9.1.2 Определение величины накопленного износа

Для определения физического износа используется: нормативный, стоимостной, метод срока жизни. В курсовой работе будет применятся нормативный метод.

Величина накопленного физического износа определяется на основе:

- анализа технического состояния конструкций жилого здания

- анализа технического состояния объекта

- правил оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р)

- на основании проведенного осмотра

Для определения физического износа необходимо составить таблицу.

Таблица 6 – Расчет физического износа

№ п./п.	Наименование элемента	Удельный вес (1)	% износа (2)	Коэффициент (3)	Срок полезного использования (СПИ)
1	Фундамент	4	16,7	66,8	60
2	Стены	43	20,0	860,0	50
3	Перегородки	6	13,3	79,8	75
4	Перекрытия	14	12,5	175,0	80
5	Кровля	7	12,5	87,5	80
6	Полы	11	100	1100,0	10
7	Лестница	3	25,0	75,0	40
8	Окна	10	25,0	250,0	40
9	Внутренняя сантехника	10	25,0	250,0	40

Алгоритм расчета:

1) Для определения удельного веса необходимо воспользоваться справочником УПВС Электронная версия (Сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений) Можно ввести Сборник № 28 УПВС – выбрать первый в открывшемся списке – найти сборник №4 на 1 января 1973 года – выбрать необходимый объект.

2) Для определения процента износа элемента необходимо:

% износа = Хронологический возраст квартиры/ физическую жизнь (СПИ)*100 %. Допустим, возраст квартиры 10 лет, тогда % износа фундамента составит 10/60*100% = 16,7

2) Для того чтобы рассчитать Коэффициент (К) или износ элемента во всем объекте необходимо:

К = Удельный вес элемента (1)*% износа (2)

3) Для того чтобы рассчитать физический износ квартиры необходимо найти сумму коэффициентов и разделить ее на 100., т. е .

Износ квартиры = ∑ К/100 %.,

Например, ∑ К = 2944,1. Износ квартиры = 2944,1/100% = 29,44 %

4) С учетом накопленного физического износа стоимость 1 кв. м. объекта оценки составит:

Скорректированная стоимость 1 кв. м. квартиры*(1-% износа/100 %)

Например, 57 832, 8 руб. * (1 – 29,44/100 %) = 41061,3 руб.

5) стоимость квартиры с учетом физического износа составит:

Площадь квартиры* стоимость 1 кв. м. объекта оценки составит с учетом износа

Например, 58,4 кв. м.* 41061,3 руб. = 2 397 979,2 руб. с учетом округления 2 400 000 руб.

Вывод, стоимость квартиры, рассчитанная с применением затратного подхода составили 2 400 000 руб. (Два миллиона четыреста рублей).