3. Общая подготовка к проектированию
Стоимость разработки обоснования инвестирования в строительство, схем и расчетов инженерных коммуникаций может составить до 20% полной стоимости проекта.
Рентабельность в период эксплуатации служит важнейшим аргументом целесообразности осуществления проекта.
Инвестиционный проект считается рентабельным, если:
- существует спрос на его продукцию на внутреннем и внешнем рынке;
- удовлетворяются потребности общества в данной продукции, а сама она сравнительно недорогая.
Для выполнения этих условий проект должен осуществляться в короткие сроки и предусматривать выпуск необходимой обществу новой и высококачественной продукции.
4. Исходные материалы к проектированию и контракт на проектные работы
Комплекс исходной информации:
– Личный опыт (природные способности, образование. эрудиция, стаж работы)
– Общая информация (стандарты в строительстве и эксплуатации, тенденции в архитектуре, данные градостроительного кадастра, данные фондов типовых проектов, конструкций, изделий и узлов)
– Информация заказчика (разрешение на проектирование объекта на участке, задание на проектирование, архитектурно-планировочное задание, ТУ на подключение к сетям и дорогам, заключения органов госнадзора (санитарного, пожарного), материалы инженерных изысканий и другая информация)
Перечень и порядок предоставления сведений определяется договором подряда между заказчиком, застройщиком и проектировщиком.
Вообще выделяется 4 условия начала проектирования:
– подписанное и утвержденное задание на проектирование;
– полный комплект исходной информации, разрешительная документация на строительство, материалы инженерных изысканий;
– договор на проектирование;
– предоплата (до 40%).
5. Стадии и этапы разработки проекта
Одностадийное проектирование – строительный проект (С) с выделением утверждаемой архитектурной части (А).
Двухстадийное проектирование – обоснование инвестирования в строительство (ОИ) либо архитектурный проект (А) и (С).
Трехстадийное – (ОИ), (А) и (С).
ОИ – составляется на основе утвержденного градостроительного проекта и материалов инженерных изысканий.
А – то же, полученной разрешительной документации, ОИ (в случае разработки).
С – составляется на основе градостроительного и архитектурного проекта, обоснования инвестирования, материалов инженерных изысканий, полученной разрешительной документации. Может происходить параллельное проектирование и строительство объекта.
Этапы разработки документации:
1. Принятие основных технических решений.
2. Рабочее проектирование.
3. Оформление и сдача проекта.
Проект должен быть рациональным, должно соблюдаться условие необходимости и достаточности, излишняя детализация не нужна (расчеты хранятся в архивах проектной организации) – определяется эталонами проектов.
Стадии и этапы двухстадийного проектирования.
- Архитектурный проект «А» (включающий эскизное решение);
- Согласование «А»;
- Экспертиза «А»;
- Корректировка «А» (по замечаниям экспертизы);
- Утверждение «А» (правоудостоверяющий документ на земельный участок и открытие финансирования строительства);
- Строительный проект «С»;
- Строительство.
Стадии и этапы одностадийного проектирования.
- Строительный проект «С» (включающий утверждаемую архитектурную часть;
- Согласование «С»;
- Экспертиза «С»;
- Корректировка С (по замечаниям экспертизы - рекурсия);
- Утверждение «С» (правоудостоверяющий документ на земельный участок и открытие финансирования строительства);
- Строительство.