восстановление.

Основные этапы подхода

- расчет восстановительной стоимости

- расчет полной восстановительной стоимости

- установление величины накопленного износа

- оценка рыночной стоимости

- расчет итоговой стоимости объекта оценки

9.1.1 Расчет восстановительной стоимости

Основой затратного подхода является восстановительная стоимость. Восстановительная стоимость – это стоимость строительства оцениваемого объекта по точной копии: по такому же проекту, с использованием таких же архитектурно-планировочных решений, строительных конструкций, материалов, с тем же качеством строительно-монтажных работ, структуры технологического процесса, при соблю­дении тех же строительных стандартов. Восстановительная стоимость - та же самая первоначальная стоимость, но на определенную дату оценки

При определении стоимости недвижимости используется относительный показатель, которым является усредненную стоимость 1 кв. м. жилой площади по г. Кургану. Необходимо определить усредненную стоимость 1 кв. м. жилой площади по г. Кургану. Для этого в Интернете, из газет и других источников выбираются объекты недвижимости с разной площадью, порядок расчета представлен в таблице 4.

Таблица 4 – Расчет усредненной стоимости 1 кв. м. жилой площади в г. Кургане

№ п/п	Площадь, кв. м	Цена, тыс. руб.
1	33	1 250
2	30	1 200
Итого	63	2450

Алгоритм расчета:

1 Усредненная стоимость = ∑ Цена/∑Площадь

2 Рассчитать коэффициент понижения или повышения стоимости. Для этого использовать данные справочника (Приложение В, В1).

Таблица 5 - Расчет поправочного коэффициента

№ п/п	Наименование коэффициента	Справочно	Фактически	Разница (справочно-факт)
1	Патогенная зона	0,95	1	0,05
2
Итог

3 Для расчета восстановительной стоимости (ВС) необходимо:

ВС = Усредненная стоимость 1 кв. м.* Разница коэффициентов

Например, ВС = 32600 руб./кв. м. * 1,774 = 57 832,8 руб.

4 Для определения расчетной стоимости (РС) квартиры необходимо:

РС = ВС* общая площадь квартиры (по данным технического паспорта)

Например, РС = 57 832,8 руб. * 58,4 кв. м. = 3 377 435,5 руб.

Полученная расчетная стоимость является скорректированной стоимостью квартиры общей площадью 58,4 кв. м. Скорректированная стоимость 1 кв. м. общей площади квартиры составляет 57 832,8 руб.