10. Вопрос 128

7.5. Внесение платы за коммунальные услуги в РСО 130

1. Вопрос 130

На данный момент РСО работает с населением по ИПУ напрямую, а УО оплачивает в РСО электроэнергию по счетчикам МОП. РСО устанавливают ОПУ. УО предлагает РСО полностью взять расчеты по МКД на себя, то есть выставлять счета жителям и на ОДН. Как оформить отношения между УО и РСО? 130

Ответ 130

Внесение платы за ОДН напрямую гражданами в РСО при способе управления УО не предусмотрено законом. 130

Однако поскольку такой порядок расчетов не нарушает интересов граждан, то считаем что он допустим, при условии принятия соответствующего решения общим собранием собственников о направлении в РСО как платежей за индивидуальное потребление, так и за ОДН. 130

Далее необходимо, чтобы УО и РСО заключили договор электроснабжения на покупку УО всего объема коммунальных ресурсов, необходимого для предоставления коммунальных услуг, с условиями о выполнении РСО функций по начислению платежей населению в интересах УО. После заключения такого договора УО обязана уведомить потребителей об РСО, как представителе УО, о выполняемых ею функциях и о получении согласия граждан на передачу их персональных данных в РСО. 130

4. Вопрос 131

При проведении ОСС о внесении платы в РСО напрямую могут ли потребители оплачивать коммунальные услуги и в УО и в РСО? 131

Ответ 131

Согласно ч.ч. 4 и 7 ст. 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договорам социального найма и собственники помещений в МКД, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за коммунальные услуги этой управляющей организацией, за исключением случая, предусмотренного ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ. 131

Таким образом, решение ОСС о внесении платы в РСО, принятое в рамках ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ, является основанием изменения порядка внесения платы за коммунальные услуги. Поэтому считаем, что при проведении ОСС о внесении платы в РСО напрямую потребители не могут оплачивать индивидуально потребляемые коммунальные услуги в УО. Однако плата за коммунальные услуги на общедомовые нужды должна продолжать вноситься в УО (ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ). 131

8. Договор с Исполнителем коммунальных услуг 133

8.1. О возможности РСО быть исполнителем коммунальной услуги при наличии Управляющей организации 133

8.2. Границы эксплуатационной ответственности исполнителя коммунальных услуг 136

8.3. Отношения с собственниками нежилых помещений 136

8. Вопрос 139

К МКД 1972 года постройки пристроили административное здание с лифтом с таким же адресом, имеющее самостоятельные вводы. Собственники нежилых помещений настаивают на заключении договора управления с УО, как с собственниками помещений этого МКД, в т.ч. по предоставлению коммунальных услуг, УО предложила по договору предоставления услуг выполнять уборку территории и аварийное обслуживание, собственники нежилых помещений настаивают на своем предложении. Предположительно, что последние обратятся в суд о понуждении УО заключить договор управления. 139

По каким основаниям УО может отказать собственникам помещений административного здания (иначе уборку их мест общего пользования, содержание их лифта надо учитывать при формировании платы за содержание жилья)? 139

Ответ 139

Отказ УО от заключения договора управления возможен, если доказать, что административное здание не входит в состав многоквартирного дома, а является самостоятельным объектом, а не является частью многоквартирного дома, несмотря на присвоение того же самого адреса. 139

В обоснование своей позиции УО может привести, например, что: 139

- административное здание не зафиксировано в техническом паспорте многоквартирного дома; 139

- расположено на специально отведенном земельном участке, имеющем индивидуального собственника; 139

- представляет собой самостоятельное конструктивное целое, лишь примыкающее к МКД и имеющее с ним общую стену, что само по себе не позволяет считать МКД и здание одним объектом; 139

- не имеет выходов в места общего пользования и на прилегающую территорию МКД; пользователи здания не имеют возможности пользоваться местами общего пользования МКД; 139

- обеспечено обособленными инженерными системами и коммуникациями и полностью автономно обеспечено коммунальными ресурсами. 139

8.4. Отношения Исполнителя с потребителями коммунальных услуг 139

8.5. Отношения с исполнителем коммунальных услуг при непосредственном способе управления МКД 145

По нашему мнению, плата должна вноситься нанимателями в ресурсоснабжающую организацию. Наниматели подпадают под определение «потребителя», данное в Правилах № 354. Кроме того, в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ у нанимателей возникает обязанность по внесению платы за коммунальные услуги с момента заключения договора социального найма. При этом согласно ст. 678 ГК РФ если договором найма не установлено иное, то наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. 148

12. Вопрос 149

За счет каких средств оплачивается изготовление технического и кадастрового паспортов МКД? Как заставить собственников при непосредственном управлении (менее 12кв) изготовить технический паспорт? 149

Ответ 150

Изготовление техпаспортов оплачивается за счет средств собственников помещений МКД. Если паспорта утеряны управляющей организацией – за счет управляющей организации, ранее управляющей МКД. 150

Обязать собственников изготовить техпаспорт можно путем письменного обращения в Жилищную инспекцию. 150

8.6. Предоставление коммунальных услуг в жилых домах 152

Пункт 6 Правил № 354 под конклюдентными действиями потребителя понимает совершение потребителем действий, свидетельствующих о его намерении потреблять коммунальные услуги или о фактическом потреблении таких услуг. Таким образом, факт получения коммунального ресурса признается конклюдентным действием. 153

Согласно п. 7 Правил № 354 договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенный путем совершения потребителем конклюдентных действий, считается заключенным на условиях, предусмотренных Правилами. 153

В соответствии с п.30 Правил № 354 договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенный путем совершения потребителем конклюдентных действий, считается заключенным потребителем с соответствующим исполнителем с даты начала предоставления коммунальных услуг таким исполнителем, указанной в пунктах 14, 15, 16 и 17 настоящих Правил. 153

Согласно п.17 Правил № 354 Ресурсоснабжающая организация, для которой в соответствии с законодательством Российской Федерации о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении заключение договора с потребителем является обязательным, приступает к предоставлению коммунальной услуги соответствующего вида собственникам и пользователям жилых домов (домовладений) - со дня первого фактического подключения жилого дома (домовладения) в установленном порядке к централизованной сети инженерно-технического обеспечения непосредственно или через сети инженерно-технического обеспечения, связывающие несколько жилых домов (домовладений), расположенных на близлежащих земельных участках, если иной срок не установлен законодательством Российской Федерации о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении, за исключением периода времени, в течение которого между собственником жилого дома (домовладения) и организацией, указанной в подпункте "б" пункта 10 Правил № 354, в письменной форме заключен и исполняется договор о предоставлении коммунальных услуг и такой договор не расторгнут. 153

В рассматриваемом случае необходимо исходить из того, что между собственником домовладения и РСО в силу конклюдентных действий потребителя существует договор о предоставлении коммунальных услуг, который считается заключенным на условиях, установленных Правилами № 354. 153

8.7. Об Исполнителе коммунальной услуги в новых многоквартирных домах 154