2.13 Определение рыночной стоимости квартиры

2.13.1 Затратный подход

Затратный подход – это способ оценки недвижимости, основанный на учете издержек на его функционирование и восстановление.

Основные этапы подхода

- расчет восстановительной стоимости

- расчет полной восстановительной стоимости

- установление величины накопленного износа

- оценка рыночной стоимости

- расчет итоговой стоимости объекта оценки

2.13.2 Расчет восстановительной стоимости

Основой затратного подхода является восстановительная стоимость. Восстановительная стоимость – это стоимость строительства оцениваемого объекта по точной копии: по такому же проекту, с использованием таких же архитектурно-планировочных решений, строительных конструкций, материалов, с тем же качеством строительно-монтажных работ, структуры технологического процесса, при соблю­дении тех же строительных стандартов. Восстановительная стоимость - та же самая первоначальная стоимость, но на определенную дату оценки

При определении стоимости недвижимости используется относительный показатель, которым является усредненную стоимость 1 кв. м. жилой площади по г. Кургану. Необходимо определить усредненную стоимость 1 кв. м. жилой площади по г. Кургану. Для этого в Интернете, из газет и других источников выбираются объекты недвижимости с разной площадью, порядок расчета представлен в таблице 4.

Таблица 4 – Расчет усредненной стоимости 1 кв. м. жилой площади в г. Кургане

№ п/п	Площадь, кв. м	Цена, тыс. руб.
1	33	1 250
2	30	1 200
Итого	63	2450

Алгоритм расчета:

1 Усредненная стоимость = ∑ Цена/∑Площадь

2 Рассчитать коэффициент понижения или повышения стоимости, для этого использовать данные справочника (Приложение ).

Таблица 5 - Расчет поправочного коэффициента

№ п/п	Наименование коэффициента	Справочно	Фактически	Разница Факт - справочно
1	Патогенная зона	0,95	1,1	0,15
2	Социальная инфраструктура
3	Удаленность от центра
4	Транспортная доступность
5	Расстояние до остановки
6	Экологическая обстановка
7	Близость опорного пункта полиции
8	Шумовой мешок
9	Ориентир на стороны света
10	Год постройки
11	Материал стен
12	Серия дома
13	Отопление
14	Водоснабжение
15	Горячее водоснабжение
16	Канализация
17	Газ
18	Этаж
19	Планировка комнат
20	Высота потолка, м
21	Площадь кухни м
22	Сан.узел
23	Ванная
24	Балкон или лоджия
25	Входные двери
26	Вспомогательные помещения
27	Освещенность , %
28	Наличие телефона
29	Окна выходят
30	Полы
31	Состояние квартиры
32	престижность
Итого

3 Для расчета восстановительной стоимости (ВС) необходимо:

ВС = Усредненная стоимость 1 кв. м.* Разница коэффициентов

Например, ВС = 32600 руб./кв. м. * 1,774 = 57 832,8 руб.

4 Для определения расчетной стоимости (РС) квартиры необходимо:

РС = ВС* общая площадь квартиры (по данным технического паспорта)

Например, РС = 57 832,8 руб. * 58,4 кв. м. = 3 377 435,5 руб.

Полученная расчетная стоимость является скорректированной стоимостью квартиры общей площадью 58,4 кв. м. Скорректированная стоимость 1 кв. м. общей площади квартиры составляет 57 832,8 руб.