14. Угода майнового найму (оренди): поняття та різновиди, відповідальність сторін за порушення умов угоди.

Наймачем (орендарем) може бути будь-яка особа. Нині для цього не треба реєструватися як суб’єкту підприємницької діяльності.

Договір найму (оренди) є двостороннім, оскільки права однієї сторони договору кореспондують обов'язкам іншої. Він може бути як консенсуальним, так і реальним, тобто права та обов'язки сторін за договором можуть виникати як з моменту досягнення сторонами згоди за всіма істотними умовами, так і з моменту передання наймодавцем майна наймачеві. За критерієм наявності зустрічного надання він є оплатним. До того ж договір найму є строковим, оскільки майно передається наймодавцем наймачеві у користування на певний строк, після перебігу якого воно підлягає поверненню.

Предметом договору найму (оренди) може бути індивідуально-визначена неспоживна річ та майнові права (ст. 760 ЦК). Серед речей, що можуть бути предметом договору найму(оренди), законодавець окремо визначає земельну ділянку (§ 3 гл. 58), будівлю або іншу капітальну споруду (§ 4 гл. 58), транспортний засіб (§ 5 гл. 58), житло (гл. 59 ЦК). Зауважимо, що відносини найму (оренди) житла регулюються в окремій главі ЦК.

Якщо здається в оренду ЦМК, до його складу входять грошові кошти, які передаються орендареві на умовах кредиту. Законом встановлюється перелік об’єктів, які не можна взяти в оренду, зокрема, акваторії портів, причали всіх видів, набережні причалів, портові системи інженерної інфраструктури, об’єкти культури, архітектури, спорту, утворення, фінансовані з бюджету.

Згідно зі ст. 796 ЦК України одночасно з правом найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві передається право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі чи споруди, в розмірі, необхідному для досягнення мети найму. Унаслідок неузгодженості між ЦК та Земельним кодексом України (далі – ЗК) виникають проблеми стосовно оформлення відносин оренди земельної ділянки. Існують такі підходи: 1) орендар будівлі автоматично не стає землекористувачем, для цього має бути укладений окремий договір оренди землі; 2) договір повинен комплексно регулювати відносини найму (оренди) будинку та земельної ділянки (ч. 2 ст. 124 ЗК); 3) право найму (оренди) земельної ділянки виникає у наймача (орендаря) будівлі автоматично (ст. 796, ч. 2 ст. 196 ЦК).

Підстави припинення договору та розірвання договору. Договір найму припиняється за спеціальними підставами, визначеними ЦК.

Частиною 1 ст. 781 ЦК передбачено, що договір найму припиняється у разі смерті фізичної особи - наймача, якщо інше не встановлено договором або законом. Смерть фізичної особи - наймодавця не є підставою припинення договору найму, оскільки права та обов'язки у

цьому разі переходять до його спадкоємців (ч. 1 ст. 770 ЦК).

Підставою для припинення договору найму є також ліквідація юридичної особи, котра була наймачем або наймодавцем, оскільки у

такому випадку відсутні правонаступники, а, отже, немає суб'єкта, до якого переходять у цьому разі права та обов'язки. Підставою для припинення договору найму може бути і відчуження наймодавцем речі, але лише у тому разі, якщо сторони обумовили це у договорі (ч. 2

ст. 770 ЦК).

Окрім зазначених спеціальних підстав припинення договору найму, його припинення може відбуватись і на загальних підставах, але

тільки у тому разі, якщо вони не протирічать сутності найму. Зокрема, договір найму припиняється за домовленістю сторін новацією тощо.