2. Сравнительный подход

Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

При использовании сравнительного подхода Оценщиком были предприняты следующие шаги:

1. сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);

2. проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;

3. анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

4. корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

5. согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.

Для проведения оценки оценщик использует информацию базы данных, сформированной по объявлениям, опубликованным в прессе. В качестве аналогов отбираются (трехкомнатные, однокомнатные квартиры, дома и т. д.), выставленные для продажи в период проведения оценки.

При расчете стоимости оцениваемого объекта проводился анализ характеристик аналогов и оцениваемого объекта, определялась величина поправочных коэффициентов, характеризующих степень отклонения аналогов от оцениваемого объекта.

Для расчета можно использовать следующую таблицу.

Таблица 7 – Расчет корректировок

Характеристика объекта	Объект оценки	Объект – аналог №1	Объект – аналог №2	Объект – аналог №3
Местоположение	Западный	Западный	Центр	Центр
Этаж	4 (крайний)	3 (средний)	4 (крайний)	3 (средний)
Цена продажи, руб.	?	1 650 000	1 730 000	2 000 000

Обоснование корректировки:

а) корректировка на местоположение:

1 650 000 руб. – 2 000 000 руб. = - 350 000 руб.

б) корректировка на этажность:

1 730 000 руб. – 2 000 000 руб. = - 270 000 руб.

Таблица 7.1 – Расчет корректировок

Характеристика сравнения	Объект-аналог №1	Объект- аналог №2	Объект- аналог №3
Цена продажи	1 650 000	1 730 000	2 000 000
Корректировка на местоположение	-	- 350 000	- 350 000
Корректировка на этажность	- 270 000	-	- 270 000
Итоговая корректировка	- 270 000	- 350 000	- 620 000
Скорректированная цена продажи	1 380 000	1 380 000	1 380 000

Полученную величину целесообразно округлять до тысячи рублей.

Стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом, равна 1 400 000 руб.(Один миллион четыреста тысяч рублей).