§3. Рентные правоотношения.

Сложные, связанные с отчуждением ценного имущества и устанавливаемые на длительный срок рентные отношения наиболее полно урегулированы в главе 33 Гражданского кодекса России. Она вводит договор ренты в число сделок, прямо предусмотренных и урегулированных законом. При этом определяются как допустимые виды ренты, так и границы ее применения.

Согласно Гражданскому кодексу разрешается отчуждение имущества под выплату постоянной ренты и пожизненной ренты (ст. 583). Возможность установления обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента), а также возможность денежной пожизненной ренты впервые предусмотрена российским законодательством. Что касается такой разновидности пожизненной ренты как содержание граждан с иждивением, то ее применение не ограничено по видам недвижимого имущества, отчуждаемого под ренту, составу участников обязательства пожизненного содержания, как это было предусмотрено правилами об отчуждении жилых домов с условием пожизненного содержания, применявшимися начиная с 60-х годов в соответствии с гражданскими кодексами союзных республик.

Сфера применения отдельных видов ренты регламентирована в ГК РФе путем решения вопроса о том, кто может быть получателем ренты. Очевидно, что пожизненная рента и такая ее разновидность, как пожизненное содержание с иждивением, могут быть установлены только для граждан. Получателем постоянной ренты в принципе могут выступать любые лица, извлечение которыми дохода в форме постоянной ренты не противоречит сути и характеру их деятельности. К таким лицам отнесены, как и при пожизненной ренте, прежде всего граждане. Получателями как постоянной, так и пожизненной ренты могут быть любые граждане, имеющие фактическую возможность и потребность отдать свое ценное имущество тому, кто за это согласится выплачивать ренту.

Разрешено получение постоянной ренты и некоммерческими организациями (фондами, общественными, религиозными организациями и т. п.). Исключение среди них составляют организации, для которых включение в систему рентных отношений недопустимо в силу закона или целей их деятельности. В частности, не могут быть получателями ренты учреждения, финансируемые собственником, уже в силу того, что им запрещено распоряжаться имуществом, приобретенным по смете. Недопустимость существования за счет ренты может вытекать из устава конкретной некоммерческой организации. Вместе с тем не могут быть получателями ренты коммерческие организации. По своей сути они должны участвовать в обороте имущества, предпринимательской деятельности, а не существовать в качестве рантье, живущего на доход, в создание которого он не вовлечен.

ГК РФ не содержит каких-либо ограничений круга возможных плательщиков ренты. Таковыми могут фактически стать любые граждане, коммерческие или некоммерческие организации, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты.

Рента в системе договоров на отчуждение имущества. Договор ренты относится к группе договоров, предусмаривающих отчуждение имущества, и по этому признаку сходен с договорами купли-продажи, мены, дарения. Однако это самостоятельный тип (вид) договора. От дарения его резко отличает возмездность отчуждения. Основное же отличие от купли-продажи и мены заключается в характере встречного удовлетворения, предоставляемого получателю ренты в обмен на отчуждаемое имущество.

По договору купли-продажи покупатель выплачивает за товар (а том числе и при рассрочке платежа) определенную денежную сумму (цену), равно как и по договору мены, взаимное отчуждение товаров осуществляется за определенное, заранее оцененное сторонами возмещение. По договору же ренты общий объем причитающихся получателю ренты платежей является неопределенным, поскольку обязательство выплачивать ренту действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента). С этой точки зрения договоры ренты являются алеаторными (рисковыми). На первый план в них, выступает известный элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон. Ведь вполне вероятно, что, либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим представленное.

Выделяя ренту как самостоятельный договор о передаче имущества в собственность, ГК РФ предусматривает, вместе с тем, восполнение отсутствующих в главе 33 специальных правил о порядке и условиях такой передачи соответствующими правилами о купле-продаже и дарении. При этом статья 585 разграничивает два случая отчуждения имущества под выплату ренты. Один из них - отчуждение получателем ренты имущества с условием предоставления ему в качестве встречного удовлетворения не только собственно рентных выплат, но и возмещения стоимости (цены) передаваемого имущества, его оплаты. К отношениям сторон по передаче имущества и оплате имущества в таком случае применяются соответствующие правила о купле-продаже (например, ст. 460 о последствиях неисполнения обязанности передать товар, и ст. 486-489 о порядке и условиях оплаты товара).

Другой случай, представляющийся более типичным для большинства складывающихся на практике рентных отношений, - передача имущества в собственность плательщика ренты бесплатно, ограничивающая объем выплат получателю ренты только собственно рентными платежами. К подобным отношениям в части порядка и условий передачи имущества согласно статье 585 применяются правила о договоре дарения. Вместе с тем исключается применение к ренте каких-либо правил о купле-продаже и дарении, не соответствующих правилам главы 33 ГК РФ и противоречащих существу договора ренты.

Для получателя ренты его обязанности по договору исчерпываются передачей своего имущества в собственность плательщика ренты. После приобретения этого имущества плательщиком у него возникает рассчитанная на исполнение в течение длительного периода обязанность выплачивать получателю денежные рентные платежи либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. В таких условиях необходимы твердые гарантии стабильности рентных обязательств и введение мер, обеспечивающих защиту прав получателя ренты на случай неплатежеспособности контрагента или прямого его уклонения от исполнения своих обязанностей. В ГК РФ в связи с этим предусмотрен ряд правил о форме и способах обеспечения выплаты ренты.

Рента отнесена к числу немногих договоров, для которых ГК РФ установлена обязательность их нотариального удостоверения. Договор, предусматривающий отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества подлежит также государственной регистрации (ст. 584). До совершения регистрации согласно статье 433 ГК РФ такой договор считается незаключенным.

Стабильность договору ренты, связанному с отчуждением недвижимого имущества, придают императивные правила, устанавливающие, что рента обременяет это имущество (ст. 586). Обязательство выплаты ренты следует за земельным участком, предприятием, зданием, сооружением или иным недвижимым имуществом, переданным под ее выплату. Приобретение недвижимого имущества, обремененного рентой, перелагает обязанности по ее выплате на нового собственника этого имущества. Предшествующий плательщик ренты не освобождается, однако, полностью от ответственности за выплату ренты. Если новый собственник недвижимого имущества, обремененного рентой, откажется от выплаты либо не даст в разумный срок ответа на соответствующее требование, это требование может быть предъявлено предшествующему плательщику ренты и подлежит удовлетворению по правилам о субсидиарной ответственности (ст. 399 ГК РФ) либо ответственности солидарной в случаях, предусмотренных законом или договором.

Недвижимость, переданная под выплату ренты, обременена также правом залога на это имущество. Такое право получатель ренты приобретает в силу самого факта отчуждения имущества плательщику ренты. Залог в данном случае не только обеспечивает право получателя ренты в случае невыполнения обязательства контрагентом удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами (ст. 334 ГК РФ), но и обязывает плательщика ренты, у которого находится имущество, к принятию необходимых мер по его сохранности (ст. 345, 346 ГК РФ).

Если меры по обеспечению исполнения обязательства ренты, возникшие в связи с отчуждением недвижимого имущества, устанавливаются непосредственно на основании закона, то гарантии выполнения договора ренты, предусматривающего передачу под ее выплату денежной суммы или иного движимого имущества, должны быть определены в самом договоре. Такими гарантиями могут быть предоставление плательщиком ренты поручительства другого лица нести ответственность при нарушении обязательства по выплате ренты, обеспечение исполнения этого обязательства залогом имущества, принадлежащего плательщику, другие способы обеспечения, предусмотренные статьей 329 ГК РФ, а также страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение плательщиком ренты своих обязательств. В случае недостижения сторонами договоренности о характере и объеме обеспечения исполнения плательщиком ренты его обязанностей договор считается незаключенным ввиду отсутствия в нем соответствующего условия, признаваемого законом существенным (п. 2 ст. 587).

Своевременная выплата ренты в денежной форме обеспечивается применением к ренте общих правил о последствиях ненадлежащего исполнения денежных обязательств. За просрочку выплаты ренты ее плательщик уплачивает получателю ренты проценты в размере, предусмотренном статьей 395 ГК РФ, если иной размер процентов не установлен договором. При этом следует учитывать, что, исходя из смысла статьи 395, предусмотренный ею размер процента определяется в настоящее время официальной ставкой рефинансирования, устанавливаемой Банком России.

Стороны договора могут изменять диспозитивные нормы по своему усмотрению, если это не противоречит существу рентного договора. Например, стороны вправе договориться об ином порядке индексации размера рентных платежей или расширить круг оснований, при наличии которых получатель ренты может требовать ее выкупа, но не могут предусмотреть возможность правопреемства в отношении прав получателя пожизненной ренты (кроме случая, когда постоянная рента изначально установлена в пользу нескольких лиц ) ил ограничить выплату ренты каким-либо конкретным сроком, например, десятью годами, сроком службы имущества.

Постоянная рента (ст. 589-595) является бессрочной в том смысле, что обязанность ее выплаты не ограничена каким-либо конкретным периодом, в том числе и сроком жизни получателя ренты. Из этого вытекает, что право на получение постоянной ренты переходит по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, за исключением случаев, когда такой переход ограничен законом или договором (ст. 589).

Статьи 590 и 591 ГК РФ ориентируют стороны на установление в договоре условий о форме постоянной ренты (допуская ее выплату не только в деньгах, но и в натуральной форме), размере ренты, порядке и условиях его изменения, а также сроках выплаты ренты. Среди этих условий особого внимания при заключении договора требует размер ренты. Следует признать, что размер ренты должен быть непосредственно указан в договоре, поскольку отсутствие соглашения сторон о данном существенном условии не может быть восполнено диспозитивными нормами закона. В частности, при определении размера ренты не может быть применен пункт 3 статьи 424, содержащий “формулу цены” на случай отсутствия условия о ней в договоре. Указанное диспозитивное правило рассчитано на определение цены товаров, работ и услуг, к которым предоставление ренты не может быть отнесено. Представляется, что необходимость установления размера ренты непосредственно в договоре является одной из его характеристик как рискового обязательства, в котором размер встречного удовлетворения (ренты, страховой суммы, выигрыша в лотерее) должен быть во всех случаях согласован сторонами.

Бессрочность обязательства выплаты постоянной ренты не означает, что его действие не может быть прекращено, что оно навечно связывает стороны и их правопреемников. Во-первых, на постоянную ренту распространяются общие положения о прекращении обязательств (гл. 26 ГК РФ), а также о расторжении и изменении договоров (гл. 29 ГК РФ). Во-вторых, существенным элементом постоянной ренты является возможность ее выкупа, влекущая прекращение обязательств сторон по договору.

Право плательщика на выкуп постоянной ренты согласно статье 592 ГК РФ является безусловным и может быть реализовано, независимо от наличия каких-либо обстоятельств и мотивов, обосновывающих такой выкуп. Более того, право на выкуп не может быть исключено соглашением сторон. Условие договора об отказе плательщика от права на выкуп ренты признается заведомо ничтожным.

Выкуп, однако, должен осуществляться по правилам, в определении которых решающая роль принадлежит сторонам. Один из элементов порядка выкупа - заблаговременное предупреждение о нем, заявленное плательщиком ренты в письменной форме, не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты. Вместе с тем договором может быть установлен более длительный срок для такого предупреждения. Существенно, что обязательство выплачивать ренту не прекращается до получения плательщиком ренты всей суммы выкупа, если иной порядок выкупа не установлен договором. Договором могут быть введены определенные ограничения выкупа по его срокам. Допускается соглашение, запрещающее выкуп при жизни получателя ренты, либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

От выкупа постоянной ренты по одностороннему заявлению ее плательщика следует отличать принудительный выкуп ренты по требованию ее получателя. В соответствии со статьей 593 ГК РФ получатель вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях совершения последним определенных нарушений договора (длительная просрочка выплаты ренты, нарушение обязательств по обеспечению выплаты ренты) либо возникновения обстоятельств, ставящих под сомнение реальность дальнейшей выплаты ренты. К числу этих обстоятельств отнесен, в частности переход недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, в собственность нескольких лиц, поскольку такое дробление прав на это имущество означает существенное ухудшение обеспеченности выплаты ренты. Следует учитывать, что, указывая определенные основания понуждения плательщика ренты к ее выкупу, статья 593 допускает определение в договоре других оснований для такого выкупа.

Выкупная цена постоянной ренты согласно статье 594 ГК РФ, определяется в договоре. При этом стороны не связаны какими-либо установленными законом критериями для исчисления цены выкупа. Она может быть, по усмотрению сторон, определена в твердой сумме либо поставлена в зависимость от стоимости отчужденного имущества, размера предусмотренной договором или фактически выплаченной ренты, равно как и от других показателей, избранных сторонами. Нормативно размер выкупной цены предопределен только на случай отсутствия условия о ней в договоре. Выкупная цена в таком случае равна либо соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты (если наряду с принятым обязательством выплаты ренты ее плательщик оплатил стоимость отчужденного под ренту имущества), либо этой годовой сумме плюс цене имущества, переданного под выплату ренты бесплатно.

Пожизненная рента (ст. 596-600) устанавливается на период жизни получателя ренты. Из этого вытекает, что обязательство выплаты ренты со смертью ее получателя прекращается и не переходит по наследству. Привязка пожизненной ренты к личности ее получателя означает также, что он не может (в отличие от получателя постоянной ренты) передавать свое право на ренту путем уступки требования.

Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан. Множественность получателей пожизненной ренты по договору не изменяет принципиально ее природу. Права на ренту распределяются между несколькими живущими получателями ренты согласно условиям договора, а при отсутствии таких условий - в соответствии с диапозитивными правилами пункта 2 статьи 596. Однако после смерти последнего получателя ренты какая-либо передача права на ее получение исключается, а обязательство ренты прекращается.

Для пожизненной ренты установлен минимальный размер. Он должен быть в расчете на месяц не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, и с увеличением этого размера пропорционально увеличивается (ст. 397). Представляется, что такая императивная регламентация направлена на то, чтобы пожизненная рента имела реальное экономическое значение для сторон и не превращалась в обмен между ними малозначительными ценностями. В расчете на то, что пожизненная рента обычно является частью повседневного обеспечения жизни получателя ренты, установлено также, что она выплачивается помесячно (ст. 528).

Статья 599 устанавливает специальные последствия существенного нарушения договора пожизненной ренты ее плательщиком. Получателю ренты в таких случаях предоставляется выбор. Он может требовать от плательщика ренты либо ее выкупа на условиях, предусмотренных для выкупа постоянной ренты, либо применения общих положений о расторжении договора и возмещении убытков. Кроме того, получателю ренты, который передал свое имущество плательщику бесплатно, предоставляется возможность потребовать возврата этого имущества в натуре. Стоимость возвращенного имущества при этом исключается из состава выкупной цены ренты, исчисленной по правилам, установленным пунктом 4 статьи 594.